LA CENTRIFUGEUSE, par zébu

Billet invité

Forte chute des ventes de logements neufs :

« Seulement 23 183 logements neufs ont été vendus par les promoteurs pendant les mois d’avril à juin cette année, soit une baisse de 22,6 % par rapport à la même période de 2010, selon les chiffres publiés, mardi 30 août, par le ministère du logement, qui fait état parallèlement d’une hausse de 9,1 % des mises en chantier et de 8,6 % des permis de construire entre mai et juillet. »

Une baisse de 22,6 % des ventes. Mais une hausse des mises en chantier de 9,1 %.

Que signifie ceci ? Que le système est confronté à deux forces : une centripète et une centrifuge.

La machine à produire continue de produire, tandis que la machine à consommer a accéléré son effondrement. « Pour l’ensemble de l’année 2011, le nombre de logements neufs vendus par les promoteurs devrait tomber, selon M. Mouillart, à environ 95 000, contre 115 000 en 2010 et 106 000 en 2009, loin du record de 127 000 en 2007. »

Ce que ne dit pas l’article – surtout pas ! – c’est que le niveau des ventes se rapproche dangereusement du chiffre maudit : 79 400 logements neufs vendus en 2008, annus horribilis.

Dernier aspect, financier cette fois. Les prix ont continué d’augmenter au second semestre 2010, de 7,7 %. Mais dans le même temps, les avantages fiscaux dont les dernières études soulignaient l’impact majeur, ceux liés au dispositif Scellier, ont baissé de 25 % à 22 %, avant que de baisser encore en 2012 à 16 %.  Soit une baisse prévue de… 27 %. De sorte que là encore nous observons cette double tendance : centripète/centrifuge. La machine à produire de la dette publique (par la fiscalité) s’effondre, politique de rigueur aidant. Tandis que la machine à produire des plus-values continue à tourner à un rythme infernal.

Deux représentations. L’une, de l’économie réelle : « les ménages voient leur capacité financière à accéder à la propriété chuter progressivement ». L’autre, de l’économie virtuelle : « Les ventes devraient s’accélérer au second semestre car les investisseurs voudront encore profiter d’un avantage fiscal favorable, même s’il est réduit à 16 % en 2012″.

Conclusion : soit la centrifugeuse réduit sa vitesse, afin d’extraire moins de bénéfices mieux répartis, mais cette option n’est pas proposée actuellement par le constructeur, soit les deux forces opposées continuent de croître et la machine explose. Le plus simple serait finalement de changer de machine.

N.B. La loi de l’offre et de la demande est telle que l’on peut la voir dans toute sa « cohérence » : plus de logements produits (et invendus) et des prix en augmentation… Quant au mythe de l’insuffisance de logements en France qui expliquerait la hausse des prix, il a été relégué au rayon des contes pour enfants. Mythe que l’on tente par ailleurs bien maladroitement de remplacer par celui de la hausse du coût des matériaux et des normes de construction. Ou comment, quand une explication rationnelle n’est plus suffisante à donner un sens à une loi de la « science économique », en trouver une autre. Et ce jusqu’à ce que la croissance revienne. Pour ceux qui douteraient encore.

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96 réflexions sur « LA CENTRIFUGEUSE, par zébu »

  1. Vivement l’effondrement de l’immobilier…

    C’est dur d’etre parmis les 7% les plus riches de France et de ne pas pouvoir acheter un logement décent 🙁

    1. Parisien je présume… ?

      Parcequ’avec le même niveau de salaire, j’ai obtenu quelque chose de très très correct dans une petite préfecture de province (65)… Ceci dit, je confirme, c’est pas à ce niveau de salaire qu’on se sent à l’aise !!! ça fait peur … et en plus, on a presque honte d’être hors limite en fin de mois !

    2. Imaginez alors pour les 93% restants …
      Ceci dit, si même les 7% les plus riches ne le peuvent pas, on voit bien que nous sommes largués dans l’espace.
      Sans scaphandres, mais en apesanteur et sous assistance respiratoire.

