{"id":136581,"date":"2023-06-25T16:58:28","date_gmt":"2023-06-25T14:58:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/?p=136581"},"modified":"2023-06-25T16:58:28","modified_gmt":"2023-06-25T14:58:28","slug":"helvet-immo-ou-lhonneur-perdu-de-la-bnp-par-marc-le-son-paul-jorion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/2023\/06\/25\/helvet-immo-ou-lhonneur-perdu-de-la-bnp-par-marc-le-son-paul-jorion\/","title":{"rendered":"HELVET IMMO ou l\u2019honneur perdu de la BNP<\/b>, par Marc Le Son & Paul Jorion"},"content":{"rendered":"\"\"
    \r\n
  1. Le proc\u00e8s correctionnel devant la Cour de Paris de BNP PARIBAS pour ses pr\u00eats HELVET IMMO est l\u2019occasion de rappeler certains points communs \u00e0 ces produits et certains cr\u00e9dits \u00ab\u00a0subprimes\u00a0\u00bb<\/i> : la vari\u00e9t\u00e9 dite \u00ab\u00a0Pay Option ARM\u00a0\u00bb pour qui le montant des mensualit\u00e9s pouvait \u00eatre inf\u00e9rieur aux int\u00e9r\u00eats \u00e9chus, d\u00e9bouchant sur une \u00ab\u00a0amortisation n\u00e9gative\u00a0\u00bb<\/i> : le fait que le montant du principal \u00e0 rembourser s\u2019accroisse de mois en mois, \u00e0 l\u2019inverse de \u00ab\u00a0l\u2019amortisation positive<\/i> \u00bb habituelle dans laquelle les mensualit\u00e9s non seulement acquittent les int\u00e9r\u00eats \u00e9chus mais remboursent aussi une part de principal.<\/li>\r\n
  2. C\u2019est en effet l\u2019\u00e9tranget\u00e9 d\u2019une dette qui pouvait augmenter au fil de ses remboursements qui a conduit \u00e0 l\u2019ouverture d\u2019une instruction p\u00e9nale contre la BNP en\u00a0novembre 2011 pour \u00ab\u00a0pratique commerciale trompeuse\u00a0\u00bb<\/i>, puis conduit \u00e0 sa condamnation le 26 f\u00e9vrier 2020.<\/li>\r\n
  3. Helvet Immo<\/b>\u00a0a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 par BNP Paribas-Personal Finance, filiale de BNP Paribas<\/span><\/a> et commercialis\u00e9 de 2008 \u00e0 2009 aupr\u00e8s de particuliers r\u00e9alisant des investissements Immobiliers, le plus souvent \u00ab sur plans \u00bb ou, selon la terminologie notariale, \u00ab en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement \u00bb (VEFA).<\/li>\r\n
  4. On y lit qu\u2019avec des r\u00e8glements constants en euros, la dur\u00e9e du pr\u00eat sera allong\u00e9e ou raccourcie selon l\u2019\u00e9volution \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse d\u2019un index (ici le franc suisse): gu\u00e8re d\u2019innovation sur ce point puisque le principe avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 \u00e9prouv\u00e9 par d\u2019autres d\u2019\u00e9tablissements, avec d\u2019ailleurs des sorts divers [1].<\/li>\r\n
