{"id":175,"date":"2007-09-11T05:12:30","date_gmt":"2007-09-11T04:12:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/?p=175"},"modified":"2013-01-02T00:21:58","modified_gmt":"2013-01-01T23:21:58","slug":"175","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/2007\/09\/11\/175\/","title":{"rendered":"Un plan Marshall pour l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel am\u00e9ricain ?"},"content":{"rendered":"

Mon billet de vendredi, L\u00e0 o\u00f9 les optimistes et les pessimistes se trompent \u00e9galement<\/a><\/strong> , a encourag\u00e9 ikbal12<\/em> \u00e0 me poser plusieurs questions. Elles sont toutes int\u00e9ressantes et j\u2019essaierai d\u2019y r\u00e9pondre dans les jours qui viennent. Je commence par la premi\u00e8re :<\/p>\n

\u00ab Pourquoi la Fed n’organise pas un plan Marshall pour aider les emprunteurs en difficult\u00e9s avec l\u2019argent inject\u00e9 dans le march\u00e9 mon\u00e9taire ? \u00bb<\/p><\/blockquote>\n

Les autorit\u00e9s am\u00e9ricaines sont tr\u00e8s peu interventionnistes. Dans un commentaire que je lisais ce matin on trouvait quelque chose du genre (je cite de m\u00e9moire) : \u00ab Les bureaucrates europ\u00e9ens, toujours prompts \u00e0 interf\u00e9rer avec le fonctionnement des march\u00e9s\u2026 \u00bb. On lit aussi en ce moment beaucoup de commentaires du genre, \u00ab Il serait malvenu que les autorit\u00e9s viennent au secours d\u2019emprunteurs qui n\u2019avaient d\u2019autre but que de sp\u00e9culer\u2026 \u00bb Le manque de compassion \u00e0 l\u2019\u00e9gard des sp\u00e9culateurs est lui plus g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9pandu. Les emprunteurs \u00e2pres au gain sont mis dans le m\u00eame sac que les organismes de pr\u00eat qui avaient rel\u00e2ch\u00e9 consid\u00e9rablement leurs crit\u00e8res d\u2019allocation de pr\u00eats hypoth\u00e9caires dans le climat euphorique de la bulle immobili\u00e8re. On souligne par ailleurs souvent le fait que de nombreux pr\u00eats ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s \u00e0 des particuliers qui, s\u2019ils ont pu s\u2019acquitter des mensualit\u00e9s calcul\u00e9es selon un taux promotionnel initial, seront absolument incapables de s\u2019acquitter des paiements une fois que le taux plein sera d\u2019application, et ceci quelque soit le niveau auquel on leur viendrait en aide. <\/p>\n

Ceci dit, diff\u00e9rentes mesures sont en pr\u00e9paration pour venir \u00e0 l\u2019aide des emprunteurs. J\u2019en mentionne quelques-unes ici .<\/p>\n

1. La SEC, la Securities and Exchange Commission<\/em>, qui supervise les activit\u00e9s boursi\u00e8res, est intervenue pour encourager les banques \u00e0 r\u00e9viser les pr\u00eats qui connaissent des retards de paiement. La SEC a rassur\u00e9 les banques que de telles r\u00e9visions ne seraient pas p\u00e9nalis\u00e9es sur le plan fiscal. Ceci dit, pour ceux des pr\u00eats qui ont \u00e9t\u00e9 titris\u00e9s comme Mortgage-Backed Security <\/em>ou Asset-Backed Security<\/em>, il existe un carcan r\u00e9glementaire qui limite la proportion d\u2019entre eux susceptibles d\u2019une telle r\u00e9vision : en g\u00e9n\u00e9ral 5 % par titre. <\/p>\n

2. Certains parlementaires d\u00e9mocrates mettent en ce moment la derni\u00e8re main \u00e0 des textes qui visent \u00e0 \u00e9tendre les pouvoirs des organismes \u00e9tatiques ou para\u00e9tatiques qui encouragent l\u2019acc\u00e8s au logement par le biais de subventions, en particulier la FHA, la Federal Housing Administration<\/em>, et les deux Government Sponsored Entities <\/em>(GSE) que sont \u00ab Fannie Mae \u00bb et
\n\u00ab Freddie Mac \u00bb (*). Traditionnellement, la FHA subsidiait les emprunteurs \u00ab \u00e0 risque \u00bb, jeunes ou appartenant \u00e0 une minorit\u00e9 ethnique, avant d\u2019\u00eatre d\u00e9log\u00e9e dans cette fonction par les organismes de pr\u00eat \u00ab subprime \u00bb priv\u00e9s et en g\u00e9n\u00e9ral non-supervis\u00e9s, tous aujourd\u2019hui dans les cordes. Du coup, l\u2019heure de la FHA sonne \u00e0 nouveau et un petit coup de pouce gouvernemental lui permettrait d\u2019intervenir une fois de plus et sur une plus grande \u00e9chelle. Son pouvoir est cependant limit\u00e9, un analyste calculait que la FHA pourrait venir \u00e0 la rescousse de 140.000 emprunteurs, chiffre \u00e0 comparer aux 2 millions qui se retrouveront sans doute en difficult\u00e9 dans les ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n