      Ce que vous dites est important, en lieu et place d’opposer les français entre eux : ils doivent prendre conscience que TOUS sont impactés par ce type de système. Y compris les plus riches.
      Les solutions individuelles s’amenuisent, au profit d’un nombre de bénéficiaires de plus en plus restreint …

    3. Et si on était en train de s’ appauvrir ?
      En tant que société par rapport a d’ autres sociétés, d’ autres pays.
      Comment le verrait on ? Quels en seraient les symptomes ?

      On verrait plus d’ étrangers riches en France.
      On verrait moins de Français riches.
      On aurait bien du mal a couvrir nos besoins essentiels.
      On « posséderait  » moins de choses , et leur acquisition serait de plus en plus difficile.
      Ce qui paraissait « normal » comme propriété par le passé apparaitrait de plus en plus comme  » du luxe », pour la majorité.

      On y est.
      Qu’ est ce qui pourrait changer cela en pire ?
      Quel plus grand appauvrissement nous guette ainsi que toutes les autres sociétés ?
      La perte de la cohésion, de la solidarité sous la contrainte de la crise, c est a dire le chacun pour soi.

      Ce grand reflux mondial ne laissera debout que les sociétés qui se tiennent assurées sur leurs bases.
      Dans cette nouvelle compétition mondiale, on peut gagner, on a la culture, les systèmes, il y a de l espoir.

  2. Et si tout simplement c’était l’excès de liquidités qui n’était pas encore complètement essoré ?
    Attendre QE3 pour faire une nouvelle lessive.

  3. Zébu, dans mes bras !

    Si, si, j’insiste. On ne soulignera jamais assez la brise froide et vivifiante que vous soufflez sur l’énorme foutaise qu’on tente de nous nous faire avaler en guise de Loi des marchés qui suivrait celle de l’offre et la demande.

    Savez-vous que depuis 1990, dans nos contrées moribondes, les investissements immobiliers n’ont pas progressé d’un iota ? Quoi ? On nous aura menti ? Eh oui, tout le reste n’est que de la dette. En 30 ans, les investissements cash (ou en actifs si l’on préfère) n’ont pas bougé. Le reste, à savoir les montants vertigineux investis dans des mausolées qui restent désespérément vides (Cf. Dubaï, États-Unis, Japon, etc.), les programmes architecturaux les plus audacieux adossés à des « véhicules » financiers aux allures de guimbardes rouillées (sauf pour le malin qui retire ses billes à temps et pour l’intermédiaire financier), les bénéfices réinvestis aussitôt les contrats signés,… tout cela n’est que du vent. Sauf peut-être pour les entreprises ou les particuliers qui ont besoin d’un toit pour dormir ou produire.

    Ce serait bien que BERUYER fasse quelques petites courbes là-dessus.

    1. Thom, mon hétérosexualité sujette à caution (ou dont le sous-jacent livre à terme ses effets) m’oblige à répondre que je suis un homme à ‘barbe à moustaches’, comme dirait mon fils.
      Certes, les Village People pourraient démentir ces assertions mais je m’en tiendrais à une poignée de main (virile ou non).
      😉

      1. Fi des belles manières, Vache à Bosse , vous fîtes œuvre de salubrité publique, voilà tout.

        Tantôt vous nous avez pondu des propositions fort intéressantes (il me semble un record en nombre de contributions), aujourd’hui vous nous abreuvez d’eau claire immobilière (ça rime un peu), fichtre !

        Voilà, c’est dit.

  4. D’accord avec Julien. Vivement la chute de l’immobilier car il est impossible de continuer sur ce ratio revenu moyen-prix de l’immobilier complètement absurde.
    De surcroit le parc immobilier français est dans un état pitoyable, avec une majorité d’appartements et de maisons classés F voir G d’un point de vue consommation. Dire qu’en Allemagne, pays plus petit que la France en termes de Km2, mais avec 90 millions d’habitants et un parc immobilier au top d’un point de vue écologique, les prix sont, dans la capitale allemande jusqu’à trois fois moins cher qu’à Paris.
    C’est simple, pour le prix d’une chambre de bonne ( rats et cafards compris, il est vrai) à Paris, on peut trouver à Berlin un 3 pièces de 50-60 m2 au top des normes écologiques.
    Trouvez l’erreur.

    1. pour le prix d’une chambre de bonne ( rats et cafards compris, il est vrai) à Paris,

      Les animaux de compagnies sont fournis avec le logement et vous vous osez encore vous plaindre ?

