Baisse des APL : Macron a-t-il raison d’avoir tort ? par Zébu

Billet invité. Ouvert aux commentaires.

« C’est techniquement, économiquement et socialement inepte, irresponsable ! » (Frédéric Paul, Délégué Général de l’USH, Union Sociale pour l’Habitat, Le Monde, 22/09/2017)

« (…) la mort du logement social est programmée avec une rigueur de métronome. » (Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta, Le Monde, 20/09/2017)

«  Le modèle  économique et culturel du logement social est mis à mal . » (Romain Biessy, Secrétaire confédéral de la Confédération syndicale des familles) ; «   ; « le gouvernement nous présente ces mesures comme une stratégie pour le logement, mais c’est une stratégie purement économique, au détriment des locataires. » (Jean-Luc Mano, Président de la CLCV), La Gazette des communes, 19/09/2017.

« Un coup de massue portée au logement social. » (Alain Cacheux, Président de la Fédération des offices publics de l’habitat, Localtis, 21/09/2017)

Vent debout, c’est le moins que l’on puisse dire des bailleurs sociaux, face à la réforme que le gouvernement entend mettre en œuvre par sa loi logement, dont la partie emblématique porte sur la baisse des APL de plusieurs dizaines d’euros par mois, uniquement dans le parc social1.

Estimé par certains à 1,4 milliards d’euros (sur la base d’une baisse de 50€/mois), sans doute plus dans le cadre du projet de loi (sur la base d’une baisse de 70€/mois), le fond comme la forme du projet sont unanimement dénoncés par les bailleurs sociaux, mais aussi, par des associations de consommateurs ou de locataires.

On pourrait voir dans cette levée de boucliers unanimiste un réflexe corporatiste d’acteurs qui souhaiteraient se prémunir d’interventions par trop envahissantes de l’État dans un champ que pourtant celui-ci réglemente, afin de protéger leurs solides réserves (estimées à 8 milliards d’euros) des visées financières court-termistes. On pourrait rappeler les critiques récurrentes quant à ces bailleurs sociaux sur leur gestion opaque, leurs coûts élevés de gestion, les modalités d’attribution des logements et même les multiples affaires politico-financière qui ont émaillé ces dernières décennies, afin de mettre en perspective ces réactions.

Il reste cependant que par-delà le jeu des acteurs concernés, il y a analyser les tenants et aboutissants d’une telle ‘réforme globale’.

Sur la forme en premier lieu, tous s’attachent à dénoncer les méthodes du gouvernement sur ce projet de réduction des APL, certains parlant même d’avoir été dupés pendant des mois. Brutale, descendante, autoritaire, sans réelle concertation avec les corps intermédiaires : devant être présentée le 13 septembre, puis reportée au 22 septembre, le Plan logement avait commencé à être dévoilé quant à cette diminution des APL le 07 septembre par le Ministre de la Cohésion des territoires à la Fédération des OPH (Offices Publics de l’Habitat), après que le Président de la République eut annoncé une demande de baisse de loyer de 5€ par mois pour compenser la baisse annoncée des APL du même montant. La CNAF par ailleurs n’avait pas non plus été consultée lorsque le gouvernement avait annoncé son projet de ‘réforme globale‘ fin juillet …

Dans la plus pure tradition jacobine donc, de manière très technocratique aussi, cette réforme qui aura des impacts majeurs sur un des pans (majeur) de la politique du logement en France se retrouve ainsi exposée aux acteurs du logement social, et des acteurs du logement tout court, sans réelle négociation, par petits bouts, puis avec grand fracas.

Sur le fond ensuite, cette réforme est pour le moins révélatrice d’une philosophie dans l’air du temps, celle du ‘faire plus avec moins’ et du ‘en même temps’, chères au Président de la République, à son gouvernement et à son mouvement politique ‘En marche !’. Construire plus de logements sociaux (‘faire plus’) en obérant les capacités d’investissements des bailleurs sociaux (‘avec moins’), en partant du principe que les bailleurs ne doivent pas être déficitaires mais pas non plus par trop excédentaires, tout en mettant la pression pour que l’investissement des bailleurs sociaux soit à la hauteur des attentes du gouvernement : le fameux ‘et en même temps’. Dans cette philosophie là, il n’y a en apparence de prix à payer par personne et le double bind ‘capacité d’investissement ponctionnée’ vs ‘nécessité d’investir’ n’est jamais assumé.

Ce ‘productivisme financier’ n’intégrant pas ses externalités aura pourtant bien des conséquences réelles, et un prix à payer, par l’un ou l’autre des multiples acteurs du logement : réduction de l’investissement et/ou de l’entretien du parc immobilier, détérioration des bilans des bailleurs sociaux (au risque de les mettre en faillite pour certains), notamment de l’actif (entretien) et/ou du passif (dette), impact sur le secteur du BTP dont la logement social est un des (bons) clients de par sa stabilité, …

Cette ‘rationalisation faible’, ne portant que sur un part du bilan comptable des bailleurs sociaux (porteurs par ailleurs d’une dette globale de 160 milliards d’euros à très long terme auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations), faisant fi de la capacité d’investissement mais aussi des effets induits au bénéfice unique de la vision budgétaire court termiste du gouvernement, trouve d’ailleurs une illustration à front renversé de la position pour le moins schizophrène de celui-ci sur les aides fiscales au logement social.