  5. En raison justement de ce qu\u2019ils sont souscrits en francs suisses, l\u2019attention a \u00e9t\u00e9 focalis\u00e9e par les avocats de la Banque sur le fait que ce serait la progression soudaine<\/span><\/a> de cette monnaie qui aurait plac\u00e9 les emprunteurs en difficult\u00e9 pour une raison aussi impr\u00e9visible qu\u2019irr\u00e9sistible [2]. Autrement dit, une cause \u00e0 ce point \u00e9trang\u00e8re \u00e0 la volont\u00e9 de la banque qu\u2019elle rel\u00e8verait de la force majeure.<\/li>\r\n
  6. \u00c0 suivre cela, on pourrait tout au plus reprocher au professionnel d\u2019avoir d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 son client une information trop succincte quant au risque<\/b> de change couru, un manque de transparence finalement si l\u00e9ger qu\u2019il eut \u00e9t\u00e9 absolutoire si la protection europ\u00e9enne du consommateur n\u2019\u00e9tait venue agiter la sanction des clauses abusives.<\/li>\r\n
  7. Cette vision des choses ne parait pas \u00e9loign\u00e9e de celle induite du r\u00e9quisitoire du minist\u00e8re public \u00e0 l\u2019audience : \u00ab\u00a0On a cach\u00e9 un certain nombre de <\/i>risques<\/i><\/b> \u00e0 l’emprunteur pour le pousser \u00e0 souscrire ce pr\u00eat<\/i>\u00a0\u00bb, ce n\u2019est donc \u00ab\u00a0pas lui qui se serait tromp\u00e9 mais la banque qui l\u2019aurait tromp\u00e9\u00a0\u00bb<\/i>.<\/li>\r\n
  8. Une tromperie ? m\u00eame s\u2019il s\u2019\u00e9tait agi de l\u2019\u00e9carter \u00e0 l\u2019issue de quatre ann\u00e9es d\u2019instruction et dix ans de proc\u00e9dure, voici le mot l\u00e2ch\u00e9 du bout des l\u00e8vres ; une tromperie dont on va montrer qu\u2019elle ne rel\u00e8ve pas de la turpitude mineure d\u2019un dol par r\u00e9ticence mais d\u2019une construction malicieuse de la premi\u00e8re banque europ\u00e9enne.<\/li>\r\n
  9. Il est notoire<\/span><\/a> en effet que, lors de la pr\u00e9sentation du pr\u00eat HELVET-IMMO en interne \u00e0 BNP Paribas-Personal Finance en 2007, des r\u00e9serves avaient \u00e9t\u00e9 \u00e9mises par des cadres de la banque apr\u00e8s qu\u2019ils eurent effectu\u00e9 des \u00ab\u00a0crash tests<\/i><\/b>\u00a0\u00bb au moyen de simulateurs de variation de change<\/i><\/b>.<\/li>\r\n
  10. Si la presse fait \u00e9tat de ce que les PV d\u2019audition de certains de ces cadres sont au dossier d\u2019instruction, celui-ci contient-il ces \u00ab\u00a0simulateurs de variation de change\u00a0\u00bb<\/i> ? le r\u00e9quisitoire du parquet permet d\u2019affirmer que non\u00a0: quatre ans d\u2019instruction pour renoncer \u00e0 un tel instrument, c\u2018est refuser au sujet rabaiss\u00e9 la fiert\u00e9 de sa r\u00e9volte\u2026<\/li>\r\n
  11. Tout est pourtant l\u00e0 puisque, une fois acquis ce simulateur, on voit bien que la difficult\u00e9 des emprunteurs r\u00e9sulte moins de la progression d\u2019un index au cours du pr\u00eat que du m\u00e9canisme d\u2019indexation lui-m\u00eame. Autrement dit, un vice structurel qui fait que tout \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 scell\u00e9 \u00e0 l\u2019instant m\u00eame de formation du contrat !<\/li>\r\n<\/ol>\r\n