  5. En accompagnement à ce billet, la mise à jour des courbes Friggit arrêté à juin 2011 montre une tendance à forte volatilité. Ceci annonçant l’espoir d’un retournement espéré par tous les aspirants acheteurs compte-tenu de l’état des lieux complémentaire du 2ème trimestre 2011. Bien entendu les banques s’en frottent les mains d’avance.

    Friggit juin 2011 record battu

  6. Si les mises en chantier augmentent alors que les ventes diminuent
    me semble être la preuve que le béton est totalement spéculatif.

    Des organismes de gestion HLM sont fortement incités
    à se porter acquéreurs de logements à financement privés
    invendables. Invendables parce que invivables pour ceux
    qui, ayant les moyens, sont capables de faire un choix.
    Ce qui n’est pas le cas du prolo, client habituel des HLM.
    Ne pas généraliser : le témoignage concerne un seul organisme HLM.
    Les administrateur du CA incitant à ces achats sont
    les représentants préfectoraux, soutenus par ceux des banques représentées.
    Détail significatif: mon informateur a refusé de dire si le prix
    était plein pot, ou avec décote. Sans doute que le prix du marché
    s’impose de fait. Pas de petits bénéfices quand le Social débourse.

    Que le logement social puisse servir de filet de sécurité au béton spéculatif
    est absolument scandaleux… mais bien dans la ligne d’une droite anti-sociale.

    Le fait est que le béton spéculatif construit n’importe où , avec n’importe quelle implantation
    Par exemple à 10 m des voies d’une gare très active, ou sur le terre-plein d’une carrière de gravier.
    En gros , c’est un trou dominé par des falaises de sable et caillasse de 30 m de haut:
    soleil à partir de 12h et autres inconvénients.

    Deux remarques:
    – la spéculation a un rôle directe sur notre cadre de vie, pour la pourrir.
    – L’or est une pauvre chose, incertaine, peu mobile, contrôlable etc…
    Il y a mieux: le BETON, mais pour qu’il rapporte il faut un logement
    social constamment déficitaire. Les incitations fiscales (lire cadeaux en faveur
    de la classe moyenne en puissance de placements) sont calibrées dans ce sens.

    1. @ daniel :
      « Deux remarques:
      – la spéculation a un rôle directe sur notre cadre de vie, pour la pourrir.
      – L’or est une pauvre chose, incertaine, peu mobile, contrôlable etc… »
      C’est important ce que vous dites, daniel : contrairement à ce que l’on croit, la spéculation a un impact direct sur nos vies, notamment dans l’immobilier. Et cette spéculation là n’est pas due à des vilains ricains cachés derrière des fonds de pensions (quoique, sur Paris …) mais bien tout simplement les ‘vilains’ épargnants à qui on offre complaisamment de quoi défiscaliser à outrance leurs surplus d’épargne, bien français ceux-là. Sans compter le toujours présent espoir de faire une juteuse ‘plus-value’ immobilière, cachée derrière nombre de propriétaire …
      Le système est vicieux.
      Si les méchants étaient ceux que l’on croit, ce serait si simple. C’est pas nous !
      On reposera alors la question sempiternelle : « oui mais alors, si on peux pas placer nos surnuméraires d’épargne, où-c’est-y-qu’on-les-place ? »
      Ce en quoi je répondrais « dans une certaine partie de leurs anatomies », histoire de voir s’ils continuent à y faire des petits …
      Plus sérieusement, c’est la question de l’oeuf ou de la poule : qui a commencé, l’Etat ou nous ?
      Et pour sortir de ça, il faut que l’Etat et/ou nous puissions dire : ça suffit les conneries, on n’a pas besoin d’avantages fiscaux, qui viennent doper la spéculation immobilière.