La Cour des Comptes a en effet ‘opportunément’ attendu le débat actuel sur la baisse des APL pour rendre public le 18 septembre en référé une partie de son audit de Juin 2017 sur les comptes publics, analyse portant sur les aides fiscales consenties aux bailleurs sociaux, critiquant clairement des effets d’aubaine … pourtant défendus par le Ministre de la Cohésion des territoires dans sa réponse à la Cour le 07 septembre, de par les missions de ‘service public’ des dits bailleurs sociaux (logement social, investissement) mais aussi de par la nécessité de reconstituer leurs fonds propres plus rapidement, quand ‘en même temps’, le même gouvernement ponctionne les réserves des dits bailleurs par la baisse des APL !

Par-delà l’évidente nécessité budgétaire à laquelle ce gouvernement s’est astreint afin de répondre à l’objectif de ‘tenir les engagements’ de réduction des déficits budgétaires de l’État (3% du PIB), pour lesquels les 2 milliards d’euros que pourraient procurer cette baisse des APL dans le logement social pourrait contribuer, il fallait bien pourtant masquer l’ensemble vacillant par un semblant d’argumentation logique, s’appuyant si possible sur des études démontrant l’implacable lien entre versement d’APL et augmentation des loyers, permettant de justifier, donc, la réduction des APL, pour réduire les loyers. On vit alors, tel un mantra, se répandre dans les médias le Ministre de la Cohésion des territoires sur le fait que « Quand on met un euro de plus sur l’APL, ça fait 78 centimes de hausse des loyers », et de s’appuyer sur une étude, sans jamais la citer.

Or, l’étude existe bel et bien mais date de … 20052, et ne portait que sur une période bien précise, celle dite du ‘bouclage’ du début des années 90 où les allocations logements ont été étendues à l’ensemble des logements. Dans une longue et minutieuse analyse en 2012 portant sur les aides personnelles au logement, suite à une mission confiée par l’IGAS notamment,, Jacques Friggit du CGED (Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable) souligne que cette étude est par trop spécifique pour pouvoir être généralisée. Pire, une note interne du même CGED dénie récemment cet effet inflationniste des aides personnelles au logement sur laquelle se base le gouvernement pour justifier la baisse des APL.

Une étude de 2014 de l’INSEE concluait tout au plus qu’un effet inflationniste pouvait être identifié comme étant de 5,3%.

Le bel édifice logique et ‘pragmatique’ du gouvernement pour justifier cette baisse unilatérale des APL s’effondre donc, du moins dans son aspect le plus massif.

Certains en viennent alors à invoquer la loi de l’offre et de la demande, comme ultime recours pour sauver l’argumentation : « Mais la thèse du CGEDD est-elle pour autant exacte ? Elle semble méconnaître le mécanisme de formation des prix sur le marché locatif libre (…). », lequel marché ‘libre’ (hors logement social) fonctionnerait en zones tendues (demande > offre) avec des prix à la hausse, que les aides personnelles viendraient alimenter. Las, les études de l’INSEE et du CGED réfutent le lien entre aide personnelle au logement et volume de l’offre.

Surtout, ce type de ‘logique’ méconnaît justement les principes de formation des prix, lesquels sont basés sur les rapports de forces entre les parties et en l’occurrence, celui-ci est largement favorable aux bailleurs.

En effet, un bailleur peut tout à fait s’assurer contre les impayés et les vacances de loyers, sa position n’étant pas aussi dépendante qu’un locataire quant au logement (besoin de se loger vs rentabilisation).

Qui plus est, s’il était un tant soit peu nécessaire de prouver qu’un choc d’offre, uniquement quantitatif, était suffisant pour modifier les prix du marché du logement, il suffirait d’examiner les multiples dispositifs d’investissements locatifs dont l’objet était justement de produire ce surplus d’offres (y compris de manière ‘ciblée’, dans les ‘zones en tension’) pour se rendre compte de leurs échecs, réitérés : l’offre, surcotée en prix (cette fois-ci du fait des aides fiscales), ne trouvait pas en bonne partie ou difficilement sa demande, mais participait bel et bien à la spéculation immobilière et foncière.

Étrangement, de cet inflationnisme là, celle des dispositifs d’aides fiscales pour l’investissement locatif, qui sévit depuis 30 ans en France et qui coûte 2 milliards d’euros par an pour les seuls dispositifs encore existants, on ne parle pas, ou presque.

Le plus étrange, finalement, est que le gouvernement, pourtant autorité de tutelle en tant qu’État des bailleurs sociaux, fait mine de ne pas savoir que les loyers sont réglementés dans le parc social, à l’envers du parc privé … sur lequel les études sur l’inflationnisme des aides au logement se sont portées : « Dans le secteur locatif, en 2010, presque la moitié des bénéficiaires des aides personnelles au logement (2,4 millions sur 5,5 millions), sont bénéficiaires de l’APL, versée uniquement pour les locataires de logements conventionnés, dont le loyer est maîtrisé par l’État notamment à travers la politique de construction du logement social. La fixation du loyer de ces logements dans le secteur social n’obéit donc pas au jeu naturel de l’offre et de la demande, et les aides personnelles ne peuvent donc pas avoir d’effet inflationniste sauf négligence ou volonté explicite du régulateur des loyers. » (p.34, CGED 2012).

L’État fait aussi mine de ne pas savoir que si le taux de reste à charge a progressé effectivement dans le parc social, il a néanmoins nettement moins progressé que dans le parc privé, malgré la paupérisation croissante de la population logée en parc social comparativement au parc privé (moyenne des salaires moins élevée, cf. CGED 2012), sans oublier évidemment les impayés à des niveaux élevés (proche de 8%) et les effacements de dettes croissants dus au surendettement.

