Un plan Marshall pour l’immobilier résidentiel américain ?

Mon billet de vendredi, Là où les optimistes et les pessimistes se trompent également , a encouragé ikbal12 à me poser plusieurs questions. Elles sont toutes intéressantes et j’essaierai d’y répondre dans les jours qui viennent. Je commence par la première :

« Pourquoi la Fed n’organise pas un plan Marshall pour aider les emprunteurs en difficultés avec l’argent injecté dans le marché monétaire ? »

Les autorités américaines sont très peu interventionnistes. Dans un commentaire que je lisais ce matin on trouvait quelque chose du genre (je cite de mémoire) : « Les bureaucrates européens, toujours prompts à interférer avec le fonctionnement des marchés… ». On lit aussi en ce moment beaucoup de commentaires du genre, « Il serait malvenu que les autorités viennent au secours d’emprunteurs qui n’avaient d’autre but que de spéculer… » Le manque de compassion à l’égard des spéculateurs est lui plus généralement répandu. Les emprunteurs âpres au gain sont mis dans le même sac que les organismes de prêt qui avaient relâché considérablement leurs critères d’allocation de prêts hypothécaires dans le climat euphorique de la bulle immobilière. On souligne par ailleurs souvent le fait que de nombreux prêts ont été accordés à des particuliers qui, s’ils ont pu s’acquitter des mensualités calculées selon un taux promotionnel initial, seront absolument incapables de s’acquitter des paiements une fois que le taux plein sera d’application, et ceci quelque soit le niveau auquel on leur viendrait en aide.

Ceci dit, différentes mesures sont en préparation pour venir à l’aide des emprunteurs. J’en mentionne quelques-unes ici .

1. La SEC, la Securities and Exchange Commission, qui supervise les activités boursières, est intervenue pour encourager les banques à réviser les prêts qui connaissent des retards de paiement. La SEC a rassuré les banques que de telles révisions ne seraient pas pénalisées sur le plan fiscal. Ceci dit, pour ceux des prêts qui ont été titrisés comme Mortgage-Backed Security ou Asset-Backed Security, il existe un carcan réglementaire qui limite la proportion d’entre eux susceptibles d’une telle révision : en général 5 % par titre.

2. Certains parlementaires démocrates mettent en ce moment la dernière main à des textes qui visent à étendre les pouvoirs des organismes étatiques ou paraétatiques qui encouragent l’accès au logement par le biais de subventions, en particulier la FHA, la Federal Housing Administration, et les deux Government Sponsored Entities (GSE) que sont « Fannie Mae » et
« Freddie Mac » (*). Traditionnellement, la FHA subsidiait les emprunteurs « à risque », jeunes ou appartenant à une minorité ethnique, avant d’être délogée dans cette fonction par les organismes de prêt « subprime » privés et en général non-supervisés, tous aujourd’hui dans les cordes. Du coup, l’heure de la FHA sonne à nouveau et un petit coup de pouce gouvernemental lui permettrait d’intervenir une fois de plus et sur une plus grande échelle. Son pouvoir est cependant limité, un analyste calculait que la FHA pourrait venir à la rescousse de 140.000 emprunteurs, chiffre à comparer aux 2 millions qui se retrouveront sans doute en difficulté dans les années à venir.

3. Quant à Fannie Mae et Freddie Mac, organismes mixtes mi-publics, mi-privés (**), on leur avait récemment coupé les ailes, leur gigantisme constituant un risque systémique s’il leur arrivait d’être elles aussi en difficulté. Le volume global de leur portefeuille avait été plafonné. Traditionnellement aussi, le montant maximum des prêts individuels qu’elles pouvaient garantir était plafonné au plan national, or le prix du logement varie considérablement selon les régions et si le plafond actuel de 417.000 dollars n’affecte pas les candidats à la propriété du Midwest, par exemple, il constitue un handicap sérieux pour les régions où le logement est cher comme la Californie, New York, la Floride, le Névada ou l’Arizona. Les propositions démocrates visent à déplafonner provisoirement le volume des portefeuilles de Fannie Mae et Freddie Mac et à les autoriser à dépasser le plafond des 417.000 dollars par prêt dans les états où le logement est onéreux. Ce qui limitera ici l’impact de leur intervention est le fait qu’elles sont de statut semi-privé et sont donc condamnées à être rentables. Les GSE seront peut-être à même de venir en aide aux emprunteurs sur le fil du rasoir mais elles se révéleront incapables de sauver ceux dont la situation est désespérée.

Mises toutes ensemble, les mesures envisagées jusqu’ici parviendront sans doute à tirer d’affaire un nombre considérable d’emprunteurs. Il est difficile de dire quelle proportion cela représentera des 2 millions qui seront probablement en difficulté, à vue de nez, je dirais un quart, ce qui signifie qu’un « plan Marshall » se révélera tôt ou tard indispensable. Avec la faible minorité dont ils disposent au Congrès mais davantage encore au Sénat – où des majorités des deux tiers sont en général requises pour faire passer les mesures importantes – les Démocrates sont incapables à l’heure actuelle de mettre sur pied l’équivalent d’un plan Marshall. Dans un an ou deux, quand il sera devenu flagrant que les demi-mesures que l’on prépare en ce moment n’auront été qu’un emplâtre sur une jambe de bois, leur majorité se sera sans doute affirmée davantage, mais il fera nuit noire.

(*) Voir mon Vers la crise du capitalisme américain ? (2007), pages 92 à 95.

(**) Idem : pages 102 à 108.

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Une réflexion sur « Un plan Marshall pour l’immobilier résidentiel américain ? »

  1. J’aimerais savoir quel est le dilemme entre le fait de ne pas aider le marché monétaire et ainsi aider le secteur immobilier et donc eviter la faillite personnelle de nombreux emprunteurs et d’autre part ne rien faire.
    Si on ne fait rien quel est l’avantage pour les milieux financiers ? Qui aide t-on en ne faisant rien ?

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