{"id":23918,"date":"2011-05-05T09:08:05","date_gmt":"2011-05-05T07:08:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/?p=23918"},"modified":"2013-01-02T14:42:19","modified_gmt":"2013-01-02T13:42:19","slug":"quand-le-batiment-va-tout-va-par-zebu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/2011\/05\/05\/quand-le-batiment-va-tout-va-par-zebu\/","title":{"rendered":"QUAND LE B\u00c2TIMENT VA… TOUT VA ?<\/b>, par z\u00e9bu"},"content":{"rendered":"

Billet invit\u00e9.<\/p><\/blockquote>\n

Cette fois-ci, c’est le CAS (Centre d’Analyse Strat\u00e9gique<\/a>) qui le dit : \u00ab Si la premi\u00e8re phase de hausse pouvait para\u00eetre coh\u00e9rente avec la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, il semble aujourd\u2019hui probable que celle-ci ait biais\u00e9 les anticipations \u00e0 la hausse, cr\u00e9ant une bulle sur le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais<\/strong>. \u00bb<\/p>\n

Sources :<\/u>
\nhttp:\/\/www.lemonde.fr\/economie\/article\/2011\/05\/04\/immobilier-une-etude-demontre-l-existence-d-une-bulle-speculative_1516569_3234.html#xtor=RSS-3208
\nhttp:\/\/www.strategie.gouv.fr\/article.php3?id_article=1414
\nhttp:\/\/www.strategie.gouv.fr\/IMG\/pdf\/2011-04-29-prixdulogement-NA221.pdf<\/p><\/blockquote>\n

Cette analyse n’est pas unique puisque la presse dite ‘\u00e9conomique’ s’en empare (cf. L’Express<\/a> ou La Tribune<\/a>) mais c’est pourtant la premi\u00e8re fois qu’une institution fran\u00e7aise de prospective qui ne soit pas directement partie prenante dans la question de l’immobilier reconna\u00eet l’existence (possible) d’une telle bulle.<\/p>\n

Un tel rapport, pass\u00e9 relativement inaper\u00e7u, est donc int\u00e9ressant \u00e0 lire, ne serait-ce que pour la mani\u00e8re dont il analyse la formation et l’existence de la bulle immobili\u00e8re en France.<\/p>\n

Et que dit ce rapport, dont le but est d’analyser les facteurs, tant sur l’offre que sur la demande, \u00e0 court ou \u00e0 moyen terme, qui peuvent influer sur les prix de l’immobilier en France ?<\/p>\n

Qu’au-del\u00e0 de tendances sur le long terme induisant une augmentation des prix de l’immobilier (notamment d\u00e9mographiques et sociologiques mais aussi de la qualit\u00e9 des constructions), le CAS rel\u00e8ve des faits plus qu’\u00e9mergents qui remettent en cause les canons paradigmatiques du march\u00e9 immobilier en France, fond\u00e9s sur la loi de l’offre et de la demande.<\/p>\n

Qu’au cours des trente derni\u00e8res ann\u00e9es, le prix de l’immobilier a doubl\u00e9 en moyenne.<\/p>\n

Que depuis 15 ans les prix \u00e0 l’achat sont d\u00e9corr\u00e9l\u00e9s des prix \u00e0 la location, qui suivent, eux, la progression du salaire moyen.<\/p>\n

Et que l’augmentation du co\u00fbt de construction ou la faiblesse de l’offre ne sont pas suffisantes pour expliquer ce d\u00e9calage quant aux prix \u00e0 l’achat, quand dans le m\u00eame temps la hausse des prix des loyers n’a, elle, explos\u00e9 ‘que’ de 30% : \u00ab La relative mod\u00e9ration de la hausse observ\u00e9e (en termes r\u00e9els) conduit donc \u00e0 remettre en cause l\u2019id\u00e9e d\u2019une p\u00e9nurie g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e de logements. Si une telle p\u00e9nurie s\u00e9vissait, elle aurait d\u00fb se traduire par des hausses de loyers bien plus importantes<\/strong>. \u00bb<\/p>\n

Exit donc la petite musique r\u00e9currente des marchands de sommeil en b\u00e9ton sur la p\u00e9nurie de logement, cause des hausses de prix …<\/p>\n