L’État, enfin, fait mine de ne pas savoir que 55% des aides personnelles au logement sont versées … dans le parc privé et que face à l’accroissement des besoins et à défaut de vouloir intervenir sur les loyers qui ont fortement progressé, notamment dans le parc privé (par-delà l’effet qualitatif de l’amélioration de la qualité du logement), l’État a choisi de laisser augmenter le taux de reste à charge des ménages plutôt que de continuer à aligner le coût de la politique du logement sur le PIB, et ce depuis de nombreuses années déjà.

De fait, s’il y avait un effet inflationniste à rechercher, ce serait bien non pas dans le parc social du logement mais bien dans le parc privé qu’il faudrait s’en aller chercher.

A l’évidence, non content de ponctionner dans les réserves des bailleurs sociaux l’argent dont il a besoin pour d’évidentes raisons budgétaires urgentissimes, le gouvernement a clairement, pour des raisons idéologiques (libéralisme, marché) et politiques (classes moyennes et supérieures concernées) opté pour cibler le logement social (réglementé, investissement), en lieu et place que de cibler le parc privé (niches fiscales, loyers, prix).

Mais, ‘en même temps’, si le choix politique s’avère des plus mauvais par ses causes et ses conséquences, la méthode ne serait-elle pas celle à suivre pour effectuer une véritable ‘réforme globale’ du logement, et si Macron avait d’avoir tort, en basant sa politique du logement sur la suppression des effets inflationnistes créés par les différentes aides, à la différence près qu’il faudrait tout bonnement faire l’inverse de son choix politique et des aides visées par la réduction ?

Par-delà la nécessité de vérifier et surtout de mieux identifier les effets inflationnistes des aides personnelles … sur le secteur privé, il y aurait alors là de quoi mettre en œuvre une véritable « réforme globale » du logement et ce de manière massive, et progressive :

  • évaluation de toutes les niches fiscales et de leurs effets inflationnistes sur le logement (y compris celles du logement social),

  • suppression des niches fiscales à rendement faible ou nul en termes sociaux et/ou écologiques (comme le préconise d’ailleurs la Cour des comptes),

  • diminution puis disparition, étalée dans le temps, des aides personnelles au logement dans le parc privé (ALS, ALF), lesquelles représentent près de 11 milliards d’euros par an ;

  • fiscalisation dissuasive des ‘sur-loyers’ constatés avec la diminution des aides au logement du parc privé, afin d’inciter les bailleurs à diminuer leurs loyers en proportion ;

  • création d’un fond national alimenté par le transfert des sources de financements (niches fiscales, ALS-ALF) permettant de financer la création d’un risque ‘logement’ au sein de la sécurité collective (et non pas uniquement la maigre cotisation du 1% actuelle, basée sur le travail seulement) ;

  • investissement dans du ‘logement solidaire‘ où les loyers seraient nuls ou quasi.

Une part croissante de ménages fait en effet face à des difficultés telles que les impayés et les suppressions de créances augmentent, rendant inefficaces les politiques publiques du logement, au coût croissant. Le sur-investissement public ne permet plus aux ménages les plus fragiles de faire face, même avec du logement très social, aux loyers exigés, même avec des APL (lesquels sont d’ailleurs maintenus depuis juillet 2016 en cas d’impayés).

Une rupture ‘systémique’ s’impose donc, qui devrait permettre à tous ceux qui pourraient être exposés à un ‘risque logement’ dans leurs parcours de vie (au même titre que le chômage ou la santé) de pouvoir accéder, selon des conditions d’usages à définir collectivement (durée, accessibilité, mobilité résidentielle, …) à un logement solidaire.

Une telle refonte de la politique du logement permettrait à ceux qui ne peuvent déjà pas ou difficilement de payer les loyers en logement social d’être accompagné socialement comme ils le devraient, tout en libérant des logements sociaux à des travailleurs pauvres qui ne trouvent pas de logements disponibles et qui faute de logement, dorment dans la rue ou dans leur voiture (mais aussi aux femmes victimes de violences conjugales, aux fonctionnaires, …). La logique du ‘Logement d’abord’ (USA, Finlande, …) de lutte contre le ‘sans-abrisme’ pourrait s’y implémenter ainsi aisément. La suppression progressive des coûts liés aux hébergements d’urgence (y compris en hôtels) viendrait alimenter le financement du ‘logement solidaire’. Les modalités de gestion d’un tel fond pourrait aussi innover par rapport à la gestion ‘paritaire’ (syndicats, patronat) actuelle des branches de la sécurité sociale (acteurs du logement : locataires, bailleurs, État, associations, …).

Trois ‘parcs’ de logement, in fine, coexisteraient à terme : privé (hors aides personnelles et fiscales, sauf exceptions), social (sur critères, aides personnelles) et solidaire (gratuit, sécurité collective, règles d’usage socialement définies), permettant une mobilité et une sécurité sociale quant au logement.

Cette ‘réforme globale’ du logement ne ferait pas non plus l’impasse sur la nécessité de réformer le parc social, notamment sur les modalités d’attribution des logements, parfois fortement décriées à juste titre, les plafonds sociaux d’accessibilité (revenus) ou les loyers réglementés. Une taxation progressive en fonction de la durée des capitaux propres pourraient être mise en place pour inciter les bailleurs sociaux à investir plus et plus rapidement dans la construction des logements sociaux.

Mais il est évident qu’une telle refonte de la politique du logement serait aux antipodes de la politique actuellement en cours et menée par un gouvernement dont le principal souci budgétaire est de pouvoir ponctionner les milliards nécessaires pour répondre à son objectif immédiat d’endettement public, sans se soucier des impacts qu’une telle politique aura, à l’envers de son ‘en même temps’ qui laisse accroire que cette philosophie n’induit pas un prix à payer pour quiconque, sans fondements rationnels de surcroît, afin que sa clientèle sociale et politique n’ait pas à payer le prix … que paieront tôt ou tard ceux qui se logent ou qui gèrent le parc social.

