{"id":729,"date":"2008-08-29T03:21:03","date_gmt":"2008-08-29T02:21:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/?p=729"},"modified":"2008-08-29T15:25:33","modified_gmt":"2008-08-29T14:25:33","slug":"le-mirage-de-la-part-de-marche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/2008\/08\/29\/le-mirage-de-la-part-de-marche\/","title":{"rendered":"Le mirage de la part de march\u00e9"},"content":{"rendered":"

Ce texte est un \u00ab article presslib\u2019 \u00bb (*) <\/strong><\/p><\/blockquote>\n

Ce qu’on ne sait peut\u2013\u00eatre pas \u00e0 propos des Countrywide, IndyMac, ces g\u00e9ants du \u00ab\u00a0mortgage\u00a0\u00bb, du cr\u00e9dit immobilier am\u00e9ricain, dont les noms se conjuguent aujourd\u2019hui au pass\u00e9, c’est que la crise des subprimes fut initialement accueillie par leurs dirigeants comme une b\u00e9n\u00e9diction.<\/p>\n

Le propos \u00e9tait confiant dans les conversations improvis\u00e9es d’Angelo Mozilo avec les employ\u00e9s de Countrywide, \u00e0 Calabasas ou Thousand Oaks, ou dans l’adresse mensuelle de Mike Perry dans la grande cour du si\u00e8ge de la firme \u00e0 Pasadena, autre banlieue de Los Angeles. Une crise comme celle-ci, disaient-ils, permettra de se d\u00e9barrasser des dinosaures : un grand nombre de nos concurrents dispara\u00eetront sans doute mais notre propre compagnie se trouve dans une situation privil\u00e9gi\u00e9e pour tirer parti de la situation et nous \u00e9mergerons, triomphants, avec, au bout du tunnel, une part de march\u00e9 renforc\u00e9e. Mozilo et Perry \u00e9taient, je n’en doute pas, de bonne foi. Il est vrai qu’il existe pour tout \u00e9tablissement de cr\u00e9dit, deux leviers \u00e0 sa puissance : le premier et le plus \u00e9vident, la marge de profit, le b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9alis\u00e9 sur chaque pr\u00eat individuel, combinaison du taux d’int\u00e9r\u00eat qui sera per\u00e7u \u00e0 l’avenir et de la commission (les \u00ab\u00a0frais\u00a0\u00bb divers) qui est elle per\u00e7ue imm\u00e9diatement, et le second, le multiplicateur que constitue le nombre de transactions et que la part de march\u00e9 exprime dans un cadre concurrentiel.<\/p>\n

L’espoir d’Angelo Mozilo \u00e9tait-il d\u00e9raisonnable quand on \u00e9tait, comme lui, Pr\u00e9sident de Countrywide, le num\u00e9ro 1 du financement de l’immobilier r\u00e9sidentiel aux \u00c9tats\u2013Unis, c\u2019est\u2013\u00e0\u2013dire, automatiquement, le num\u00e9ro 1 au monde dans ce secteur ? Non : il \u00e9tait au contraire raisonnable ! <\/p>\n

Ce que personne n’imaginait \u00e0 cette \u00e9poque, c’est que tous, l’ensemble des \u00e9tablissements ind\u00e9pendants de financement de l’immobilier am\u00e9ricains, toutes les \u00ab\u00a0mortgage banks\u00a0\u00bb, seraient emport\u00e9es par la temp\u00eate. Les plus faibles, celles du secteur subprime, disparurent \u00e0 la fin 2006. Les pr\u00eateurs subprime \u00e9taient riches sans doute mais leur richesse reposait sur la base la plus fragile qui soit : sur le fait que les pauvres – leur fonds de commerce – sont toujours tr\u00e8s nombreux. Malheureusement la fortune des pauvres r\u00e9sidait alors dans la planche \u00e0 billets que constituait leur logement dans un environnement de bulle de l’immobilier, et la stagnation du prix des maisons qui intervint lorsque les nouvelles recrues vinrent \u00e0 manquer fin 2006, suffit \u00e0 les emporter comme feuilles mortes au vent de l’automne. Les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit moyennement dot\u00e9s disparurent peu apr\u00e8s : au cours des six premiers mois de 2007. Les plus riches enfin, dans les six derniers mois de la m\u00eame ann\u00e9e. <\/p>\n