L’\u00e9tude souligne aussi d’autres facteurs, tr\u00e8s int\u00e9ressants : \u00ab L\u2019augmentation de la dur\u00e9e des pr\u00eats a \u00e9t\u00e9 permise par de nouvelles techniques bancaires<\/strong> et par l\u2019allongement de la dur\u00e9e maximale des pr\u00eats aid\u00e9s<\/strong>. En lib\u00e9rant la demande, cette augmentation a pu favoriser la hausse des prix. N\u00e9anmoins, elle est aussi une cons\u00e9quence de la hausse des prix, les m\u00e9nages acceptant de s\u2019endetter plus longtemps pour faire face \u00e0 l\u2019augmentation des prix. \u00bb<\/p>\n

‘Nouvelles techniques bancaires’ dont le CAS tait les noms : subprimes, titrisation, cr\u00e9dit hypoth\u00e9caires rechargeables, \u2026<\/p>\n

Mais il aborde aussi des aspects plus ‘pointus’, sociologiquement, notamment sur le foncier qui joue un r\u00f4le plus important en termes de rench\u00e9rissement des co\u00fbts que le b\u00e2ti, sur les r\u00e8gles d’utilisation des sols : \u00ab Or ces r\u00e8gles qui encadrent la mise \u00e0 disposition du foncier dans les zones tendues sont le r\u00e9sultat d\u2019int\u00e9r\u00eats divergents<\/strong>. Les propri\u00e9taires en place peuvent avoir int\u00e9r\u00eat \u00e0 s\u2019opposer \u00e0 une lib\u00e9ration du foncier pour ne pas voir leur logement se d\u00e9pr\u00e9cier, m\u00eame si une telle lib\u00e9ration serait b\u00e9n\u00e9fique pour les nouveaux entrants <\/strong>(30). \u00bb<\/p>\n

Et de reprendre la th\u00e9orie avanc\u00e9e par un autre chercheur, A. Jacquot, d\u00e8s 2008 : \u00ab une d\u00e9connexion des prix de leurs fondamentaux serait d\u2019autant plus probable que la proportion de m\u00e9nages propri\u00e9taires de leur r\u00e9sidence principale est importante<\/strong>. \u00bb<\/p>\n

Dans des pays o\u00f9 cette proportion est importante, comme en Espagne, en Irlande et au Royaume-Uni, la hausse des prix a \u00e9t\u00e9 la plus forte, \u00e0 l’inverse de pays o\u00f9 cette proportion est la plus faible, comme en Allemagne et en Suisse.<\/p>\n

Les ‘propri\u00e9taires’ ne subissent donc pas ce que le CAS appelle une ‘force de rappel’ quant \u00e0 la d\u00e9finition des prix de l’immobilier, \u00e0 fortiori quand ils en attendent une plus-value leur permettant de changer de r\u00e9sidence, mieux situ\u00e9e, de meilleure qualit\u00e9, \u2026<\/p>\n

Les ‘nouveaux entrants’, eux, la subissent de plein fouet.<\/p>\n

Pour terminer, l’\u00e9tude rappelle qu’a contrario des exemples ainsi cit\u00e9s, la France ne conna\u00eet pas de taux d’endettement des m\u00e9nages d\u00e9lirant, ni m\u00eame, comme elle l’\u00e9crit en utilisant des m\u00e9taphores p\u00e9troli\u00e8res, \u00ab la pratique de l\u2019extraction de plus-values latentes, courante dans les pays anglo-saxons \u00bb et donc que le secteur bancaire en France reste peu expos\u00e9 au risque de la bulle immobili\u00e8re.<\/p>\n

Sauf que les \u00e9volutions, r\u00e9centes, infirment au moins partiellement ces assertions sur l’\u00e9volution des taux d’endettement, dont Jacques Friggit<\/a> estime qu’ils devraient atteindre dans quelques ann\u00e9es les taux am\u00e9ricains (c’est dire) : 80% des revenus d\u00e8s 2020 et 90% en 2030, alors que ce taux n’\u00e9tait que de 30% entre 1980 et 2000.<\/p>\n

90%<\/strong>, c’est le taux d’endettement des m\u00e9nages am\u00e9ricains le plus r\u00e9cent selon son \u00e9tude.<\/p>\n

