{"id":2102,"date":"2009-02-25T17:12:04","date_gmt":"2009-02-25T16:12:04","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/?p=2102"},"modified":"2009-02-25T17:12:04","modified_gmt":"2009-02-25T16:12:04","slug":"la-tribune-mercredi-25-fevrier-2009","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/2009\/02\/25\/la-tribune-mercredi-25-fevrier-2009\/","title":{"rendered":"La Tribune, mercredi 25 f\u00e9vrier 2009"},"content":{"rendered":"

Opinion : Aider les emprunteurs sans oublier les banques<\/strong><\/a> <\/p>\n

On a d\u2019abord cru que le plan Obama sur l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel am\u00e9ricain, annonc\u00e9 la semaine derni\u00e8re, \u00e9tait une mani\u00e8re de sauver ce secteur, mais ce n\u2019est pas cela : il s\u2019agit de tout autre chose : d\u2019un plan social de sauvetage de la tranche la plus basse de la classe moyenne am\u00e9ricaine, visant en r\u00e9alit\u00e9 le m\u00eame segment de population que les mesures annonc\u00e9es en France par Nicolas Sarkozy le 18 f\u00e9vrier. Si ce n\u2019est qu\u2019avec le plan Obama, l\u2019attention se focalise exclusivement sur les propri\u00e9taires de leur logement.<\/p>\n

L\u2019immobilier am\u00e9ricain entra en crise \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e 2006, lorsque le prix du logement plafonna. Le march\u00e9 s\u2019\u00e9tait adapt\u00e9 \u00e0 une situation de hausse constante du prix des maisons et de nombreux propri\u00e9taires r\u00e9cents ne pouvaient s\u2019acquitter de leurs traites qu\u2019\u00e0 condition que cette hausse se poursuive, refinan\u00e7ant leur pr\u00eat tous les six mois en r\u00e9alignant le montant emprunt\u00e9 sur le nouveau prix atteint \u00e0 la hausse. Les sommes d\u00e9gag\u00e9es par la vache \u00e0 lait que constituait leur logement \u00e9taient alors consacr\u00e9es par les m\u00e9nages \u00e0 une d\u00e9bauche d\u2019achats de biens de consommation import\u00e9s d\u2019Extr\u00eame-Orient\u2026 et \u00e0 s\u2019acquitter des traites de leur cr\u00e9dit immobilier.<\/p>\n

Depuis la fin 2006, le montant total du cr\u00e9dit immobilier am\u00e9ricain est tomb\u00e9 de 13,8 mille milliards \u00e0 10,5 mille milliards de dollars, et le nombre de familles dont le logement est saisi ou qui se d\u00e9clarent en faillite personnelle ne cesse de grimper : pour ces derni\u00e8res, 934.000 en 2008, contre 727.000 en 2007).<\/p>\n

Le plan Obama tente d\u2019endiguer l\u2019h\u00e9morragie, non pas de l\u2019immobilier mais des populations les plus vuln\u00e9rables : il vise les 5 millions de m\u00e9nages les plus expos\u00e9s \u00e0 une saisie prochaine et s\u2019efforce de les tirer d\u2019affaire. Un chiffre \u00e0 valeur symbolique dans l\u2019op\u00e9ration : 31 %, la part des revenus bruts d\u2019un m\u00e9nage au-del\u00e0 de laquelle le gouvernement consid\u00e8re aujourd\u2019hui qu\u2019il est quasi-impossible \u00e0 celui-ci de s\u2019acquitter des traites d\u2019un cr\u00e9dit immobilier. Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019un r\u00e9ajustement drastique si l\u2019on consid\u00e8re qu\u2019aux beaux temps de la bulle, le maximum envisag\u00e9 par les organismes de pr\u00eat \u00e9tait de 55 %. Ce chiffre aberrant tenait compte bien entendu du fait que l\u2019immobilier \u00e9tait en mode de \u00ab machine de Ponzi \u00bb, comme l\u2019on dit maintenant pour rendre hommage \u00e0 Carlo Ponzi, le champion am\u00e9ricain de la cavalerie (en 1919 et 1920). <\/p>\n