      Sur le second point, vous avez aussi raison : l’or est peu reconnaissante envers l’Etat. Les cours sont volatiles, on peut le déplacer (hors des frontières) : même avec des décrets récents concernant les modes de paiement en liquide ou pour le retracer, ce sera difficile (Roosevelt y avait échoué déjà dans les années 30).
      L’immobilier, par contre …
      C’est ‘contrôlable’ (sauf quand on fait n’importe quoi pendant 10 ans, ce qui fut fait : les dispositifs de défiscalisation se sont succédés à tel point que des agences se sont montées pendant un temps, juste pour conseiller les impétrants sur ces dispositifs).
      Surtout, un point très important : on contrôle durablement une population qui est endettée à long terme. L’envie d’aller faire des barricades (ou la grève générale), on y pense à deux fois quand on sait qu’on n’a pas fini ses traites et que l’on risque la saisie …
      On la contrôle d’autant mieux que les durées de prêts sont de plus en plus longues : 30 ans.
      Quasiment toute une vie de … labeur : ça ‘calme’.

      De sorte que je ne suis pas loin de penser que si la France est tellement neurasthénique, c’est bien parce que 60% sont propriétaires, même si une bonne part a fini de payer les traites.
      Et on comprend mieux pourquoi Sarko voulait une France de propriétaires : contrôle, contrôle, quand tu me tiens …
      La championne d’Europe ?
      L’Espagne : à 84% propriétaire. Ce qui pourrait expliquer le ‘faible’ écho social des indignés dans ce pays et le vote PP aux dernières élections, aussi.
      Leur peur majeure ?
      Que l’Espagne vire au cauchemar américain mais sans la possibilité de la faillite personnelle.

      Le système est bouclé sur lui-même.

  7. J’aimerais qu’on réponde à ces quelques questions et remarques.
    Oui il y a pénurie de logement à certains endroits (Paris- Côte d’azur par ex;) non il n’y a pas pénurie et même trop plein à d’autres (petites villes de province où l’immobilier a explosé à cause des dispositifs fiscaux au garnd dam des proprios qui y perdent de l’argent d’aiileurs).
    L’état pourrait-il se substituer au privé pour construire des logements aux « bons » endroits?
    Par ailleurs on nous dit sans arrêt que sans ces dispositifs , peu de construction, donc peu de rentrée de TVA et peu de travail dans le BTP, donc moins de recettes. L’état y gagnerait en fait avec ces dispositifs si tout était calculé;
    D’autant plus que, contrairement à la bourse, l’investissement est long (minium 9 ans en général). Et si les lois/avantages changent en cours de route quid des gens qui font des efforts d’économie/investissement pour la retraite (même en défiscalisant; qui ne fait pas ou n’a pas engagé quelqu’un au noir?) et qui voient tout ou partie disparaitre? je ne parle pas des ultra-riches qui utilisent ces systèmes UNIQUEMENT pour défiscaliser; la rétroactivité est quelque chose de malsain en finance me semble-t-il.
    L’état n’a -t-il pas comme rôle de vérifier REELLEMENT la pertinence d’une mesure et l’application stricte des règles avec condamnation lourde des « tricheurs »? Il me semble que plus que de se substituer ou arrêter l’activité privée c’est ce manque criant d’évaluation et de contrôle des mesures prises qui minent nos états.

    1. « L’état n’a -t-il pas comme rôle de vérifier REELLEMENT la pertinence d’une mesure et l’application stricte des règles avec condamnation lourde des « tricheurs »? »
      Abzzzzolument … pas.
      Cela se saurait. Si c’était vrai.
      Et l’Etat devrait immédiatement se couper la main (s’il appliquait la charia financière).

      Bien plus urgent que les critères d’évaluation des politiques publiques (nécessaires), c’est de … politiques publiques dont on a besoin urgemment.
      En premier lieu, de construction de logements sociaux.
      En second lieu, de recentraliser la collecte des livrets A, en lieu et place de la distribuer aux banques, comme autant de petits pains tous chauds.
      En troisième lieu, de supprimer les incitations fiscales directes à l’acquisition, qui viennent gonfler démesurément les poches des promoteurs, des banques et des vendeurs : cela coute moins cher d’acheter à un prix plus juste sans aides fiscales que d’acheter avec des prêts à taux zéro un bien fort cher (rapport à l’intérêt versé, sur des dizaines d’années).
      En quatrième lieu, d’instaurer un bonus/malus pour le privé, quant à la mise en location ainsi qu’un réel système de garantie collective quant aux ‘risques’ locatifs (en lieu et place des assurances privées).
      En dernier lieu, de réfléchir, en lieu et place de verser les cotisations sociales sous forme d’allocations logement, qui iront ainsi gonfler les poches des propriétaires privés, à injecter ces cotisations directement sous forme d’investissements immobiliers. Ces investissements seraient en ‘propriété commune’ (puisque les cotisations sont solidaires), permettant ainsi, à des loyers très faibles (plus faibles que les logements sociaux) les plus démunis question logement, avec des droits de préemption : locataires de marchands de sable, ‘sans logements’, femmes battus, retraités avec le plafond vieillesse, jeunes sans emploi, mais aussi familles sur quotient familial n’ayant pas trouvé de places en logements sociaux.
      Evidemment, afin de ne pas reconstruire des ghettos sociaux, ces investissements pourraient se réaliser à la fois en logement seul (au sein d’immeubles) ou par immeuble.
      C’est en faisant pression sur ‘le marché immobilier’, par la multiplication d’offres ‘sociales’ (ou socialisées) que les prix retrouveront un semblant de normale.