La France atteindrait ainsi ce taux 30 ans plus tard, avec tous les effets \u00e0 en attendre : \u00ab on peut arguer que les Etats-Unis n\u2019ont pas pu soutenir durablement une dette immobili\u00e8re des m\u00e9nages sup\u00e9rieure \u00e0 90% de leur revenu (graphique 10) et qu\u2019au moment o\u00f9, du point de vue du budget de l\u2019Etat, les effets nocifs de la fuite dans l\u2019endettement pratiqu\u00e9e depuis trente ans sont devenus \u00e9vidents en France, la m\u00eame erreur ne doit pas \u00eatre commise s\u2019agissant du budget des m\u00e9nages<\/strong>. \u00bb<\/p>\n

L’\u00e9tude du CAS p\u00eacherait donc par optimisme, d’autant plus qu’elle n\u00e9glige une pratique de l’extraction de la plus-value immobili\u00e8re digne des pays anglo-saxons : les Soci\u00e9t\u00e9s de Financement de l’Habitat<\/a>. Active depuis fin 2010, leur r\u00f4le est de relancer la titrisation des cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires mais tout en s’appuyant sur des garanties de ‘grands p\u00e8res’ (dixit leurs thurif\u00e9raires, le ‘bon p\u00e8re de famille’ n’\u00e9tant plus disponible), soit l’hypoth\u00e8que. Mais aussi \u00e0 d\u00e9faut, la caution bancaire et donc l’engagement direct des banques.<\/p>\n

Quelle ne fut pas ma surprise de constater par exemple qu’une institution de l’\u00e9conomie solidaire comme l’est la CASDEN proposait qu’une convention portant sur une SFH de la BPCE puisse permettre d’investir sur ce type de ‘titrisation hypoth\u00e9caire’, \u00e0 l’insu du plein gr\u00e9 de leurs soci\u00e9taires, pourtant actionnaires-propri\u00e9taires de la dite CASDEN …<\/p>\n

Sans compter non plus l’augmentation des saisies immobili\u00e8res<\/a> par des banques de biens immobiliers de ‘propri\u00e9taires’ (virtuels), ayant de plus en plus de difficult\u00e9s \u00e0 payer leurs mensualit\u00e9s de cr\u00e9dits.<\/p>\n

De sorte que les solutions pr\u00e9conis\u00e9es de la CAS semblent d\u00e9risoires, au regard de la situation : ‘assouplir’ l’offre de logement et am\u00e9liorer la mobilit\u00e9 r\u00e9sidentielle …<\/p>\n

D\u00e9risoires mais aussi en d\u00e9calage par rapport \u00e0 l’analyse pratiqu\u00e9e, qui montre combien la fameuse loi de l’offre et de la demande est pour le moins fauss\u00e9e : comme s’il \u00e9tait incongru que l’analyse puisse \u00eatre en coh\u00e9rence avec les solutions pr\u00e9conis\u00e9e. La r\u00e9alit\u00e9 pouvant difficilement \u00eatre masqu\u00e9e, les auteurs ont donc choisi d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment la dissonance : la loi de l’offre et de la demande est fauss\u00e9e, vive la loi de l’offre et de la demande !<\/p>\n

Dans le m\u00eame style, rococo flamboyant, on peut aussi lire l’analyse de Christian Noyer<\/a> sur ces prix de l’immobilier et les conclusions qu’il en tire : \u00ab En clair, les banques ne sont pas les premi\u00e8res responsables de la flamb\u00e9e de l’immobilier actuelle –\u00a0li\u00e9e d’abord \u00e0 une raret\u00e9 de l’offre<\/strong> – mais elles y ont leur part en proposant des taux de cr\u00e9dit \u00e0 taux fixe tr\u00e8s – trop ? – comp\u00e9titifs. Elles doivent donc veiller \u00e0 pr\u00e9server leurs marges qui risquent de souffrir avec la remont\u00e9e des taux<\/strong>. \u00ab Si besoin, nous ferons des recommandations \u00bb, pr\u00e9vient Christian Noyer. \u00bb<\/p>\n