    QUEL PR\u00caT, QUELLE DUR\u00c9E<\/b><\/span>\u00a0?<\/b><\/p>\r\n

      \r\n
    1. HELVET IMMO finan\u00e7ait g\u00e9n\u00e9ralement un achat immobilier en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement d\u2019une valeur moyenne de 175.000 \u20ac : cette valeur d\u2019acquisition se traduisait en francs suisse selon l\u2019index EUR\/CHF retenu par la banque \u00e0 l\u2019\u00e9mission de son offre, que pour illustrer le propos, l\u2019on fixera \u00e0 1,60 en septembre 2008.<\/li>\r\n
    2. Un EUR\/CHF de 1,60 fixe le pr\u00eat \u00e0 : 175.000 \u20ac x 1,60 = 280.000,00 CHF.<\/li>\r\n
    3. Tr\u00e8s simple, mais seulement voil\u00e0 : personne ne semble avoir recherch\u00e9 la position de l\u2019index deux mois plus tard, \u00e0 l\u2019instant de formation d\u00e9finitive du contrat (l\u2019acte notari\u00e9 de pr\u00eat est intervenu d\u00e9but novembre 2008) ; il \u00e9tait pourtant indispensable de le faire puisque le pr\u00eat en francs suisses est l\u2019exacte traduction d\u2019un prix d\u2019achat immobilier concomitant<\/span> exprim\u00e9 en euros qui sera d\u2019ailleurs directement pay\u00e9 par la banque. La position quotidienne de l\u2019index est fournie par le site de la Banque europ\u00e9enne<\/a>.<\/li>\r\n
    4. Dans notre exemple, la parit\u00e9 EUR\/CHF \u00e9tait 1,4983 au jour de signature d\u2019un acte authentique qui devait seulement r\u00e9it\u00e9rer les conditions d\u2019une offre accept\u00e9e o\u00f9 elle s\u2019\u00e9levait \u00e0 1,60 et ce n\u2019est plus la m\u00eame chose, car\u00a0 – Au jour d\u2019\u00e9mission de l\u2019offre, un EUR\/CHF de 1,60 convertit 280.000,00 CHF en 175.000,00 \u20ac. – Au jour de l\u2019acte notari\u00e9, un EUR\/CHF devenu 1.4983 convertit 280.000,00 CHF en 186.878,46 \u20ac. [3]<\/li>\r\n
    5. La dette de 175.000 \u20ac, qui \u00e9tait celle envisag\u00e9e par l\u2019emprunteur au jour de l\u2019offre, est port\u00e9e \u00e0 186.878,46 \u20ac au jour de signature de l\u2019acte notari\u00e9 du seul fait de la variation de l\u2019index entre ces deux dates. On chercherait vainement une justification \u00e0 cette somme suppl\u00e9mentaire de 11.878,00 \u20ac emprunt\u00e9e, pourrait on dire \u00ab fictivement \u00bb puisque le client va s\u2019en reconna\u00eetre d\u00e9biteur alors qu\u2019elle ne lui a jamais \u00e9t\u00e9 pr\u00eat\u00e9e. Cet exc\u00e9dent supportera chaque mois des int\u00e9r\u00eats et devra \u00eatre \u00ab restitu\u00e9 \u00bb, y compris en cas d\u2019incident contractuel o\u00f9 il contribuera \u00e0 l\u2019assiette de calcul des indemnit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9 (IRA).<\/li>\r\n
    6. Il reste qu\u2019alors que les termes de paiement de l\u2019emprunteur restaient inchang\u00e9s depuis l\u2019\u00e9mission de l\u2019offre de pr\u00eat, la dette en euros a augment\u00e9 au jour de l\u2019acte notari\u00e9, viciant ab initio<\/i> l\u2019\u00e9conomie de l\u2019acte de pr\u00eat, notamment la dur\u00e9e qui s\u2019y trouvait faussement affich\u00e9e de mani\u00e8re \u00ab pr\u00e9visionnelle \u00bb.<\/li>\r\n
    7. Apparait alors tr\u00e8s clairement ce que personne n\u2019a voulu voir : Au jour de l\u2019acte de pr\u00eat, l\u2019emprunteur ne connait ni le montant du pr\u00eat en euros ni sa dur\u00e9e.<\/b><\/li>\r\n
    8. Dans ces conditions et m\u00eame en ne retenant que les circonstances les plus favorables \u00e0 la banque, comment consid\u00e9rer qu\u2019une telle obligation ait pu rencontrer le consentement libre et \u00e9clair\u00e9 de l\u2019emprunteur ?<\/li>\r\n
    9. Le contrat HELVET IMMO est tout simplement nul, les titres ex\u00e9cutoires et les avantages fiscaux \u00e9galement et, compte tenu des mensualit\u00e9s d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9es sur quinze ans, les emprunteurs ne doivent g\u00e9n\u00e9ralement plus grand-chose en d\u00e9pit de l\u2019\u00e9trange augmentation de leur dette parfois constat\u00e9e.<\/li>\r\n<\/ol>\r\n