Daniel H. Mudd, Pr\u00e9sident et P-DG de Fannie Mae et Richard F. Syron, Pr\u00e9sident et P-DG de Freddie Mac, ont d\u00fb penser comme Mozilo et Perry alors que le secteur priv\u00e9 du cr\u00e9dit immobilier s’\u00e9vanouissait en fum\u00e9e : \u00ab\u00a0s’il n’en reste qu’un, je serai celui-l\u00e0\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0quelle aubaine pour ma part de march\u00e9\u00a0\u00bb ! <\/p>\n

L’\u00e9volution r\u00e9cente semblait donner raison \u00e0 Messieurs Mudd et Syron dans leurs r\u00eaves de parts de march\u00e9. Si les ann\u00e9es 2000 \u00e0 2005 avaient signifi\u00e9 pour Fannie et Freddie une longue \u00e9rosion de leur position dominante : une chute des 78 % qu’elles repr\u00e9sentaient \u00e0 elles deux dans la titrisation du cr\u00e9dit immobilier en 2003, \u00e0 45 % en 2006, leur part avait entrepris, la crise aidant, une remont\u00e9e fulgurante, passant de 72 % en 2007 \u00e0 97,6 % au mois de mars 2008.<\/p>\n

Les deux GSE se partageaient d\u00e9sormais la partie n\u00e9gociable du cr\u00e9dit immobilier am\u00e9ricain dans sa quasi-totalit\u00e9. Mais l\u00e0 o\u00f9 le march\u00e9 les avait pouss\u00e9es dans leurs retranchements, comme il l’avait fait avec Countrywide et IndyMac avant elles, c’\u00e9tait dans la deuxi\u00e8me composante de l’\u00e9quation : dans la marge de profit. L’immobilier am\u00e9ricain \u00e9tait d\u00e9sormais emport\u00e9 par un malstrom, par une spirale descendante, qui n’\u00e9pargnerait pas davantage les Agencies qu’elle n’avait \u00e9pargn\u00e9 les Non-agencies. <\/p>\n

La raison en \u00e9tait simple : les actifs de Fannie Mae et Freddie Mac \u00e9taient des pr\u00eats que leurs emprunteurs ne pouvaient plus honorer parce qu’ils avaient achet\u00e9 leur logement dans une perspective sp\u00e9culative et, pour rester \u00e0 flot dans leurs mensualit\u00e9s, il leur fallait que l’immobilier r\u00e9sidentiel s’appr\u00e9cie de mani\u00e8re constante (*). Les maisons que les banques saisissaient venaient grossir l’inventaire d\u00e9j\u00e0 existant, et contribu\u00e8rent \u00e0 d\u00e9pr\u00e9cier encore davantage le parc immobilier. Le logement constituait la garantie du pr\u00eat pour l’organisme pr\u00eateur, et les GSE se retrouv\u00e8rent bient\u00f4t \u00e0 la t\u00eate, d’un combinaison cauchemardesque de cr\u00e9dits au recouvrement de plus en plus probl\u00e9matique et d’habitations saisies de plus en plus nombreuses, alors que leur valeur plongeait. <\/p>\n

\u2013\u2013\u2013\u2013 <\/p>\n

(*) J’ai expliqu\u00e9 ce m\u00e9canisme de mani\u00e8re d\u00e9taill\u00e9e dans L\u2019implosion. La finance contre l\u2019\u00e9conomie : ce que r\u00e9v\u00e8le et annonce la \u00ab\u00a0crise des subprimes\u00a0\u00bb (Fayard 2008) : pages 28 \u00e0 40.<\/p>\n

(*) Un \u00ab article presslib\u2019 \u00bb est libre de reproduction en tout ou en partie \u00e0 condition que le pr\u00e9sent alin\u00e9a soit reproduit \u00e0 sa suite. Paul Jorion est un \u00ab journaliste presslib\u2019 \u00bb qui vit exclusivement de ses droits d\u2019auteurs et de vos contributions. Il pourra continuer d\u2019\u00e9crire comme il le fait aujourd\u2019hui tant que vous l\u2019y aiderez. Votre soutien peut s\u2019exprimer ici<\/a>.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Ce texte est un \u00ab article presslib\u2019 \u00bb (*) <\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

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