Voil\u00e0 donc les banques averties : il n’est pas question que vous c\u00e9diez \u00e0 vos penchants, forts connus, pour le masochisme : remonter moi vite ces taux, ou je recommande !!<\/p>\n

Plus profond\u00e9ment, et c’est l’objet de ce billet, on s’aper\u00e7oit tr\u00e8s rapidement que la loi de l’offre et de la demande est tronqu\u00e9e sinon truqu\u00e9e mais que la formation des prix telle que Paul Jorion la d\u00e9crit dans Le prix<\/a> (2010) permet de mieux appr\u00e9hender le ph\u00e9nom\u00e8ne de la hausse des prix de l’immobilier en France.<\/p>\n

En effet, on a pu observer que la conclusion de l’\u00e9tude du CAS portait en grande partie sur l’hypoth\u00e8se que les nouveaux entrants payaient le ‘prix’ d’un rapport de force social plus que d\u00e9favorable pour eux par rapport aux ‘propri\u00e9taires’ car le ‘ticket d’entr\u00e9e’ pour devenir propri\u00e9taire devient de plus en plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

Ce faisant, le nombre de participant se restreignant, c’est tout le syst\u00e8me de Ponzi qui s’est d\u00e9velopp\u00e9 depuis 2000 qui est en passe de s’effondrer : le dernier entr\u00e9 \u00e9teindra la lumi\u00e8re, pour \u00e9viter de voir le trou profond dans les fondations et y choir.<\/p>\n

Entre-temps, les plus avis\u00e9s seront d\u00e9j\u00e0 ‘dehors’.<\/p>\n

La formation du prix, y compris donc de l’immobilier en France, tel que la d\u00e9crit Paul Jorion nous permet, autrement que par la loi de l’offre et de la demande, de bien appr\u00e9hender ce qui se noue dans ce type d’\u00e9changes : des rapports de forces sociaux et non uniquement des \u00e9changes de biens.<\/p>\n

Or, sur ce versant, les effets deviennent potentiellement d\u00e9vastateurs. Car si l’on parle d’une explosion de la bulle immobili\u00e8re, on parle d\u00e8s lors d’une baisse d’une potentielle plus-value pour les ‘propri\u00e9taires’ et m\u00eame d’une moins-value possible et \u00e0 l’inverse, pour les ‘nouveaux entrants’, la possibilit\u00e9 que les cartes puissent \u00eatre rebattues et redistribu\u00e9es.<\/p>\n

En quelque sorte, la possibilit\u00e9 d’un ‘nouveau jeu’ social, qui ne se fasse plus au d\u00e9triment uniquement des ‘nouveaux entrants’, au travers l’acquisition d’un bien immobilier.<\/p>\n

Sans oublier non plus la dimension interg\u00e9n\u00e9rationnelle puisque les 2\/3 des retrait\u00e9s sont ‘propri\u00e9taires’ quand un peu plus de la moiti\u00e9 des Fran\u00e7ais le sont.<\/p>\n

Sans oublier non plus tout le discours fond\u00e9 sur la capitalisation, la plus s\u00fbre possible, pour ses vieux jours et ce d’autant plus qu’on nous fait comprendre tous les jours que nous devrons travailler plus pour moins de pension.<\/p>\n

Sans oublier enfin que la majeure partie du patrimoine des m\u00e9nages fran\u00e7ais repose sur le patrimoine immobilier \u2026 au prix du march\u00e9 actuel, soit un march\u00e9 ‘virtuel’ : que celui-ci s’effondre et c’est tout un pan de la ‘valeur’ des Fran\u00e7ais qui part en fum\u00e9e, du moins de ceux qui en ont un.<\/p>\n

Le dommage collat\u00e9ral sur le discours politique de la ‘R\u00e9publique des propri\u00e9taires’ ne serait pas non plus des moindres …<\/p>\n

On ne peut donc qu’acquiescer quant aux potentialit\u00e9s paradigmatiques de la formation des prix fond\u00e9e sur les rapports de forces sociaux en lieu et place d’une loi dont les institutions analysantes nous disent son rapport trivial \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n