      L\u2019AUGMENTATION DE LA DETTE<\/b><\/span><\/p>\r\n

        \r\n
      1. Ce que l\u2019on vient de montrer, c\u2019est que la dette exprim\u00e9e en euros s\u2019est consid\u00e9rablement alourdie entre l\u2019offre de pr\u00eat et sa r\u00e9alisation et que cette situation a \u00e9videmment impact\u00e9 tous les r\u00e8glements en capital et en int\u00e9r\u00eats de mani\u00e8re invisible puisqu\u2019elle n\u2019a entra\u00een\u00e9 qu\u2019une extension de la dur\u00e9e de remboursement rest\u00e9e discr\u00e8te.<\/li>\r\n
      2. L\u2019emprunt ayant \u00e9t\u00e9 souscrit en francs suisses, il n\u2019est pas \u00e9tonnant que la progression du franc suisse ait entra\u00een\u00e9 celle de la dette exprim\u00e9e en euros.<\/li>\r\n
      3. Mais pour que la dette augmente aussi en franc suisses il fallait une tr\u00e8s forte progression du franc suisse pour en arriver \u00e0 la cr\u00e9ation d\u2019une \u00ab \u00e9ch\u00e9ance de remboursement qui ne rembourse pas \u00bb ; pour \u00eatre marginale, l\u2019occurrence n\u2019est pas absurde car si le calibrage \u00e9tait fait \u00e0 l\u2019\u00e9poque sur une parit\u00e9 EUR\/CHF de 1,60, il faut constater qu\u2019elle est actuellement inf\u00e9rieure \u00e0 1 (r\u00e9v\u00e9lant une progression du franc suisse de plus de 60%).<\/li>\r\n
      4. Bref, cette situation dans laquelle la dette exprim\u00e9e en francs suisses augmente ne peut se pr\u00e9senter que si la mensualit\u00e9 (en euros) ne couvre pas la totalit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats normalement \u00e9chus (en francs suisses) , c\u2019est alors que la fraction d\u2019int\u00e9r\u00eats que l\u2019emprunteur n\u2019a pu r\u00e9gler \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance sont capitalis\u00e9s dans un encha\u00eenement imparable, selon la m\u00eame logique que celle du\u00ab Pay Option ARM \u00bb am\u00e9ricain, dont la dimension sp\u00e9culative dans le chef de la banque octroyant le pr\u00eat avait \u00e9t\u00e9 soulign\u00e9e par les analystes une fois refroidies les cendres de la crise des \u00ab subprimes \u00bb.<\/i><\/li>\r\n
      5. Les techniques bancaires anglo-saxonnes permettent de faire cela sans trop de probl\u00e8mes mais c\u2019est le droit fran\u00e7ais qui r\u00e9git ce contrat et le proc\u00e9d\u00e9 m\u00e9connait les r\u00e8gles que fixe l\u2019article 1343-2 du CC<\/span><\/a> : la prohibition de la capitalisation des int\u00e9r\u00eats pour moins d’une ann\u00e9e enti\u00e8re constitue une r\u00e8gle d’ordre public, toute stipulation contraire est nulle et r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite [4].<\/li>\r\n
      6. Et puis surtout, \u00e0 y regarder de plus pr\u00e8s, cette capitalisation interdite \u00e9tait impliqu\u00e9e par la nature du pr\u00eat<\/b><\/span>\u00a0: il \u00e9tait d\u00e9di\u00e9 au financement d\u2019un bien immobilier en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (VEFA), ce qui contraignait aux les d\u00e9blocages successifs que vise l\u2019article R261-14 du code de la construction<\/span><\/a> et donc, concr\u00e8tement, \u00e0 un diff\u00e9r\u00e9 d\u2019amortissement pendant lequel cette capitalisation a pr\u00e9valu [5].<\/li>\r\n
      7. Et c\u2019est pire en effet car cela implique que, pendant cette p\u00e9riode initiale qui pouvait durer trois ans, la moindre progression du franc suisse entra\u00eenait ipso facto<\/i> l\u2019augmentation de la dette<\/b><\/span> et celle, invisible, de la dur\u00e9e du pr\u00eat. Le simulateur que nous avons acquis \u00e9tablit qu\u2019en pareilles circonstances, la dur\u00e9e de remboursement serait augment\u00e9e de 24 mensualit\u00e9s<\/span>.<\/li>\r\n
      8. Dire que la banque n\u2019aurait pas satisfait \u00e0 son obligation de transparence serait moins une litote qu\u2019un euph\u00e9misme de courtoisie : une fois soulev\u00e9 le voile de son camouflage, on voit le pi\u00e8ge tendu \u00e0 des victimes dont on continue \u00e0 se moquer.<\/li>\r\n
      9. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, la formule du pr\u00eat contract\u00e9 dans une devise \u00e9trang\u00e8re mais dont les mensualit\u00e9s sont \u00e0 r\u00e9gler en devise locale est par nature sp\u00e9culative dans le chef de la banque octroyant le pr\u00eat du fait qu\u2019elle constitue un pari directionnel<\/i> : elle repose sur le pronostic implicite d\u2019une \u00e9volution du taux de change entre les deux devises qui sera la cause d\u2019un gain sans cause<\/i> pour l\u2019\u00e9tablissement pr\u00eateur et d\u2019une perte sans cause<\/i> pour l\u2019emprunteur. Cette formule permet par ailleurs \u00e0 la banque de se couvrir contre le risque de change entre ces deux devises en transmettant ce risque \u00e0 ses emprunteurs. Ces deux dimensions doleuses de ce type de pr\u00eat justifient l\u2019appellation de \u00ab\u00a0construction malicieuse\u00a0\u00bb. Les consommateurs devraient \u00eatre \u00e0 l\u2019abri des man\u0153uvres sp\u00e9culatives des \u00e9tablissements pr\u00eateurs sous la forme de leurs paris directionnels<\/i> et ne pas se voir transf\u00e9rer la charge de la couverture du risque de change auquel ces \u00e9tablissements sont expos\u00e9s par n\u00e9cessit\u00e9 dans leurs transactions internationales.<\/li>\r\n<\/ol>\r\n

