{"id":94287,"date":"2017-04-07T19:42:36","date_gmt":"2017-04-07T17:42:36","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/?p=94287"},"modified":"2017-04-07T19:42:59","modified_gmt":"2017-04-07T17:42:59","slug":"vlb-vs-teom-pourquoi-les-candidats-font-ils-limpasse-sur-ce-probleme-par-philippe-soubeyrand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pauljorion.com\/blog\/2017\/04\/07\/vlb-vs-teom-pourquoi-les-candidats-font-ils-limpasse-sur-ce-probleme-par-philippe-soubeyrand\/","title":{"rendered":"VLB vs TEOM : pourquoi les candidats font-ils l’impasse sur ce probl\u00e8me ? par Philippe Soubeyrand"},"content":{"rendered":"

Billet invit\u00e9. Ouvert aux commentaires.<\/p><\/blockquote>\n

La question qui se pose concerne la VLB<\/strong>, la valeur locative brute, d’un bien immobilier telle qu’elle est pr\u00e9sent\u00e9e en France sur les feuilles de la taxe d’habitation. Aussi \u00e9trange que cela puisse para\u00eetre, il se trouve que la VLB n’appara\u00eet pas sur les feuilles de la taxe fonci\u00e8re. Il y est plut\u00f4t question de la base<\/strong> de calcul de l’imp\u00f4t, que nous appellerons autrement pour les besoins de ce billet, \u00e0 savoir VLF, la valeur locative fonci\u00e8re r\u00e9ellement prise en compte. Nous serions alors en droit de nous demander pourquoi l’administration fiscale fait une telle distinction entre ces deux valeurs locatives au point d’en compliquer la lecture dans certaines situations, voire de l’\u00e9luder\u00a0? Car une telle complication explique sans doute le nombre toujours croissant de litiges entre locataires et propri\u00e9taires [1]<\/strong> [2]<\/strong>, concernant notamment le calcul de la TEOM, la taxe d’enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res, qui doit \u00eatre normalement collect\u00e9e par les propri\u00e9taires eux-m\u00eames (!)<\/strong> selon une r\u00e9partition de l’assiette de la TEOM qui doit \u00eatre effectu\u00e9e au prorata de la\u00a0VLF d’un bien collectif\u00a0lou\u00e9 [3]<\/strong>.<\/p>\n

Voici l’extrait trouv\u00e9 sur la page officielle de la DGFiP traitant dans le d\u00e9tail de ce probl\u00e8me li\u00e9 \u00e0 la TEOM [3]<\/strong>. Le mode de calcul concernant\u00a0l’habitat collectif \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 au chapitre\u00a0:<\/p>\n

III. Assiette de l’imposition<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Assiette de la part incitative<\/strong><\/li>\n
  2. L’habitat collectif<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    point 353<\/strong><\/p>\n

    \u00ab\u00a0En habitat collectif, la quantit\u00e9 de d\u00e9chets produits est connue globalement pour un ensemble de locaux et ne peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e par occupant. D\u00e8s lors, la r\u00e9partition de cette assiette entre les redevables est op\u00e9r\u00e9e <\/em>au prorata de la valeur locative fonci\u00e8re<\/em><\/strong> de leur local retenue pour l\u2019\u00e9tablissement de la TEOM. La valeur locative fonci\u00e8re du local est celle d\u00e9finie au I de l’<\/em>article 1522 du CGI<\/a>, c’est-\u00e0-dire avant application du plafonnement fix\u00e9 au II du m\u00eame article (cf.<\/em>\u00a0<\/em>III-A \u00a7 330<\/em><\/strong>). Cette r\u00e9partition s’applique notamment pour les copropri\u00e9t\u00e9s verticales ou horizontales lorsqu’il n’existe pas de collecte par unit\u00e9.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n

    Il faut alors savoir que d’une part,\u00a0la VLF d’un bien collectif lou\u00e9 est toujours \u00e9gale \u00e0 la demi somme des VLB de l’ensemble des biens lou\u00e9s le constituant [4]<\/strong> et que d’autre part, la TEOM totale d’un bien collectif lou\u00e9 est alors \u00e9gale au produit de cette VLF par le taux de la TEOM propre au lieu de r\u00e9sidence, ce taux \u00e9tant g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9cid\u00e9 par la mairie, voire la communaut\u00e9 d’agglom\u00e9ration [5]<\/strong>…<\/p>\n