Une bêtise sans nom, mais qui fonctionne, dans le vide patent de propositions d’une opposition au gouvernement sur un champ, le logement, où elle était déjà aux abonnés absents avant même que ce gouvernement n’ait été en marche.

C’est dire si la ‘réforme globale’ du logement ne peut être actuellement que celle portée par un certain libéralisme, budgétaire ‘et en même temps’ inégalitaire, tant que ses opposants en resteront à lui abandonner le champ, libre d’opposition politique, ou à refuser de renouveler le cadre dans lequel ils doivent le penser.

Les ALF et ALS, allocations versées dans le parc privé, ne sont pas concernées.

2 G. Fack « Pourquoi les ménages à bas revenu paient-ils des loyers de plus en plus élevés ? L’incidence des aides au logement en France (1973-2002) » (INSEE, Economie et Statistique, n°381-382, 2005)

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52 réflexions au sujet de « Baisse des APL : Macron a-t-il raison d’avoir tort ? par Zébu »

  1. Ce qui est incompréhensible c’est que depuis 1945, chaque salarié participe au logement social par le 1% au logement (inférieur au 1%) et que cependant il faut toujours payer des loyers qui devraient être gratuits depuis bien longtemps. Peut être faudrait il chercher la réponse dans la multiplicité des offices hlm et de leurs dirigeants…
    Cela fait beaucoup d’argent qui se perd on ne sait où mais n’est pas perdu pour tout le monde.

    1. Le 1% logement ( 0,45% en fait ) est un sujet qui a toujours passionné Bercy ( pour piquer du pognon dans la collecte afin d’assurer les fins de mois de l’Etat ) , et la MIILOS puis l’ANCOLS ( pour s’intéresser en particulier à la gestion des SA.HLM ) .

      L’ensemble des actions financées par ce biais , l’est sous l’égide de

      https://groupe.actionlogement.fr/qui-sommes-nous

      Ne sont concernés « que » l’ensemble des salariés membres d’entreprises cotisantes ( en principe les plus de 20 salariés si ma mémoire est bonne et si les choses n’ont pas changé)

      1. Un patrimoine de près d’un million de logements sociaux et intermédiaires, près de 2 milliards d’euros collectés annuellement via 14 millions de salariés de 220 000 entreprises de plus de 20 salariés concernés par la 0,45% PEEC (« participation des employeurs à l’effort de construction ») finançant le groupe paritaire Action Logement.
        Accessoirement, premier acteur français du financement de l’habitat et OPP typique (Obscur Pachyderme Paritaire).

      2. Très utile cet organisme pour reclasser les anciens « présidents » d’autres OPP ou Syndicats.

        Tout comme l’Unedic d’ailleurs et la structure qui gère leur joli « milliard » de patrimoine qui crache des loyers chaque mois (agences, anciens sièges Assedic…), qui doit être un asile pour vieux présidents ou syndicalistes loyaux pour service rendu à la Nation. Poste avec jolis défraiements ou coquettes indemnités ! Vivre la France !

  2. Si l’opposition se résume au PS, c’est certain que rien ne peut changer, et rien n’a changé de fait dans la « période Hollande ». Plutôt que d’étaler des mesures qui se trouvent à avoir été étudiées par la « FI » – par de multiples mains et de multiples cerveaux-, je vous donne rendez-vous sur : https://avenirencommun.fr/le-livret-logement/
    ….
    C’est marrant, ça ressemble étrangement aux propositions de Zébu. Y aurait-il convergence de pensée et d’analyse ?
    Ou simplement convergences liées à la rationalité de la politique a mener ?
    Toujours est-il qu’en terme de logement, la FI, si décriée, se trouve bien en pointe pour contrer le « court termisme » éhonté du gouvernement ultra libéral de Jupiter.

  3. Bonjour,

    Au regard de ce qui se met en place dans différents secteurs économiques, à l’image de ce celui du logement, il est possible que la méthode Macron consiste en définitive à prolonger le capitalisme dans sa forme récente en le poussant à consentir des efforts susceptibles de nous éloigner du point de rupture ultime qu’est l’écœurement du plus grand nombre…

    Pour s’en apercevoir, il faut peut-être nous souvenir que la possédance n’est pas un monolithe mais plutôt une suite de niveaux qu’il est possible de schématiser par un haut de panier, une possédance moyenne et une petite possédance. Avec un critère de durée il est également possible d’identifier un accaparement maintenu de longue date, un enrichissement plus récent et un patrimoine en cours de constitution. D’un point de vue géopolitique, l’on pourrait distinguer la possédance des anciens mondes et celle des contrées émergentes sans oublier celle qui pousse sur les dépotoirs du reste du monde (car le propre de l’accaparement est de percer partout).

    L’on pourrait même faire de la possédantologie à l’échelle d’une vie. C’est ainsi que plus jeune et sans le sou, l’on peut être sensible aux politiques qui favorisent la frange de la population qui espère mieux vivre de son travail puis, plus tard, pencher plus que lourdement du côté des partis qui promettent de faire fructifier son pécule quitte à racler les poches de ceux qui n’ont d’autre choix que de travailler pour mieux vivre. En somme l’écart entre la gauche et la droite ne changerait pas tant que cela mais plutôt notre position sur l’axe qui relie les deux, à l’échelle d’une vie. Il est ainsi permis de se demander si une révolution de velours ne pourrait pas consister à proposer aux plus anciens (en échange d’une garantie de pourvoir à leur bien-être pour le reste de leur vie –un revenu universelle pour le reste à vivre qui aurait un peu plus de sens) de bien vouloir s’abstenir de participer à des élections dont l’issue est d’opérer un choix de société, soit une décision dont les conséquences seront pleinement vécues par les plus jeunes – fin de la digression.

