Archives par mot-clé : immobilier commercial

L’immobilier américain, encore et toujours…

Ce texte est un « article presslib’ » (*)

La Banque des règlements internationaux s’est donc décidée à mentionner la catastrophe imminente dans le domaine du crédit immobilier commercial américain (centres commerciaux, bureaux, hôtels, immeubles à appartements, cliniques, etc.). Je suis allé vérifier à quelle époque j’avais personnellement mentionné cette tempête à venir pour la première fois. C’est dans un billet datant de juin de l’année dernière, billet au titre prémonitoire : Vous reprendrez bien un peu de finance à l’ancienne ? et, à quelques jours près, dans une chronique pour Le Monde –Economie, au contenu cette fois prémonitoire : États-Unis : de bien curieux remboursements où je proposais une hypothèse qui passait alors pour farfelue :

Si le parallèle avec Countrywide a un sens, il s’agit alors simplement pour les dix banques ayant aujourd’hui remboursé l’argent du TARP [P. J. : le plan de sauvetage américain] de nettoyer consciencieusement la caisse avant de mettre définitivement la clé sous la porte. Lorsque les trillions à nouveau perdus seront examinés, les quelques milliards détournés in extremis par leurs dirigeants, passeront, c’est à parier, relativement inaperçus.

Mais à tout seigneur, tout honneur, Nouriel Roubini mentionnait déjà la possibilité d’un effondrement de l’immobilier commercial américain en… février 2008.

Le fait que l’immobilier commercial aille mal ne signifie évidemment pas que l’immobilier résidentiel aille bien pour autant. On s’en est amèrement souvenu aujourd’hui : aucun des économistes consultés par Bloomberg ces jours derniers n’avait imaginé la chute de 30 % qui a été constatée en mai dans la vente des logements de construction ancienne – représentant 92 % du parc immobilier résidentiel, la construction neuve constituant elle les 8 % restants. Le chiffre avancé par les économistes était d’une chute probable de 19 %. Depuis le début de la crise, l’écart entre leurs prévisions et les chiffres réellement observés est tellement large qu’on se demande pourquoi ces prévisions continuent d’être mentionnées.

Le plan de relance américain incluait une prime à l’achat d’un logement d’un montant maximum de 8.000 dollars. La promotion s’achevait au 30 avril pour la signature et le 30 juin pour le versement – échéance qui vient d’être reportée au 30 septembre – et on imaginait naïvement aux États-Unis que le marché de l’immobilier poursuivrait sur sa lancée. Las !

Autre promotion, difficile à chiffrer, et qui elle – pour une fois – vise à venir en aide aux lampistes : le prêt automatique dont bénéficient désormais les chômeurs pour le paiement des traites de leur crédit immobilier, et qui ne devra être remboursé qu’au moment où ils auront retrouvé un emploi… en espérant que ce moment vienne, ce qui ne sera pas le cas bien entendu pour un certain nombre d’entre eux. Note amusante : le coût de ce programme devait être couvert par la taxe sur les opérations financières prévue par le « financial overhaul », le projet de réglementation du secteur financier. Mais le sénateur républicain Scott Brown n’aimait pas cette taxe et son vote est indispensable… fi des esprits chagrins, on trouvera bien les sous ailleurs !

L’optimisme relatif observé récemment à propos de l’immobilier américain se nourrissait du fait que le prix du logement s’était stabilisé au cours des derniers mois. Le comportement passé de ce marché aurait cependant dû rappeler que toute subvention dont il bénéficie se trouve automatiquement répercutée dans le prix des maisons. Il en a été ainsi dans le passé de la détaxation des intérêts versés, ainsi que de toute baisse du taux d’intérêt due à l’intervention bienveillante des Government–Sponsored Entities, Fannie Mae et Freddie Mac. L’incitation étant arrivée à son terme fin avril, le prix moyen d’un logement ira inéluctablement se resituer 8.000 dollars au-dessous de son niveau à cette date.