    Sauf que les propri\u00e9taires r\u00e9futent, voire ignorent cette formule de calcul et \u00e9tablissent le plus souvent leurs quittances d’ordures m\u00e9nag\u00e8res selon\u00a0leurs propres\u00a0recettes maisons s’ils peuvent passer outre les r\u00e8glements de propri\u00e9t\u00e9s [6]<\/strong>, ce qui n’a donc strictement rien \u00e0 voir avec la r\u00e8gle fiscale actuellement en vigueur mais en tout point peu transparente, ce qui par ricochet provoque bel et bien une injustice \u00e0 la fois sociale\u00a0mais aussi\u00a0environnementale, certains locataires pouvant b\u00e9n\u00e9ficier de passe-droits au d\u00e9triment des autres locataires habitant\u00a0un m\u00eame\u00a0bien collectif lou\u00e9, certains locataires pouvant \u00eatre amen\u00e9s \u00e0 supporter la redistribution de la part de la TEOM d’un bien non lou\u00e9, voire simplement occup\u00e9 par un propri\u00e9taire peu scrupuleux ou bien les amis de ce dernier,\u00a0etc.<\/p>\n

    Comment dans ces cas pr\u00e9cis (qui ne sont l\u00e0 que des exemples parmi d’autres) peut-on expliquer une telle n\u00e9gligence de la part des l\u00e9gislateurs successifs\u00a0qui auraient pu\/d\u00fb depuis tr\u00e8s\u00a0longtemps confier le recouvrement de la TEOM \u00e0 la seule administration fiscale sur la base de sa parfaite\u00a0connaissance des VLB des logements lou\u00e9s\u00a0et non aux propri\u00e9taires comme c’est le cas actuellement\u00a0?<\/p>\n

    Comment se fait-il aussi que des\u00a0personnalit\u00e9s dites de gauche, voire m\u00eame de l’\u00e9cologie, n’aient pas regard\u00e9 ce probl\u00e8me d’un peu plus pr\u00e8s au moment m\u00eame o\u00f9 elles \u00e9taient en charge des responsabilit\u00e9s de l\u2019\u00c9tat\u00a0?<\/p>\n

    Il y a l\u00e0 selon nous, non seulement un vrai probl\u00e8me li\u00e9 \u00e0 la sp\u00e9culation outranci\u00e8re masqu\u00e9e\/d\u00e9guis\u00e9e\u00a0sur les loyers des biens collectifs\u00a0lou\u00e9s, mais aussi et surtout une vraie interrogation li\u00e9e \u00e0 la n\u00e9gligence patente des l\u00e9gislateurs successifs, quant \u00e0 l’articulation r\u00e9elle qui devrait s’op\u00e9rer autour des VLB au regard de l’explosion des litiges [1]<\/strong> [2]<\/strong>, notamment en terme\u00a0de calcul de la TEOM…<\/p>\n

    Il y aurait l\u00e0 un bien joli projet de loi tr\u00e8s facile \u00e0 mettre en oeuvre, mais qui n’est ni propos\u00e9 par\u00a0Emmanuel Macron, ni propos\u00e9 par Beno\u00eet Hamon, ni m\u00eame propos\u00e9 par la France Insoumise et\u00a0son candidat Jean-Luc\u00a0M\u00e9lenchon… Un tel projet de loi\u00a0aurait pourtant pour cons\u00e9quences imm\u00e9diates : 1)<\/strong>\u00a0le r\u00e9tablissement de\u00a0la justice sociale et environnementale en mati\u00e8re de TEOM et de comportement vis \u00e0 vis des d\u00e9chets du fait de la responsabilisation individuelle en d\u00e9coulant, 2)<\/strong> combler imm\u00e9diatement un vide juridique devenu absolument\u00a0incompr\u00e9hensible apr\u00e8s tant d’ann\u00e9es de litiges accumul\u00e9s, et 3)<\/strong> mettre un point d’arr\u00eat d\u00e9finitif \u00e0 une autre\u00a0forme de fraude fiscale qui semble bel et bien depuis trop longtemps tol\u00e9r\u00e9e par les uns, et qui\u00a0n’est ni plus ni moins qu’une forme\u00a0masqu\u00e9e\/d\u00e9guis\u00e9e de sp\u00e9culation, voire d’al\u00e9as moraux et\/ou de petits arrangements entre amis pour les autres\u00a0!<\/p>\n

