Immobilier américain : on n’a encore rien vu

Ce texte est un « article presslib’ » (*)

Vous vous souvenez des subprimes ? Vous vous souvenez de l’effet que cela a eu sur la finance américaine en particulier et sur l’économie mondiale en général ? Alors regardez le graphique qui suit (proposé par DoctorHousingBubble.com), qui vaut pour la Californie, l’État le plus riche des États–Unis. En rouge, les saisies de maisons, en vert clair, les mises en demeure de payer envoyées aux emprunteurs en retard de paiement (deux ou trois mensualités impayées). Si la situation n’a pas été régularisée entretemps, la saisie intervient environ six mois plus tard.

Ce n’est pas évident au premier coup d’œil, mais la proportion de mises en demeure qui se terminent en saisie a augmenté de 2007 à aujourd’hui, passant de 60 % à près de 75 %. Mais le plus spectaculaire, c’est évidemment que le chiffre record de 121.000 mises en demeure du 1er trimestre 2008 (portant sur des crédits subprime), vient d’être battu au 1er trimestre 2009, avec 135.000.

Ce ne sont plus les subprimes cette fois-ci, ce sont les prêts Alt-A dont les emprunteurs n’étaient pas requis de justifier leurs revenus et les prêts Pay-Option ARM dont les traites étaient dans 85 % des cas inférieures aux intérêts dus, débouchant sur un accroissement du principal, du montant à rembourser.

C’est la deuxième vague, et elle est plus formidable que la première.

Cliquez sur le graphique pour l’agrandir.

(*) Un « article presslib’ » est libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Paul Jorion est un « journaliste presslib’ » qui vit exclusivement de ses droits d’auteurs et de vos contributions. Il pourra continuer d’écrire comme il le fait aujourd’hui tant que vous l’y aiderez. Votre soutien peut s’exprimer ici.

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30 réflexions sur « Immobilier américain : on n’a encore rien vu »

  1. @ Benoit
    Ce Phillipulus qui signe l’article n’est plutôt pas un mauvais dans l’analyse. Il fait partie des libéraux idéalistes pur sucre dont l’ oeil est particulièrement acéré et d’un critique qui rejoint parfois la position de certains sites très à gauche comme contreinfo par expl (site qui d’ailleurs ne répugne pas à publier des analyses de libéraux des lors que cela converge avec la vision de fin d’un monde s’enfonçant dans le tryptique infernal Crise/Conflit Palestinien/Réchauffement Climatique)

    L’absence d’une vision totalisante leur permet de repérer des phénomènes que les tenants d’idéologies plus structurées ne discernent parfois pas, tout occupés qu’il sont à faire rentrer le réel dans des cases préformatées par l’émotion.
    Bon maintenant, ces points de vue manquent fortement d’une conception de l’Homme et du sens de l’Histoire.
    Rien à voir avec l’extrême droite à mon avis.

  2. Comment fera le Trésor US pour faire appliquer le plan Geithner si la valeur des actifs continue de se détériorer ? Le plan prévoit, si je ne me trompe pas, l’achat des actifs toxiques avec de l’argent public à un prix dont les modalités m’échappent. J’ai retenu l’idée qu’in fine et de manière indirecte, c’est l’argent public qui maintiendrait la valeur des actifs.
    Or, à lire le présent billet, on comprend que l’écart entre les valeurs réelles des actifs toxiques évaluées à l’aune des normes comptables US actuelles et les valeurs après application du Plan Geithner sera énorme ? D’un point de vue juridique, des gens vont se faire expulser de leur maison car ils ne sont pas en mesure de fair face aux échéances tandis que la valeur des biens immobiliers des créanciers sera maintenue, grâce à Geithner et à Obama, à un niveau supérieur.
    Les opposants d’Obabma ont raison. C’est du socialisme, mais à l’envers.

  3. Il a déjà été expliqué, en long, en large et en diagonale que les banques sont virtuellement en faillite.

    En Europe, l’immense majorité des banques ne résistera(it) pas à un taux de défaillance supérieur à 10%.
    C’est peut-être beaucoup selon certains mais n’oublions pas de mettre ce taux en rapport avec celui du chômage…

    Par ailleurs tout observateur un tant soit peu sérieux et honnête sait que les garanties gouvernementales sur les banques
    sont du pipeau.

    En Belgique le fonds de garantie est actuellement provisionné à hauteur de 765 millions d’euros…..

    Rien de nouveau sous le soleil depuis plusieurs mois, sauf de fausses découvertes, par de vrais naïfs.

    Et pour clore le tableau, les heureux épargnants qui auront réussi à planquer leurs sous dans les rares banques solvables
    verront immédiatement après leurs économies ravagées par l’inflation.