3. Quant \u00e0 Fannie Mae et Freddie Mac, organismes mixtes mi-publics, mi-priv\u00e9s (**), on leur avait r\u00e9cemment coup\u00e9 les ailes, leur gigantisme constituant un risque syst\u00e9mique<\/em> s\u2019il leur arrivait d\u2019\u00eatre elles aussi en difficult\u00e9. Le volume global de leur portefeuille avait \u00e9t\u00e9 plafonn\u00e9. Traditionnellement aussi, le montant maximum des pr\u00eats individuels qu\u2019elles pouvaient garantir \u00e9tait plafonn\u00e9 au plan national, or le prix du logement varie consid\u00e9rablement selon les r\u00e9gions et si le plafond actuel de 417.000 dollars n\u2019affecte pas les candidats \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du Midwest, par exemple, il constitue un handicap s\u00e9rieux pour les r\u00e9gions o\u00f9 le logement est cher comme la Californie, New York, la Floride, le N\u00e9vada ou l\u2019Arizona. Les propositions d\u00e9mocrates visent \u00e0 d\u00e9plafonner provisoirement le volume des portefeuilles de Fannie Mae et Freddie Mac et \u00e0 les autoriser \u00e0 d\u00e9passer le plafond des 417.000 dollars par pr\u00eat dans les \u00e9tats o\u00f9 le logement est on\u00e9reux. Ce qui limitera ici l’impact de leur intervention est le fait qu\u2019elles sont de statut semi-priv\u00e9 et sont donc condamn\u00e9es \u00e0 \u00eatre rentables. Les GSE seront peut-\u00eatre \u00e0 m\u00eame de venir en aide aux emprunteurs sur le fil du rasoir mais elles se r\u00e9v\u00e9leront incapables de sauver ceux dont la situation est d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9e. <\/p>\n

Mises toutes ensemble, les mesures envisag\u00e9es jusqu\u2019ici parviendront sans doute \u00e0 tirer d\u2019affaire un nombre consid\u00e9rable d\u2019emprunteurs. Il est difficile de dire quelle proportion cela repr\u00e9sentera des 2 millions qui seront probablement en difficult\u00e9, \u00e0 vue de nez, je dirais un quart, ce qui signifie qu\u2019un \u00ab plan Marshall \u00bb se r\u00e9v\u00e9lera t\u00f4t ou tard indispensable. Avec la faible minorit\u00e9 dont ils disposent au Congr\u00e8s mais davantage encore au S\u00e9nat \u2013 o\u00f9 des majorit\u00e9s des deux tiers sont en g\u00e9n\u00e9ral requises pour faire passer les mesures importantes \u2013 les D\u00e9mocrates sont incapables \u00e0 l\u2019heure actuelle de mettre sur pied l\u2019\u00e9quivalent d\u2019un plan Marshall. Dans un an ou deux, quand il sera devenu flagrant que les demi-mesures que l\u2019on pr\u00e9pare en ce moment n\u2019auront \u00e9t\u00e9 qu\u2019un empl\u00e2tre sur une jambe de bois, leur majorit\u00e9 se sera sans doute affirm\u00e9e davantage, mais il fera nuit noire.<\/p>\n

(*) Voir mon Vers la crise du capitalisme am\u00e9ricain ?<\/em> (2007), pages 92 \u00e0 95.<\/p>\n

(**) Idem : pages 102 \u00e0 108. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mon billet de vendredi, L\u00e0 o\u00f9 les optimistes et les pessimistes se trompent \u00e9galement<\/a><\/strong> , a encourag\u00e9 ikbal12<\/em> \u00e0 me poser plusieurs questions. Elles sont toutes int\u00e9ressantes et j\u2019essaierai d\u2019y r\u00e9pondre dans les jours qui viennent. Je commence par la premi\u00e8re :<\/p>\n

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