        Sous l\u2019honneur perdu, on a trouv\u00e9 la honte\u00a0!<\/p>\r\n

        [1] C\u2019est \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque et sur reconnaissance pr\u00e9alable de culpabilit\u00e9, que le CREDIT FONCIER DE FRANCE avait \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 pour ce type de cr\u00e9dit \u00e0 une <\/i>amende p\u00e9nale<\/i><\/span><\/a> par le juge de Cr\u00e9teil le 21\/01\/2010 pour tromperie et pratique commerciale trompeuse dans des pr\u00eats offerts aux consommateurs entre 2003 et 2007.<\/i><\/p>\r\n

        [2]\u00a0 <\/span>Le 15\/01\/2015, le franc suisse a brutalement progress\u00e9 de 20% par rapport \u00e0 l\u2019euro et de 65% entre 2008 et 2023.<\/i><\/p>\r\n

        [3] \u00a0<\/span><\/span>280.000 CHF\/1,4983 = 186.878,46 \u20ac.<\/i><\/p>\r\n

        [4] CC,Ch civ 1, 10 juillet 2014, 13-21.144<\/i><\/a><\/span><\/p>\r\n

        [5] Cela s\u2019\u00e9tablit facilement au regard des int\u00e9r\u00eats compris dans la premi\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance de remboursement\u00a0selon la banque : \u00e9tant sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux produits par un d\u00e9blocage complet du pr\u00eat, ils impliquent bien une capitalisation.<\/em><\/p>\r\n\r\n

         <\/p>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        \"\"<\/p>\n

          \n
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