    Conclusion : bouffez votre capital, allez au restaurant et saoulez vous la gueule. C’est toujours çà de pris.

  4. Oui mais faut-il encore raisonner en parlant de « banques ». Cette notion n’a-t-elle pas radicalement évolué depuis le déclenchement de la crise? A partir du moment où les banques sont sous perfusion et que les Etats, en particulier les Etats-Unis, se sont engagés à ne pas laisser une banque importante à faire faillite, nous sommes confrontés à un nouveau cas de figure et à une nouvelle configuration « Banques + Etats ». Peut-être ce nouvel ensemble fera-t-il faillite à son tour mais ce n’est pas pour tout de suite.

  5. Jusqu’à plus ample informé aucune banque n’est juridiquement nationalisée aux U.S.A.
    Le privé n’en veut (vraiment) pas.

    En Allemagne c’est fait mais c’est dur, dur.
    Quand aux Anglais, se rappelant leurs ancêtres Normands on en est au stade du mi-chair, mi-poisson.

    Les fonds pour garantie sont tout aussi insuffisants aux States qu’en Europe.
    Bien sûr le papier se laisse et se laissera encore imprimer. Mais les investisseurs se rapprochent chaque jour de la lassitude.
    Le billet vert est malade et ce n’est pas parce qu’il se reproduit de plus en plus vite qu’il va sauver la mise.

  6. Et en France, avons-nous des statistiques sur les saisies immobilières ? Les prêts-relais arrivant à leur terme sans que le bien immobilier ne soit vendu est un problème qui s’est posé à de nombreux français au début de l’automne dernier. Où en sommes-nous aujourd’hui ? Les prêts à taux variables faussement capés était un autre sujet d’inquiétude pour beaucoup. Que se passe t-il aujourd’hui en France dans l’immobilier ?

  7. Je me souviens de ce montant : 62000 Md$
    C’était le montant, à l’automne 2008, du total des encours assurés par Fannie Mae et Freddie Mac au moment de leur « faillite ». Soit 10 fois le PIB US de 2007. A partir de quel taux de défaillance des emprunteurs devra-t-on s’affoler ? Le trou noir s’est-il déjà formé ?
    Honnêtement à lire ces infos on peut penser que oui. Je cours au soleil me réchauffer parce que tout ça me donne froid !

  8. Un article qui va dans le sens du billet de Paul qui lui ne parlait que de la Californie.

    Le coup de grâce de la crise immobilière: le grand crash s’en vient
    Un immense « inventaire caché »

    par Mike Whitney .
    Accrocher vos ceintures.

    http://www.mondialisation.ca/index.php?context=va&aid=13314

    Un pays près de chez nous, derrière les Pyrénées,l’Espagne,risque de se retrouver dans la même situation.

  9. Dans le très intéressant article de « mondialisation.ca » donné par Gérard

    Dans une récente étude, RealtyTrac comparait sa base de données de maisons reprises par les banques avec les annonces de maisons mises en vente sur MLS dans quatre États, dont la Californie. Il a été constaté un écart important – seulement 30 pour cent des saisies ont été inscrites à la vente dans le « Multiple Listing Service (MLS)». Le reste est connu dans l’industrie sous le nom « d’inventaire caché ». («Les banques ne mettent pas en vente un grand nombre de maisons saisies » SF Gate)

    J’en suis vraiment à me demander si les banques ne se gardent pas ces propriétés immobilières en se disant que si l’État veut bien les renflouer, ce sera une bonne opération pour elles à la sortie: des biens immobiliers (richesses réelles) payés par le contribuable.

  10. Toujours à propos de cet article de « mondialisation.ca », l’article ne traite pas de l’usage de ces maisons.
    Si elles restent inoccupées, elles vont se dégrader à toute vitesse, perdant de fait de la valeur. Dès lors je doute de la pertinence du raisonnement des banques.
    Par contre, si elles sont mises en location (a priori la demande en biens à louer doit croître dans le contexte actuel), ça fait une rente pour les banques qui permet de combler tout ou partie des pertes et qui permet d’attendre des jours meilleurs sans trop dévaloriser le capital.

  11. @ Gérard et AJ Holbecq

    Que se passerait-il si tout le stock était sur le marché ?
    Les prix s’effondreraient et les banques auraient alors encore davantage de problèmes de liquidité.
    Au final, on verra une demande en logement très importante mais en partie insolvable face à une offre de maisons correspondante et sans preneurs.
    Les actifs adossés aux prêts défaillants pourront être renfloués avec de l’argent public, le problème demeurera : ces maisons ne trouveront plus preneurs et leur prix devra être corrigé à un moment donné.