    Pour revenir à l’analyse de la politique de Macron avec une perception un peu ‘enrichie’ de la possédance, l’on peut dire qu’il est possible qu’un geste pouvant être interprété comme une ‘libération’ du rapport de force puisse amener la petite possédance et la part la moins établie (la moins sûr d’elle) de la moyenne à consentir un petit effort en direction des pauvres et de la classe moyenne. La chose est d’autant plus envisageable qu’il y a un taux de recouvrement non négligeable entre ces populations.

    Il n’est donc pas impossible que cette histoire de baisse des APL puisse produire un ralentissement de l’augmentation voir une baisse de loyers parce qu’une partie des bailleurs sociaux et privés peuvent craindre de ne plus trouver de locataires, ce qui pourrait à la longue entamer leur propre survie de possédants en devenir ou encore mal assis. Un tel résultat donnerait au système Macron un leurre à brandir comme résultat de sa lutte contre les tensions au sein de la société. Comme il aura également animé la palabre entre, d’une part les salariés et d’autre part les petits patrons ainsi que les moyens – les moins sûrs d’eux, il y a de fortes chances que la grande masse s’éloigne un peu du point d’écœurement ultime.

    Pour survivre le capitalisme dans son état récent est prêt à sacrifier les prédateurs les plus faibles de ses rangs. Rien de nouveau me dira –t –on !

    En vous souhaitant une excellente journée

  4. Je ne sais pas par quel réseau ou quelles fonctions Zébu s’est plongé dans le dossier logement ( et on ne parle ici surtout que du logement social), mais il doit commencer à comprendre pourquoi j’ai pu avancer que , parmi les enjeux « gratuités » , celle du logement était la plus difficile à mettre en forme ( et encore ne parle – t-on ici que de financements ) !

    1. Je n’en suis pas si sûr. Je crois même que c’est plus simple que pour l’alimentation, par exemple. A la différence de la FI dont le catalogue est ici exposé, je ne fais que cibler une des facettes du logement et diffère sur causes/conséquences : la solvabilisation de la demande entretient le marché, et en lieu et place de ‘constitutionnaliser’ un ‘droit au’, toujours financé par des aides personnelles (même réévaluées) ou des subventions publiques, je préfère penser un nouveau ‘commun’ construit par investissement, permettant de lier ‘gratuit’ et ‘propriété’. Dans ce cadre, un 6ème risque/branche d’une sécurité collective concernant le logement induirait non pas tant ‘que’ des ‘droits à’ mais surtout des ‘droits de’ l’usage de biens socialisés (logement solidaire), droits définis et gérés socialement.
      L’objectif n’est plus de contrôler (sur les prix) un marché gavé d’aides par ailleurs, mais bien, en assurant le risque de non-logement collectivement et en plaçant ces investissements hors marchés (même social), de peser sur la formation des prix du logement. En location comme en acquisition.
      Ce n’est pas impossible : le logement pour les comptes publics, c’est environ 2% du PIB annuel, 40 milliards. Si la moitié seulement étaient investi dans du ‘logement solidaire’, on résoudrait une bonne partie des problèmes du non et du mal-logement, tout en cessant d’alimenter la spéculation sur la propriété privée du logement.
      Pour les raisons que j’ai exposé, Macron a tort de cibler ce qu’il cible et de faire ce qu’il fait sur le logement. Mais il a sans doute raison … jusqu’à la limite de la propriété privée. C’est dire si sa raison ne va pas bien loin.

      1. J’ai parcouru les deux documents que vous avez proposé à la lecture. Le premier contient bcp de chiffres… plutôt indigestes mais c’est une bonne base pour comprendre la diversités des OPH et HLM.

        Concernant les 40 milliards (1,9% du PIB) consacrés à la politique du logement, je suppose qu’on retrouve les 3,5 millions de subventions (quasi annuelles) perçues par Freha qui couvrent par ailleurs une partie des 5 millions d’amortissement que Freha passe dans ses comptes.

        Freha semble faire du bon boulôt social. Par accumulation de fonds propre, Freha finit par devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier. Pourquoi un certain % de ce patrimoine n’est-il pas proposé en retour aux locataires pour leur permettre de devenir propriétaires de leur logement à la veille de leur départ en retraite ?
        Subventionner les moins aisés en le redistribuant les subventions perçues de l’Etat via l’accès à la propriété me parait être une juste compensation, tout en réduisant l’aide nécessaire qu’il aurait fallu apporter à ces ménages lors du basculement dans la retraite.

        Pensez-vous qu’E. Macron arrivera à faire baisser le prix de l’immobilier dans les grandes villes ? C’est cette machine qu’il faut casser pour l’intérêt du plus grand nombre.

      2. Avec la plus-value moyenne sur la vente d’un logement les offices HLM peuvent financer trois nouveaux logements, toujours en moyenne nationale…

  5. Zébu: vous devez savoir que les HLM tiennent leur congrès à Strasbourg ces jours.
    Ma femme y participe en tant que déléguée syndicale.

    Votre texte confirme, avec une plus grande clarté, ce qu’elle m’a fait lire.

    Bref, ce que vous écrivez mérite une sérieuse publicité.
    Je lui envoie ASAP (AVQP) un SMS. Ils sont tous équipés Internet.

