{"id":15,"date":"2007-03-23T14:16:22","date_gmt":"2007-03-23T13:16:22","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/?p=15"},"modified":"2013-01-02T00:23:38","modified_gmt":"2013-01-01T23:23:38","slug":"limmobilier-americain-sous-prime-et-la-crise-des-marches-financiers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/2007\/03\/23\/limmobilier-americain-sous-prime-et-la-crise-des-marches-financiers\/","title":{"rendered":"L\u2019immobilier am\u00e9ricain sous\u2013prime et la crise des march\u00e9s financiers"},"content":{"rendered":"

J\u2019ai voulu faire le point sur la question et j\u2019ai adress\u00e9 le texte suivant \u00e0 un quotidien qui m’a assur\u00e9 vouloir le publier dans les jours qui viennent (L\u2019immobilier am\u00e9ricain et ses nouvelles courroies de transmission<\/a>,
\nLes \u00c9chos, le 18 juin 2007 : 15).<\/p>\n

\u00ab La d\u00e9gringolade des march\u00e9s boursiers le 28 f\u00e9vrier avait \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9e \u00e0 la chute de la bourse de Chang-Hai le jour pr\u00e9c\u00e9dent. Or, l\u2019\u00e9v\u00e9nement ne touchait qu\u2019un march\u00e9 p\u00e9riph\u00e9rique et dans les jours qui suivirent, les commentateurs d\u00e9couvrirent deux nouveaux suspects : le discours prononc\u00e9 par Alan Greenspan le 26 f\u00e9vrier o\u00f9 il n\u2019excluait pas l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 d\u2019une r\u00e9cession fin 2007, ensuite, couronnant son \u00e9rosion progressive au cours des mois pr\u00e9c\u00e9dents, la chute brutale de l\u2019indice ABX, chute r\u00e9sultant d\u2019une prise de conscience par les milieux financiers am\u00e9ricains du taux croissant de b\u00e9n\u00e9ficiaires de pr\u00eats au logement incapables d\u00e9sormais de faire face \u00e0 leurs \u00e9ch\u00e9ances.<\/p>\n

Lorsque le New York Stock Exchange rechuta le 13 mars, aucun doute n\u2019\u00e9tait plus permis : le coupable \u00e9tait bien l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel et plus pr\u00e9cis\u00e9ment, son secteur bas de gamme, d\u00e9nomm\u00e9 par un \u00e9l\u00e9gant euph\u00e9misme de sous\u2013prime (subprime). Seul un cinqui\u00e8me environ des pr\u00eats r\u00e9sidentiels am\u00e9ricains rel\u00e8vent de ce secteur et il pourrait sembler incongru qu\u2019une composante aussi mineure de l\u2019\u00e9conomie am\u00e9ricaine ait ainsi la capacit\u00e9 d\u2019affecter l\u2019ensemble des march\u00e9s financiers mondiaux. Le paradoxe n\u2019est cependant qu\u2019apparent : le fait que les analystes financiers s\u2019accordent unanimement quant au nom du coupable s\u2019explique par le fait qu\u2019un chemin tortueux mais clairement trac\u00e9 connecte la sant\u00e9 des march\u00e9 financiers dans leur ensemble \u00e0 ce secteur \u00e0 premi\u00e8re vue \u00e9sot\u00e9rique. <\/p>\n

L\u2019immobilier sous\u2013prime constitue un d\u00e9tonateur \u00e0 deux titres : d\u2019une part, en tant que partie la plus expos\u00e9e du secteur immobilier r\u00e9sidentiel, d\u2019autre part du fait du r\u00f4le qu\u2019il joue en tant que composante d\u2019un instrument financier strat\u00e9gique, la Collateralized Debt Obligation <\/em>(CDO). <\/p>\n