Quant à Fannie et Freddie, affectées depuis 2008 à la fonction de puits sans fond, à savoir chargées d’absorber – aux frais du contribuable américain – toutes les pertes essuyées sur les crédits titrisés par leurs soins – on tremble à la pensée de l’année 2012, quand leur générosité prendra fin et que la vérité des prix reprendra ses droits. À moins qu’on ne leur offre à ce moment-là la rallonge d’un « trillion » de dollars qui leur sera alors nécessaire… plombant d’autant les finances d’un État fédéral déjà très profondément au-dessous de la ligne de solvabilité.

En 1962, les Américains dans leur ensemble possédaient 80 % de la valeur des maisons dont ils étaient propriétaires en titre – et ceci en moyenne, c’est-à-dire en incluant les propriétaires à part entière : dont la maison n’est pas grevée d’un crédit hypothécaire. Le chiffre est tombé aujourd’hui à 38 %, et la plongée n’est pas en passe de s’arrêter. Près des deux tiers de ces « propriétaires » sont donc en réalité locataires de leur banque – un propriétaire, comme on le sait, parmi les grippe-sous les moins tendres.

(*) Un « article presslib’ » est libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Paul Jorion est un « journaliste presslib’ » qui vit exclusivement de ses droits d’auteurs et de vos contributions. Il pourra continuer d’écrire comme il le fait aujourd’hui tant que vous l’y aiderez. Votre soutien peut s’exprimer ici.

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Le Point, le 29 avril – « L’Europe n’a pas droit à l’erreur »

Je vous ai présenté il y a quelques jours les photos de Jean-Claude Moschetti à l’Île de Houat. Vous apprécierez, j’en suis sûr (hmm…) le contrepoint entre la photo de Georges Papandréou allumant un cierge à la page 84 du Point et la mienne à la page 85 (qu’il m’autorise aimablement à reproduire), tirant parti (à mon insu) d’un tableau au mur de mon bureau.

Interview Paul Jorion : « L’Europe n’a pas droit à l’erreur », pp. 85-86

Patrick Bonazza : La Grèce vient officiellement d’appeler à l’aide. La première fois que nous nous sommes vus, il y a quinze jours vous disiez que c’était inéluctable.

Depuis mars, après chaque réunion européenne, on nous disait que le problème était réglé. Mais on constatait quand même que lorsque la Grèce retournait sur les marchés pour emprunter elle payait toujours plus cher que les autres pays. Même avec derrière elle le prétendu soutien de toute l’Europe la Grèce est restée pénalisée. Elle ne pouvait pas échapper à la sanction des marchés. D’où son appel au secours.

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BFM Radio, lundi 1er mars 2010 à 10h46

En Amérique, les choses ne sont pas en train de s’arranger

Les choses ne sont pas en train de s’arranger. Et les temps ont changé : on avait pris l’habitude de vivre dans des contextes de bulle financière, et ce n’est plus le cas. Dans un contexte de bulle on peut continuer sans danger de croire que la finance est autorégulée. On peut croire aussi que le risque n’existe plus, qu’il a été réduit en poudre et que de cette manière il a été neutralisé. Quand la bulle éclate, on constate avec consternation que les choses ne s’arrangent pas d’elles-mêmes et que le risque s’est au contraire concentré : parce que son invisibilité momentanée en faisait une excellente affaire. Certains diront : « Si ! on est toujours dans un contexte de bulle : la bulle de la dette publique des États ! ». Mais ce n’est pas de bulles qu’ils parlent : ils veulent simplement dire que la dette des États gonfle. Ce qui est vrai, mais tout ce qui gonfle n’est pas bulle pour autant.

Non, les choses ne sont pas en train de s’arranger. Vous vous souvenez sans doute que la crise est née en 2007 au sein de l’immobilier américain. On ne parle plus beaucoup de l’immobilier résidentiel aux États-Unis, parce qu’il existe une nouvelle menace : celle de l’immobilier commercial qui point à l’horizon. Savez-vous qu’il y a en ce moment aux États-Unis, 35 banques dont plus de 30 % du montant des crédits est en défaut ? Il va sans dire que leurs jours sont comptés ! Il y en a aussi 140 dont plus de 20 % du montant des crédits est en défaut. C’est sûr qu’on reparlera d’elles. Et 683 dont plus de 10 % du montant des crédits est en défaut. Elles attendent toutes que les clients reviennent dans les centres commerciaux. Avec un taux de chômage officiel de près de 10 % et officieux de 20 %, et 8,4 millions d’emplois perdus depuis le début de la crise, il faut leur souhaiter bonne chance.