La lutte pour la r\u00e9partition des richesses entre ‘ceux qui ont’ et ‘ceux qui n’ont pas’ trouve donc son \u00e9cho dans la bulle immobili\u00e8re, dont le CAS nous certifie par ailleurs qu’\u00ab Il est par essence impossible de prouver l\u2019existence d\u2019une bulle : ce n\u2019est que lorsqu\u2019elle \u00e9clate que son existence s\u2019impose \u00e0 tous<\/strong>. \u00bb Et le prix de l’essence augmentant, la cote de l’explosion augmente …<\/p>\n

On retrouve enfin l\u00e0 le m\u00eame probl\u00e8me qu’avec les banques, \u00e0 un autre niveau : comment faire accepter le ‘haircut’ n\u00e9cessaire, pour que le niveau des prix redevienne acceptable, pour tous ?<\/p>\n

Sachant que ceux qui poss\u00e8dent le patrimoine n’accepteront cette solution que contraints et forc\u00e9s, quelle autre solution que d’attendre que la bulle explose ?<\/p>\n

Pour ceux qui sont d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taires, tant pis pourrait-on dire : ils feront moins ou pas de plus-value (et leurs h\u00e9ritiers avec).<\/p>\n

Mais pour ceux qui sont toujours en cours de remboursement de cr\u00e9dit : quelle solution, qui ne soit pas \u00e0 la fois une perte de ‘valeur’ imm\u00e9diate tout en gardant les m\u00eames niveaux d’endettement ? En clair, que faire pour \u00e9viter qu’ils ne se retrouvent eux aussi comme leurs coll\u00e8gues am\u00e9ricains plac\u00e9s devant l’\u00e9vidence de l’int\u00e9r\u00eat de faire faillite puisque le bien pourra valoir moins que ce qu’ils remboursent en int\u00e9r\u00eats, les dur\u00e9es d’endettement ayant explos\u00e9 (et les niveaux d’int\u00e9r\u00eat avec) ?<\/p>\n

A priori, on peut en d\u00e9celer deux.<\/p>\n

‘Haircut’ sur le capital restant \u00e0 rembourser sur le cr\u00e9dit immobilier, donc ‘haircut’ pour les banques, soit, contrairement \u00e0 ce qu’indiquait le CAS, un risque syst\u00e9mique bancaire potentiel (d\u00e9pr\u00e9ciations des actifs bancaires).<\/p>\n

Ou inflation (mais les salaires ne sont plus index\u00e9s sur l’inflation et la BCE veille \u00e0 l’ivraie).<\/p>\n

Une troisi\u00e8me aussi, plus d\u00e9lirante : transformer les d\u00e9cotes sur les remboursement de cr\u00e9dit \u00e0 subir pour les banques en obligations, sans coupons annuels (sans ‘loyers’), mais avec fixation d’un pourcentage sur la plus-value possible lors de la revente (ou mutation) des biens par les propri\u00e9taires, pourcentage dont bien \u00e9videmment les d\u00e9terminants seraient fix\u00e9s par l’Assembl\u00e9e Nationale, en toute transparence.<\/p>\n

Des trois solutions, il y a de grandes chances qu’aucune ne voit le jour, tant il semble patent que seul le rapport de force social doive aller jusqu’\u00e0 son terme pour d\u00e9terminer quel serait le ‘prix’, social, de l’explosion de la bulle immobili\u00e8re, que tout le monde annonce mais que pratiquement personne n’explique r\u00e9ellement.<\/p>\n

Quitte \u00e0 \u00e9branler les fondations sociales et politiques de l’ensemble du syst\u00e8me : la ‘R\u00e9publique des propri\u00e9taires’, celle de 1789.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\n

Billet invit\u00e9.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Cette fois-ci, c’est le CAS (Centre d’Analyse Strat\u00e9gique<\/a>) qui le dit : \u00ab Si la premi\u00e8re phase de hausse pouvait para\u00eetre coh\u00e9rente avec la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, il semble aujourd\u2019hui probable que celle-ci ait biais\u00e9 les anticipations \u00e0 la hausse, cr\u00e9ant une bulle sur le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais<\/strong>. \u00bb<\/p>\n

\n

Sources :<\/u>
\n<\/blockquote>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[131,1331],"class_list":["post-23918","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-economie","tag-bulles-financieres","tag-immobilier-residentiel"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23918","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23918"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23918\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":47478,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23918\/revisions\/47478"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23918"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23918"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23918"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}