En charge du plan, Fannie Mae et Freddie, mesure logique si l\u2019on pense que ce sont les pr\u00eats qui furent titris\u00e9s par elles qui sont vis\u00e9es uniquement par le plan. Ces Government\u2013Sponsored Entities sont d\u00e9sormais quasi-nationalis\u00e9es, mais pas suffisamment cependant pour que les acheteurs habituels des Residential Mortgage\u2013Backed Securities, les titres adoss\u00e9s \u00e0 des cr\u00e9dits immobiliers qu\u2019elles \u00e9mettent, ne se plaignent am\u00e8rement que la garantie qu\u2019en offre le gouvernement am\u00e9ricain demeure aujourd\u2019hui encore \u00ab implicite \u00bb. Les GSE re\u00e7oivent en effet 200 milliards sur les 275 que comprend le plan dans sa totalit\u00e9. Ces sommes sont consacr\u00e9es \u00e0 aider les emprunteurs en difficult\u00e9 \u00e0 refinancer leur pr\u00eat dans la perspective du plafond fix\u00e9 \u00e0 31 % des revenus.<\/p>\n

Les 75 milliards restants sont \u00e0 la disposition des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit pour aider 5 millions de m\u00e9nages \u00e0 recalculer leur pr\u00eat hypoth\u00e9caire d\u2019une mani\u00e8re qui leur soit plus favorable. 75 milliards divis\u00e9s par 5, cela fait 15.000 $ d\u2019aide de l\u2019\u00c9tat par emprunteur. Ce qui ne veut pas dire que ces sommes leur reviendront : si leur pr\u00eat pourra voir son montant se r\u00e9duire de 1.000 $ par an, ce seront avant tout les pr\u00eateurs qui seront r\u00e9compens\u00e9s : 1.000 $ par pr\u00eat revu \u00e0 la baisse, et 1.000 $ par an pour cinq ans \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement de cr\u00e9dit dont le client ne jette pas l\u2019\u00e9ponge. Ces incitations \u00e0 l\u2019endroit des banques rappellent que le secteur bancaire am\u00e9ricain demeure priv\u00e9, qu\u2019il n\u2019a pas d\u2019ordres \u00e0 recevoir, mais qu\u2019il accomplira comme \u00e0 son habitude toute t\u00e2che g\u00e9n\u00e9reusement r\u00e9mun\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n

Le gouvernement am\u00e9ricain, suspect de n\u2019avoir tir\u00e9 d\u2019affaire jusqu\u2019ici que les responsables de la crise, prend cette fois deux pr\u00e9cautions plut\u00f4t qu\u2019une pour ne venir en aide qu\u2019aux plus m\u00e9ritants parmi les m\u00e9nages en d\u00e9tresse. Seuls ceux qui habitent le logement dont ils sont propri\u00e9taires peuvent ainsi b\u00e9n\u00e9ficier du plan d\u2019aide, les sp\u00e9culateurs restant eux sur la touche. Le gouvernement prend aussi la pr\u00e9caution de ne tenter de sauver que ceux qui pr\u00e9sentent une chance raisonnable de l\u2019\u00eatre : peuvent seuls pr\u00e9tendre \u00e0 un cr\u00e9dit recalcul\u00e9 ceux pour qui le montant restant d\u00fb ne d\u00e9passe pas 105 % de la valeur du logement.<\/p>\n

Reste \u00e0 savoir combien parmi ces 5 millions de m\u00e9nages vis\u00e9s seront effectivement sauv\u00e9s. Les conditions du refinancement sont strictes : plus de documents falsifi\u00e9s cette fois-ci, comme au bon temps de la bulle. Et il s\u2019agira l\u00e0 sans doute du test le plus exigeant pour une part non-n\u00e9gligeable des emprunteurs aujourd\u2019hui en difficult\u00e9. <\/p>\n

Quant \u00e0 un v\u00e9ritable plan sur l\u2019immobilier, destin\u00e9 \u00e0 sauver le secteur, plut\u00f4t que comme ici, ses clients les plus vuln\u00e9rables, il faudra encore attendre : le prix du logement a baiss\u00e9 de 25 % depuis le d\u00e9but de la crise en 2006 mais il avait augment\u00e9 de 50 % depuis le d\u00e9but de la bulle en 2002, il leur reste donc encore \u00e0 couvrir 8 % \u00e0 la baisse avant d\u2019atteindre \u00e0 nouveau ce niveau. Seul un secteur immobilier r\u00e9sidentiel repartant sur cette base pr\u00e9senterait un bilan de sant\u00e9 suffisant pour que le \u00ab R\u00eave am\u00e9ricain \u00bb soit \u00e0 nouveau accessible. Et c\u2019est ce qui explique pourquoi, sur ce plan l\u00e0 au moins \u2013 et en attendant que ces 8 points de baisse additionnelle soient atteints \u2013 l\u2019administration Obama se h\u00e2te lentement. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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