    1. Un congrès, généralement c’est pas l’endroit où on boit le matin un café insipide, où l’on sert un mauvais champagne, où l’on mange des petits fours rabougris et où on ne parle de, si ce n’est de rien, en tout cas de pas grand chose de véritablement important ? Alors en plus des HLM…

  6. Ce texte est un peu compliqué pour ma petite tête ; je note le truc de la gratuité , vivement que ce soit possible , on en est loin ! je veux seulement rappeler ici un point d’histoire récente : à la sortie de la guerre , la dernière j’espère , une loi dite des  » baux avant 1948″ protégeait les locataires contre la hausse des loyers , ceux-ci étant tout simplement réglementés ; mon père a payé durant toute sa vie pour un logement plus que décent , dans le privé , un loyer équivalant à 5% de son salaire ; le logement n’a jamais été un problème durant toute sa vie . Il me semble que dans ces années personne n’était logé dans sa voiture ou dans la rue .

  7. L’on a tous bien observé, malgré l’enfumage laissant croire que le gouvernement est mis en marche pour la résolution du problème du logement, que le but sous-jacent est bien de faire en sorte que le budget général de l’État soit amélioré par le non versement des APL aux bailleurs sociaux et la soustraction de 5€ aux allocataires.
    Prolonger les dispositifs de défiscalisation en laissant croire au pauvre peuple que cela va inciter les investisseurs privés à construire des logements à vocation sociale, qui permettront l’accès aux populations les plus défavorisées, est une pure UTOPIE.
    La caractéristique essentielle d’un investisseur est qu’il désire réaliser un profit, profit qui doit tendre à être maximal : il n’en a donc rien à faire de l’aspect ‘social’ de son éventuel investissement et son empathie se limitera à celle qu’il peut avoir vis à vis du rapport escompté de cette opération.
    De la même façon, laisser croire que les bailleurs sociaux vont pouvoir poursuivre leurs investissements malgré le ‘crunch’ de leurs fonds de fonctionnement, du à la baisse des APL, est également une utopie.
    Malgré la ‘pédagogie’ du gouvernement dans ses explications, le problème reste entier sans l’adoption de solutions réalistes.

      1. @juannessy
        Oui, vous avez raison de me reprendre, il ne s’agit pas du non versement de la totalité des APL, mais d’une fraction qui se révèle toutefois non négligeable, puisqu’elle aura un impact certain sur le fonctionnement futur des HLM.

  8. « afin de protéger leurs solides réserves (estimées à 8 milliards d’euros) »

    De quoi s’agit-il ? Je ne vois qu’une chose, les bénéfices (non imposables) réalisés par les établissements de gestion des logements sociaux.
    Pourquoi font-ils des bénéfices puisqu’on leur demande d’équilibrer leur compte et qu’ils bénéficient de prêts à taux avantageux garantie probablement par les immeubles qu’ils font bâtir !
    Merci Zébu pour votre réponse.

    1. Rien ne leur interdit de faire des bénéfices, même pour des associations, tant qu’ils réinvestissent (ce qu’ils font, et même doivent faire). On ne leur demande pas d’équilibrer leurs comptes, mais de ne pas en perdre. Par ailleurs, les fonds propres permettent justement d’investir en empruntant (à la CDC notamment, sur des baux très longs). Si leurs comptes étaient équilibrés (au sens d’absence de marges bénéficiaires), ils ne pourraient par (re)constituer des fonds propres, et donc ne pourraient pas investir (mais aussi entretenir les biens). Les subventions et les niches fiscales (TVA, exo IS, …) contribuent aussi en bonne partie à dégager les dits bénéfices. Le taux d’autofinancement / CA est environ de 11% : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/logement_social_2016_web.pdf
      Pour une structure associative comme Freha, issu du mouvement Emmaüs, la structure est un peu différente (sur-représentation des subventions d’investissements dans les fonds propres) avec 3% de bénéfices / résultat, un % de dettes d’environ 30% en bilan, le reste en fonds propres quasiment :
      https://www.freha.fr/wp-content/uploads/2017/08/Freha_RA2016.pdf

      1. Non le taux d’autofinancement réel est de 15,/16% en tenant compte des plus-values retirées des ventes de logements qui représentent et environ 5% des loyers

      2. Oui, 15,8%, en tenant compte des marges exceptionnelles (reventes) :
        https://www.prets.caissedesdepots.fr/IMG/pdf/perspectives_2016.pdf
        La perspective dressée par la CDC est positive … dans la configuration actuelle (en intégrant le relèvement du taux de Livret à 2,75% en 10 ans environ). Si on obère de 20% le taux d’autofinancement hors marges exceptionnelles, on casse la dynamique, sauf à augmenter le taux de marge exceptionnel, déjà proche de 30% du taux d’autofinancement total. Environ 20% des bailleurs sociaux ont des taux d’autofinancement inférieurs à 10% .
        Y a pas de mystère, à loyers constants : soit détérioration du taux d’autofinancement sur loyers, soit détérioriation de l’investissement et/ou de la maintenance, soit augmentation de la dette, soit détérioration de l’actif (marges exceptionnelles), soit tout ça à la fois.

      3. Y’a de la marge à croquer ailleurs, sans déc, rien que sur les frais de gestion à plus de 20% du chiffre d’affaires, soit 4 milliards, y’a du grain à moudre.