Peu apr\u00e8s la Seconde Guerre mondiale, l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel am\u00e9ricain est entr\u00e9 dans un r\u00e9gime de bulle financi\u00e8re chronique en raison de son double syst\u00e8me de subventionnement : l\u2019exemption d\u2019imp\u00f4t dont b\u00e9n\u00e9ficient les int\u00e9r\u00eats et l\u2019aide au financement orchestr\u00e9e par des organismes mixtes sp\u00e9cialis\u00e9s, les Government Sponsored Entities <\/em>(GSE). Les propri\u00e9taires d\u2019un logement se sont habitu\u00e9s au fait que sa revente d\u00e9bouchait automatiquement sur une plus\u2013value consid\u00e9rable. Mieux, en l\u2019absence m\u00eame d\u2019une revente, les organismes de pr\u00eat les ont encourag\u00e9s \u00e0 tirer parti du capital captif s\u2019accumulant rapidement du fait de la mont\u00e9e des prix, en leur accordant des pr\u00eats dont le collat\u00e9ral, le bien mis en gage, \u00e9tait pr\u00e9cis\u00e9ment cette plus\u2013value non\u2013r\u00e9alis\u00e9e. Dans un contexte o\u00f9 le taux d\u2019\u00e9pargne des m\u00e9nages est tomb\u00e9 \u00e0 z\u00e9ro, la bulle de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel a ainsi permis de d\u00e9gager des fonds que les Am\u00e9ricains ont principalement consacr\u00e9s \u00e0 l\u2019achat de biens de consommation produits dans leur grande majorit\u00e9 en Extr\u00eame\u2013Orient.<\/p>\n

La mani\u00e8re dont les organismes pr\u00eateurs s\u2019y sont pris pour renouveler les fonds qu\u2019ils consacraient au pr\u00eat au logement fut la titrisation o\u00f9 des collections de plusieurs milliers de pr\u00eats individuels sont agr\u00e9g\u00e9es sous forme d\u2019obligations, les Mortgage\u2013Backed Securities<\/em> (MBS). Celles\u2013ci sont alors vendues au public, redistribuant la dette parmi l\u2019ensemble des investisseurs. Le montant des MBS \u00e9mises d\u00e9passe aujourd\u2019hui celui des \u00ab Treasuries \u00bb, les obligations d\u2019\u00e9tat am\u00e9ricaines (5,2 mille milliards de dollars contre 4,9). On retrouve sans surprise aux premiers rangs de leurs d\u00e9tenteurs, les Banques centrales japonaise, chinoise et sud\u2013cor\u00e9enne. <\/p>\n

Le syst\u00e8me s\u2019enraie bien entendu lorsque le prix des maisons cesse de grimper. Le coup d\u2019arr\u00eat a eu lieu en 2006 et une amorce de baisse est intervenue en 2007. Les jeunes g\u00e9n\u00e9rations ainsi que l\u2019immigration r\u00e9cente se sont r\u00e9v\u00e9l\u00e9es dans l\u2019incapacit\u00e9 de r\u00e9unir les sommes extravagantes n\u00e9cessaires d\u00e9sormais \u00e0 l\u2019achat d\u2019un logement. Le recrutement s\u2019est interrompu au corps d\u00e9fendant des organismes financiers qui, conscients de la situation, firent preuve d\u2019une immense cr\u00e9ativit\u00e9 en mati\u00e8re de r\u00e9duction du montant des paiements mensuels : prolongeant la p\u00e9riode d\u2019amortissement de trente \u00e0 quarante, puis \u00e0 cinquante ans, repoussant d\u2019un certain nombre d\u2019ann\u00e9es le remboursement du principal, \u00e9liminant l\u2019exigence d\u2019un apport personnel, introduisant des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat promotionnels d\u2019un niveau si faible que le montant du pr\u00eat augmente au fil des ann\u00e9es au lieu de se r\u00e9duire, etc. Rien n\u2019y fit puisque la bulle enflait inexorablement. C\u2019est sans surprise que l\u2019on observe aujourd\u2019hui que ce sont les derniers entrants, les b\u00e9n\u00e9ficiaires des formules de pr\u00eat les plus \u00ab cr\u00e9atives \u00bb, qui sont les premi\u00e8res victimes des saisies, l\u2019immobilier en crise ayant cess\u00e9 d\u2019offrir la solution de dernier recours consistant \u00e0 revendre la maison pour rembourser le pr\u00eat obtenu. <\/p>\n