  12. @A
    Évidemment d’accord avec vous
    Alors, décidons tout de suite que le marché immobilier a perdu 50%, mettons cette différence dans une bad bank qu’on mettra au frigo pour 1000 ans, rééquilibrons les bilans des banques sans leur permettre de garder ces biens réels , et rendons propriétaires des maisons ceux qui y habitaient et qui peuvent payer un loyer raisonnable : ca vaudra mieux que de voir les familles sous la tente et sur les routes…
    On marche sur la tête: il y a des habitations vides , il y a des besoins d’hébergement correct, et la comptabilité en partie double dirige nos action !

    (PS: le « nous » est évidemment une figure de rhétorique: « nous », on ne peut rien faire)

  13. La boucle est boublée apparemment, au départ ce n’était que les subprime, maintenant ce sont les primes, les alt-A, les pay option, cela concerne les pauvres comme les classe moyennes, les petits emprunts comme les emprunts de classe Jumbo, et sans aucun doute l’immobilier commercial avec les boutiques et divers centres commerciaux qui mettent la clé sous le paillasson.

    Dorénavant ce ne sera plus les subprimes, car il n’y aura plus aucun pan de l’immobilier qui sera épargné, c’est clair qu’en plus avec le taux de chômage qui grimpe en flêche, c’est carrément un cercle vicieux.

    Rideaux, comme vous disiez…..

  14. EOMENOS déclare ci-dessous : Rien de nouveau sous le soleil depuis plusieurs mois, sauf de fausses découvertes, par de vrais naïfs. Et pour clore le tableau, les heureux épargnants qui auront réussi à planquer leurs sous dans les rares banques solvables verront immédiatement après leurs économies ravagées par l’inflation.
    Conclusion : bouffez votre capital, allez au restaurant et saoulez vous la gueule. C’est toujours çà de pris.
    J’aime beaucoup nos cousins belges (dont Paul Jorion) mais au lieu de courir au restaurant, ne faut-il pas penser à acheter le parapluie des monnaies en cas de surinflation : l’or et ses piéces et lingots pour les plus riches ?

  15. @Tilleul,

    Bien sûr.
    Mais attention, l’or est un marché extrêmement délicat. Et l’Etat Français gourmand et pointilleux.
    En outre, un lingot n’est pas l’autre.
    Et seul l’or physique est une bonne garantie.
    Mais pour le conserver…. car une fois chez le particulier plus aucune garantie que le lingot n’a pas été traficoté…même avec certificat et tout le toutim.
    Billion Vault, oui peut-être mais les frais sont loin d’être négligeables et la revente pas aussi évidente que l’on veut le faire croire.

    Bon appétit tout de même!

  16. Oui mais c’est compter sans la…grippe porcine qui va permettre de faire des coups fumants en bourse ! On comprend mieux pourquoi il y a des guerres.

    Voici un article assez éloquent :

    Stocks Battered by Swine Flu May Be Good Bets, JPMorgan Says

    By Lynn Thomasson

    April 27 (Bloomberg) — Stocks battered by the swine flu outbreak may represent bargains for long-term investors, said JPMorgan Chase & Co.’s Chief U.S. Equity Strategist Thomas Lee.

    The decline in global equities following the outbreak of Severe Acute Respiratory Syndrome in February 2003 proved to be an “excellent” opportunity to pick up shares, Lee said. This is probably a similar situation, the New York-based strategist wrote in a research report today.

    “Nothing about swine flu seems thesis changing,” said Lee. He reiterated his forecast for the S&P 500 to climb to 1,100 by year-end, representing a 27 percent surge from the April 24 close.

    The MSCI World Index sank 4.1 percent in the 10 trading days after Feb. 26, 2003, when the first case of SARS was reported in Hong Kong, according to the World Health Organization. The gauge of equities in 23 developed nations erased those losses within three days.

    Travel companies retreated today on concern consumers will limit trips as airports start screening for swine flu, which has infected about 40 people in the U.S. and killed as many as 103 in Mexico. The AMEX Airline Index lost 8 percent to 17.32 at 12:20 p.m. in New York. A measure of hotel companies across S&P indexes slid 7.1 percent as a group.

    Benchmark indexes opened lower today after the swine flu outbreak spread from Mexico to as far as New Zealand and five U.S. states and Lawrence Summers, director of the White House National Economic Council, said the U.S. economy will keep contracting. The Standard & Poor’s 500 Index erased losses by 11 a.m. as pharmacy chains, including CVS Caremark Corp. and Walgreen Co., rallied on speculation the disease will boost sales.

    To contact the reporter on this story: Lynn Thomasson in New York at lthomasson@bloomberg.net.