  9. Des coups de massue, il y en aura d’autres, vous n’avez encore rien vu.
    On sait que la France a un problème budgetaire, elle est au bord du gouffre financier, elle fait déjà des économies où elle peut. C’est la raison pour laquelle les espoirs (illusiores) de Macron se portent aussi sur l’Europe. Mais chipoter sur cinq euros, c’était une mauvaise chose pour l’image de son gouvernement, du moins c’est assez maladroit, absence totale d’instinct politique.
    Selon mes connaissances, l’aide personnalisée au logement ne pose pas de problèmes dans d’autres pays de l’Europe de l’ouest et du nord. Même en Allemagne, les bénéficiers de Hartz4 ont droit à un logement décent, le loyer, le chauffage ainsi que les charges obligatoires sont payés par l’état. En ce qui concerne le logement en France, c’est un scandal. Je pense qu’en effet, on en a fait trop en terme de spéculation immobilière, stimulée aussi par des cabinets immobiliers inspirés ou même dirigés par les USA.
    Mais que fait l’administration chargée du logement (nombreuse en personnel) en la matière? Comme dans beaucoup d’autres domaines dans ce pays devenu ubuesque, ca manque d’ordre et de directives suivies – la France est-elle réellement gouvernée? Je me pose la question.

      1. Pas que l’APL : toutes les niches fiscales concernant le logement, pour la Cour des Comptes. Un certain tropisme contre les paradis fiscaux locaux (« mon investissement locatif plutôt que Guernesey », version remastérisée de « la Corrèze plutôt que le Zambèze ») …

      2. Je ne vois pas d’autres solutions pour faire baisser les prix de l’immobilier que de construire massivement dans les zones tendues pour récupérer le déficit de 800.000 logements (chiffre estimé par l’Insee). Pour que ces programmes puissent voir le jour, il faut qu’ils rencontrent une demande solvable. Je pense aux classes moyennes. Quelques économistes proposent de lancer des HLI, des habitations à loyer intermédiaire. J’ai l’impression que c’est une bonne façon de casser la machine infernale. Au passage, on supprime tout ce qui est Pinel, Scellier, Girardin qu’on rebascule vers les HLI en leur demandant de prévoir des solutions permettant l’accès à la propriété.

        Les assurances vie sont gavées de bons du trésor qui rapportent de moins en moins. Le montant des bons du trésor va probablement stagner car la dette de l’Etat, si elle ne diminue pas, stagnera en montant. Que vont faire nos charmants épargnants ? Arrêter d’épargner ? Probablement pas. Il y a une fenêtre de tir pour que les HLI récupèrent l’épargne des français qui ne pourra plus s’investir (se planquer) dans des bons d’Etat. Plutôt que d’offrir des taux mirifique, je proposerais d’offrir des taux net qui compensent l’inflation, pas plus. Celui qui épargne aujourd’hui aurait la promesse de récupérer sa mise pas plus, histoire d’éduquer les gens au principe : on ne peut plus désormais faire d’argent avec l’argent sans se casser la tête. Vous voulez faire de l’argent avec l’argent, prenez vos risques, investissez dans les entreprises… et là rien n’est gagné.
        Ce mécanisme aurait un triple avantage, pas de pression dépressive d’une réduction importante du budget de l’Etat par un recyclage de l’épargne qui permettrait de contrecarrer la hausse immobilière. Relance adaptée du BTP qui ne devrait pas trop pénaliser notre balance commerciale. Ah si les français s’orientaient à nouveau sur ces métiers ingrats qui représentent tout de même 20% du Pib.
        Entre travailler pour dans un centre d’appel de Free ou un centre logistique de Lidl, et travailler dans le BTP… il faudrait choisir le moindre mal et peut être inciter les entreprises à rechercher des solutions rendant les métiers du BTP moins pénibles : préfabrication en usine, assistance au portage de charge, etc…

      3. le HLI ? Rigolo…

        En fait il y a belle lurette que l’on a essayé ,via le PLI , de permettre l’accès « officiel » des classes moyennes au logement de type HLM , en jouant la mixité sociale par le mixage des types de prêts sur une même opération . Ça permet en principe ,au passage, aux organismes d’être mieux assurés de percevoir sans trop de déchet le versement des loyers mensuels .
        Des réussites et des échecs selon les zones et le jeu des acteurs locaux .

  10. Medellín, le 26 septembre 2017

    Probablement intéressant pour la discusssion (et comme appui a Zébu et son initiative excellente d´adresser un d´indicateurs de la pauvreté), le site web suivant, traduit en français en plus.
    Veuillez voir surtout les remarques ¨Jorionniennes¨ quant à la lutte contre la spéculation, et l´importance de s´organiser bien..

    http://habitat-worldmap.org/pays/europe/suede/

    1. Merci pour le lien qui nous montre que la Suède rencontre aussi des difficultés et des échecs .

      S’il est toujours intéressant d’aller voir chez les voisins comment ils pratiquent , je ne mets pas personnellement mes espoirs dans l’adoption de telle ou telle idée géniale de ce voisin . L’histoire du logement ici comme ailleurs ,est partie de l’histoire sociale -économique-culturelle – géographique du « pays » concerné. Parfois même ( c’est le cas en France) , il y a des « tours de mains » différents d’une région à l’autre .
      Il n’y a pas selon moi un problème de « logement » en tant que tel en France . Il y a un problème de ressources :
      – pour construire ou reconstruire ( dont terrain)
      – pour entretenir
      – pour payer son loyer ou ses emprunts

      La spéculation foncière et immobilière est le hic de la construction.
      La fiscalité du travail et des produits financiers est au rendez vous des loyers et des emprunts , avec les recherches sur la gratuité .