Le secteur sous\u2013prime, familier des pratiques dites de \u00ab pr\u00eat rapace \u00bb et caract\u00e9ris\u00e9 par des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, est constitu\u00e9 de mani\u00e8re disproportionn\u00e9e de membres de minorit\u00e9s ethniques, Noirs, Latino\u2013Am\u00e9ricains et Am\u00e9rindiens. Or, ces pr\u00eats sont eux aussi titris\u00e9s, aux c\u00f4t\u00e9s des pr\u00eats automobiles et des d\u00e9couverts sur cartes de cr\u00e9dit, sous la forme d\u2019Asset\u2013Backed Securities<\/em> (ABS). Consentis \u00e0 des m\u00e9nages aux moyens modestes, ces pr\u00eats sont \u00e9videmment en premi\u00e8re ligne des d\u00e9faillances lorsque le contexte \u00e9conomique se d\u00e9t\u00e9riore. Le taux de d\u00e9faillance actuel de 13 % est inqui\u00e9tant \u00e0 un second titre : en tant qu\u2019annonciateur de ceux qui pourraient bient\u00f4t affecter les pr\u00eats \u00ab cr\u00e9atifs \u00bb du march\u00e9 \u00ab prime \u00bb. Le r\u00f4le strat\u00e9gique de d\u00e9clencheur de la crise naissante, jou\u00e9 par le secteur sous\u2013prime intervient aussi ailleurs : le march\u00e9 des capitaux a pris l\u2019habitude d\u2019introduire de vastes quantit\u00e9s de pr\u00eats sous\u2013prime, o\u00f9 ils servent de r\u00e9serve, dans les Collateralized Debt Obligations<\/em> (CDO), instruments de dette dont les investisseurs sont friands, \u00e0 l\u2019\u00e9tranger comme aux \u00c9tats\u2013Unis.<\/p>\n

Les commentateurs avancent que le risque syst\u00e9mique d\u2019un effet de dominos dans les march\u00e9s financiers o\u00f9 chaque faillite en entra\u00eene d\u2019autres \u00e0 sa suite, s\u2019est amenuis\u00e9 du fait de la titrisation de la dette. Or, si celle-ci a permis en effet une redistribution fine du risque, rien n\u2019indique que celui\u2013ci ait effectivement \u00e9t\u00e9 redistribu\u00e9, \u00e9parpill\u00e9 : tout indique au contraire qu\u2019un petit nombre de banques centrales, de fonds de pension, de compagnies d\u2019assurance et surtout de \u00ab hedge funds \u00bb, ces officines financi\u00e8res sp\u00e9cialis\u00e9es dans les placements de grandes fortunes, ont concentr\u00e9 ce risque entre leurs mains. <\/p>\n

Le secteur immobilier am\u00e9ricain sous\u2013prime est constitu\u00e9 de m\u00e9nages dont l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 est probl\u00e9matique du fait de leur capacit\u00e9 marginale \u00e0 s\u2019acquitter des charges financi\u00e8res associ\u00e9es. L\u2019ironie de la situation qui s\u2019est aujourd\u2019hui instaur\u00e9e est que, par le biais des CDO, et du fait de la concentration de celles\u2013ci entre les mains des \u00ab hedge funds \u00bb, une voie de communication directe existe d\u00e9sormais entre les d\u00e9boires des m\u00e9nages aux revenus modestes et la d\u00e9pr\u00e9ciation du portefeuille des plus fortun\u00e9s. \u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

J\u2019ai voulu faire le point sur la question et j\u2019ai adress\u00e9 le texte suivant \u00e0 un quotidien qui m’a assur\u00e9 vouloir le publier dans les jours qui viennent (L\u2019immobilier am\u00e9ricain et ses nouvelles courroies de transmission<\/a>,
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\u00ab La d\u00e9gringolade des march\u00e9s boursiers le 28 f\u00e9vrier […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,12],"tags":[],"class_list":["post-15","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-economie","category-subprime"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=15"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":45765,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15\/revisions\/45765"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=15"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=15"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=15"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}