    Il est certain que sur le plan uniquement \u00e9conomique, une telle mesure ne rapporterait pas grand chose a priori, si ce n’est une contribution de plus\u00a0vers\u00a0un d\u00e9sengorgement progressif des tribunaux, ce qui ne serait d\u00e9j\u00e0 pas rien. Toutefois, nous ne sommes pas vraiment certain que si la question \u00e9tait abord\u00e9e sur un plan purement bio-\u00e9conomique, elle ne serait pas aussi une contribution de plus\u00a0vers une \u00e9conomie plus respectueuse de l’environnement, et donc de la biosph\u00e8re terrestre ?\u00a0Alors ce n’est certes pas la solution miracle qui va nous permettre de faire face au \u00ab\u00a0soliton\u00a0\u00bb<\/em>, mais un \u00ab\u00a0soliton\u00a0\u00bb<\/em> \u00e9tant lui-m\u00eame constitu\u00e9 de gouttes d’eau, nous dirions sans crainte que toutes les gouttes d’eau sont actuellement les bienvenues au regard de notre situation syst\u00e9mique pour le moins inextricable, et pass\u00e9e litt\u00e9ralement sous silence sur fond d’\u00e9lection pr\u00e9sidentielle, nous y reviendrons le moment venu [7]<\/strong> ; eh puis, quoi de plus efficace que d’opposer un \u00ab\u00a0soliton\u00a0\u00bb<\/em> \u00e0 un autre \u00ab\u00a0soliton\u00a0\u00bb<\/em>, encore faut-il savoir comment et disposer de suffisamment de gouttes d’eau…<\/p>\n

    ========================
    \n[1]<\/strong> St\u00e9phanie Alexandre,     Les litiges entre bailleur et locataire sont en hausse<\/a>, LeParticulier.fr, le 30\/01\/2015, mis \u00e0 jour le 01\/04\/2017.<\/p>\n

    [2]<\/strong> Forte hausse des litiges entre bailleurs et locataires<\/a>, BFMTV LaVieImmo.com, le 10\/10\/2016.<\/p>\n

    [3]<\/strong> IF \u2013 AUT \u2013 Taxe d’enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res (TEOM) \u2013 \u00c9tablissement de la taxe<\/a>, Bulletin Officiel des Finances Publiques-Imp\u00f4ts, le 24\/06\/2015.<\/p>\n

    [4]<\/strong> Article 1388 du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts<\/a>, Legifrance.gouv.fr, Modifi\u00e9 par la loi n\u00b080-10 du 10 janvier 1980 \u2013 art. 19 (V) JORF du 11 janvier 1980.<\/p>\n

    [5]<\/strong> Trop chers d\u00e9chets\u00a0?<\/a>, exemple du SMICTOM Rh\u00f4ne \u2013 Garrigues pour la Communaut\u00e9 d’Agglom\u00e9ration du Grand Avignon.<\/p>\n

    [6]<\/strong> Pauline Cl\u00e9ment, Charges locatives\u00a0: les obligations du locataire et du propri\u00e9taire<\/a>, DOSSIER FAMILIAL, le 02\/08\/2016.<\/p>\n

    [7]<\/strong>\u00a0Philippe Soubeyrand,\u00a0<\/em>DU CREPUSCULE \u00c0 LA NUIT DE M\u00c9DICIS\u00a0: de l\u2019\u00e9lection de Donald Trump, sympt\u00f4me politique, philosophique et psychologique, d\u2019une crise syst\u00e9mique globale hors de contr\u00f4le, au sympt\u00f4me climatique\u00a0!<\/a>, Blog de Paul Jorion, le 24\/11\/2016.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    \n

    Billet invit\u00e9. Ouvert aux commentaires.<\/p>\n<\/blockquote>\n

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