  17. Bon les médecins aussi préfèrent l’hiver enrhumé à l’été plein de santé, ne nous voilons pas la face. Ceci dit, sauter sur l’occase comme ça est tout de même comique, je trouve.

  18. IMMOBILIER EUROPEEN : ON A ENCORE RIEN VU

    Voici ce qui se prépare à Tenerife et en Espagne dans les 6 mois , confirmé par un agent immobilier sur place.
    Les procédures en Espagne sont plus longues qu’aux US

    Updated: 15-02-2009
    Bank Repossession in Tenerife

    This article describes the actions that a bank will take when they repossess your property, but it is best to try to negotiate with your bank first. Even during the course of this process, you may be able to reach an out of court settlement with your bank such as a dacion en pago, which creates a clean break with your outstanding debt.

    Bank repossessions in Tenerife are rising, as they are in the rest of Spain and beyond. The British and Irish expatriate community of Tenerife are particularly vulnerable to the combination of factors caused by this recession, and as more expats lose their jobs in Tenerife bank repossessions are on the rise.

    There are 6 stages when banks repossess property in Tenerife:

    1. Getting into arrears
    If you fall behind on your monthly mortgage repayments the bank will add extra interest to the arrears known as interés de demora. The bank will try to contact you and may renegotiate terms in order to ease the burden.

    2. The technical fault
    90 days as from your first missed payment, your file is passed on to the bank’s debt collection department. When there is a technical fault, it is registered with the Bank of Spain and it affects the bank’s liquidity ratio, which they will want to avoid because this contributes to their share value. This is why it is best to negotiate an agreement before the technical fault. Nevertheless, the debt collection department will make a last effort to recover the debt.

    3. Notification of repossession
    If the debt collection department decide that the chances of recovering the debt are too low, then about two weeks to a month later, you will be officially informed by a Notary of the proceedings going to court. The requerimiento notarial is generally sent through a registered burofax.

    4. The repossession order
    This happens before a judge, when the value of the property may be re-appraised and the judge decides the date for public auction.

    5. The Auction
    The auction might be six months or a year after the technical fault, and if no one bids for the property then the bank will take it for 50% of the property value. If sale amount is not high enough to pay all the outstanding debt, then you (and your guarantors) will continue to be liable to pay the remaining balance. You will also be liable for the transfer tax (see the Tenerife Lifeline book for the amounts) of the property to the new owner as well as legal costs etc

    6. Eviction
    The property registered in the name of the new owner, and if you are still occupying your property in Tenerife, then the eviction process will begin. The procedure takes about six months, after which the police will show up at your door with a locksmith. If there are tenants in the property, then this process can be a very much longer and convoluted one. If there are children in the property then eviction can be close to impossible.

  19. @ Pauk Jorion
    « C’est la deuxième vague, et elle est plus formidable que la première »

    L’Amérique quel grand astre déchu, enfin ce qui est bien avec les films Américains c’est qu’ils se terminent toujours bien pour les petits et grands, c’est pour vous dire comme il n’y a aucune raison de s’inquiéter même en Europe, restons positifs, modernes, branchés… Ce n’est bien sur qu’une petite grippe passagère sans importance pour les marchés ou politiques qui ne sentent plus très bon, tant de poissons pourris… On a bien sur encore rien vu de l’homme préférant s’entêter jusqu’au bout en société, jusqu’à la fin de l’histoire, quel grand progrès visible, quelle liberté…

  20. @ Bilbo

    « si elles (les maisons) restent inoccupées, elle vont se dégrader à toute vitesse »

    C’est déjà le cas : pire, elles sont vandalisées et, semble-t-il, parfois par leur ancien propriétaire. J’ai lu dans Marianne un chiffre impressionnant de maisons invendables en l’état : il y faudrait des sommes importantes pour les restaurer au préalable

  21. Ce graphique est remarquablement instructif et montre en particulier que la crise subprime a commencé à mi-2005…
    Quant à ceux qui suivaient ces chiffres, ils ont eu tout le temps nécessaire pour se mettre à l’abri ! (Au propre et au figuré…)

  22. @tous:
    je viens de parcourir cette histoire de 100% monnaie d’Irving Fisher qu’Etienne Chouard a mis sur le blog.
    Il me semble que la séparation entre « monnaie » et « crédit » s’impose!
    Seulement, je complèterais le volet monnaie en émettant TOUT DE SUITE une monnaie anticrise (fondante), et la crise monétaire sera résolue dans un premeier temps!
    Et on pourra le « credit crunch » laisser agir sans intervenir, car l’économie ne s’éffondrerait pas en ayant une monnaie qui circule en toute circonstance.
    Nous assisterions à des réajustements assez forts de la distribution des richesses, mais surtout les plus pauvres reprendraient alors espoir!
    jf

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