On ne parle plus beaucoup de l’immobilier résidentiel américain et pourtant on devrait. Parce que tant que cette infection persiste, c’est l’Amérique toute entière qui continuera d’être malade. Quelques chiffres. En janvier de cette année, il y eut chaque jour aux États-Unis, 4.300 saisies de maisons individuelles. C’est un grand pays mais quand même : 4.300 par jour, c’est énorme, et le chiffre est en hausse. En 2009, 75 % des crédits hypothécaires aux États-Unis, ont été accordés par Fannie Mae et Freddie Mac. Étant invendables, ils les ont achetés essentiellement eux-mêmes. Seule à les aider un peu : la Federal Reserve, mais elle s’arrêtera bientôt de le faire. Le 30 juin 2009, la valeur nette de Fannie Mae était de -10,6 milliards de dollars : le 31 décembre de -15,3 milliards. Une aggravation de 44 % en six mois seulement.

Un quart des crédits hypothécaires ont aujourd’hui un montant plus élevé que la valeur du logement et le chiffre est de 40 % pour l’immobilier commercial. Les ventes de logements neufs (un peu moins de 6 % du parc) ont baissé de 11,2 % en janvier et celles de logements anciens, de 7,2 % ; ce sont les pires chiffres depuis 1963. En 2009, il y eut dans le pays 2,82 millions de saisies de logements, et pour cette année-ci, on sait déjà que ce chiffre de 3 millions sera dépassé. On parle, paraît-il, au sein de l’administration Obama, d’un moratoire pur et simple des saisies. On comprend facilement pourquoi.

Non, les choses ne sont pas en train de s’arranger aux États-Unis.

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2012 !

Ce texte est un « article presslib’ » (*)

Cela fait un moment que je vous ennuie en vous annonçant la deuxième grande vague de la crise aux États-Unis : la catastrophe qui se dessine pour 2012 dans l’immobilier commercial américain (Libération, le mardi 11 août 2009, Petites et moyennes banques américaines : pourquoi ce sera pire cette fois-ci, BFM Radio, le lundi 30 novembre à 10h46, etc.) Eh bien, je ne suis plus seul.

Avant-hier, le Congressional Oversight Panel américain a publié son rapport intitulé : Commercial Real Estate Losses and the Risk to Financial Stability, « les pertes dans l’immobilier commercial et le risque pour la stabilité financière ».

Le rapport fait 150 pages et j’aurai peut-être encore des choses à en dire mais je vais me contenter pour le moment de deux graphiques. Le premier vous fera comprendre pourquoi je répète, pareil au prophète Philippulus : « 2012 ! 2012 ! » CMBS, c’est pour Commercial Mortgage-Backed Securities, titres adossés à des crédits hypothécaires commerciaux.

Le second graphique montre la bombe à retardement qui fut créée en octobre dernier (j’en ai parlé aussitôt dans Petites et moyennes banques américaines : pourquoi ce sera pire cette fois-ci) par la mesure suivante : « Les régulateurs fédéraux du secteur bancaire ont publié des directives permettant aux banques de mentionner des crédits au bilan comme « performants » même lorsque la valeur des propriétés sous-jacentes est inférieure au montant du prêt » (Wall Street Journal). On cessa d’enregistrer les pertes probables. Ça aide le moral !

On n’enregistre d’ailleurs plus les pertes du tout, comme le fait apparaître la catégorie « nonaccrual » dans le diagramme. Les deux premières catégories montrent les retards de paiement de respectivement 30 à 89 jours et plus de 90 jours. « Nonaccrual », ce sont les prêts « morts », ceux pour lesquels on a même cessé de calculer les intérêts dus. Faut-il faire un dessin ? Non : le dessin est là sous vos yeux et il est très clair.

(*) Un « article presslib’ » est libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Paul Jorion est un « journaliste presslib’ » qui vit exclusivement de ses droits d’auteurs et de vos contributions. Il pourra continuer d’écrire comme il le fait aujourd’hui tant que vous l’y aiderez. Votre soutien peut s’exprimer ici.

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