  11. http://www.ifrap.org/emploi-et-politiques-sociales/logement-un-second-souffle-pour-les-bailleurs-sociaux
    Ok, ça sort de l’Ifrap, ok ça date de 2015, mais bon, un petit tour dans le mécano systémique des offices Hlm pas inutile.
    Juste la conclusion :

    Conclusion
    Dans un environnement économique qui a profondément évolué ces dernières années, le secteur des HLM fait figure d’exception. Il a en effet réussi depuis trois ans, non seulement à conserver les avantages dont il bénéficiait auparavant, mais à les accroître (baisse de la TVA et suppression du prélèvement de l’État sur les fonds propres des organismes). Au regard de l’histoire des 60 dernières années, le mouvement HLM s’est en effet avéré particulièrement efficace lorsqu’il s’est agi de préserver son écosystème, à tel point qu’il fait aujourd’hui figure d’exception dans le paysage européen du logement social. Cette efficacité est due à sa proximité avec l’administration, aux forces politiques qui le composent (les offices d’HLM sont présidés par des élus), et à l’influence du 1% logement (qui contrôle 40% des ESH) traditionnellement proche de la Fédération du bâtiment.
    On prête au secteur HLM un rôle « contra-cyclique » lui permettant de compenser les baisses de régime de la promotion privée dans les périodes de crise et donc de soutenir l’activité du Bâtiment. Mais lorsque la promotion privée marche bien, les prix de l’immobilier augmentent et il est nécessaire de disposer d’une offre de logements sociaux abondante pour ceux qui n’ont pas les revenus suffisants pour s’offrir une location dans le secteur privé ! Les HLM ne connaissent donc jamais la « crise », et ne sont même jamais mises « sous tension », ce qui se traduit par un autofinancement net (bénéfice) de 11 à 12% des loyers en moyenne (hors plus-values de cession d’actifs) et une trésorerie égale à 6 mois de loyer (ou plus de 20 années d’aides à la pierre). Après 60 ans de maintien de leur modèle économique historique le moment n’est-il pas venu de faire des organismes HLM des entreprises (presque) comme les autres ? Leur offrir de nouvelles perspectives, un nouvel « intérêt à agir » serait la meilleure façon de dynamiser leurs équipes, et de conforter leur existence auprès de l’ensemble de la population, ceux qui bénéficient des logements sociaux et ceux qui n’en bénéficient pas.

    1. Les entrepreneurs seraient donc des élus ( presque) comme les autres ?

      On aimerait qu’ils trouvent un nouvel  » intérêt à agir » , pour conforter leur existence auprès de l’ensemble de la population .

      1. La jeune nana entrepreneure qui est rentrée dans le lard de Paul Jorion tout à l’heure sur France Culture , semble persuadée d’être dans cette disposition .

  12. @Juannessy,

    Les pieds sur un chantier… il y a chantier et chantier, je crains.
    Sur un grand chantier, jamais mis les pieds depuis des années, par contre concernant les maisons individuelles, ç’est souvent galère.

    HLM… intéressant ce qu’écrit Vigneron, mais il y a OPH et OPH…

    1. L’espérance en l’adhésion sans incitation est un vœu pieux.
      Il faudra bien un jour taxer l’immobilier de façon rationnelle et cesser, par exemple, de taxer de la même façon qui vit seul dans 80m2 et qui vit avec 4 ou 5 personnes dans ces mêmes 80m2.

    2. Tout est bon à prendre mais de là à parler d’alternative ( cf colibris et gratuité vraie municipale ).

      Dans le meilleur des cas , ces coopératives sont aussi efficaces que les meilleurs offices ou SA ou promoteurs dignes de ce nom , et se trouvent confrontées assez vite aux mêmes difficultés avec le handicap de n’être pas forcément très armées pour arbitrer les inévitables conflits . Ça marche tant qu’on s’aime …

      De même , la vente aux occupants locataires de leur logement HLM ou de ce type , ne fonctionne correctement que si les appartements vendus constituent des blocs homogènes qui peuvent être gérés de façon autonome ( entretien , réparations des communs , mises aux normes , dispositifs de chauffage ….) . Souvent une vraie galère .

  13. Le problème c’est que plus il y a trop de logements plus on se démerde pour en manquer.
    La population en France métropolitaine a augmenté de 30% depuis 1968 mais le nombre de logements principaux a augmenté de 80% et le nombre de logements vacants est passé de 1,8 millions à 2,8 millions entre 1984 et 2016.
    So funny.

    1. Le constat brut est réel mais il faut nuancer :
      – par la diminution sensible du nombre d’habitants par logements occupés,
      – par le surplus de logements liés aux divorces , aux familles recomposés et aux mères célibataires ,
      – par la construction de logements d’une certaine façon destinés à ne pas être occupés ( ou si peu) , souvent dans les villes de haut niveau de vie , et qui sont des placements se nourrissant de et participant à la spéculation .Bref , pas dans des quartiers où se construisent d’habitude les HLM .

      1. J’aurais tendance à conseiller à Mr Jupiter de virer Julien Denormandie et de le remplacer par une personne que je soupçonne de grande expérience: Mr juannessy

      2. Encore un qui veut me donner du travail ! Que dalle ! Je veux bien être un retraité « vache à lait » comme certains vieux cons s’en plaignent , mais laissez moi gouter au repos .

        Un peu bizarre qu’on ait mis un jeunot IGREF à ce job .
        J’ai cru lire qu’il s’est fait un peu chahuté au congrès HLM évoqué plus haut .

  14. N’hésitez pas également à donner votre opinion et faire part de vos remarques et suggestions sur le site du parti persuadé d’avoir les bonnes solutions…..!
    C’est quelque peu orienté, mais il est possible d’y inclure ses propres propositions et commentaires.
    A voir ce que cela donnera concrètement s’ils sont honnêtes?
    https://enmarche.typeform.com/to/JqpWvY

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