      Mais aucun parti politique ne proposera cela, sans se faire hara-kiri.
      Pourquoi ?
      Parce que 60% des familles françaises sont propriétaires.
      Or, la chute drastique de la ‘valeur de marché’ des actifs immobiliers impliquerait, de fait, une chute drastique de la ‘valeur du patrimoine’ des français propriétaires (puisqu’à l’inverse des américains, les français ont comme part majeure de patrimoine leur patrimoine immobilier).
      Ou à tout le moins, un ‘espoir’ de plus-values amoindris.

      Mais de cela, il ne faut surtout pas parler …

    2. Quelques réponses hasardeuses:

      Vous voudriez que l’ Etat viennent en aide à la construction?
      C’est ce qu’il fait déja à fond, pourvu que le financement soit privé.
      Avec pour résultat, des prix tirés vers le haut et un soutien à la spéculation.

      Mais vous voudriez qu’il « cible » géographiquement les aides ?
      Difficile, tous les services de l’ Etat en charge de l’amènagement du territoire
      – ils n’aménageaient pas, ils orientaient et conseillaient-
      ont été vidés de leur substance ou détruits.
      Maintenant les mots tels « orientations », « plans », « prévisions »
      sont devenus obscènes. Je ne vois pas un haut fonctionnaire
      fusiller sa carrière pour une lutte dignes des passéistes rétrogrades.
      Les initiatives doivent être privées ou locales ( région, département, etc…).
      Particularité : le nez sur le guidon , le regard fixé sur les prévisions d’évasions
      fiscales ou les rentrées d’impôts. En plus les services publiques
      sont en état d’apézite extrême, et ce d’autant plus que le Région devrait être
      favorisée. Impuissance et spéculation garanties, plus corruption
      dont on parle trop peu.

      Le résultat n’est pas totalement négatif: les 5% les plus riches sont plus riches
      ( le béton n’y est pas pour rien.) . Les 10% les plus pauvres sont plus pauvres:
      la difficulté d’accès à un logement décent soutient les prix.

      Favoriser et aider les organismes sociaux de type HLM rééquilibrerait la situation.
      Un gouvernement de Droite ne peut faire qu’exactement le contraire.
      A côté des décisions publiques, bien mises en valeur, il y a des décisions administratives
      discrètes tendant à assécher les finances des organismes sociaux .
      Qu’on se rassure : les loyers suivent…

      1. Mais que voilà un discours à saveur jacobine, voulue ou non, dont je ne manque pas de me féliciter. La centralisation à la française , ça a souvent du bon et ce concept ultra-ringardisé par la gauche « raisonnable » mérite d’être réhabilité…

      2. « Planification ».

        Répétons les gros mots, un peu comme un enfant qui en apprendrait un nouveau et que l’on autoriserait à prononcer sans fessée : « Planification » …

      3. « Planification » …

        oui,planification, planification …/ logement à loyer raisonnable…et éviter à tout prix le ghetto social : un bon petit brassage, il n’y a que cela de vrai ! ( pas par immeuble entier : c’est déjà le ghetto ! )

        = douche froide sur les spéculateurs immobiliers.

        à Paris, ils osent vendre des pièces de 4m2,50 !

        le % de propriétaires français m’étonne …je pense qu’il y en a un peu moins …
        de propriétaires en général, c’est différent, surtout à Paris : rien à voir !
        il y a, en ce moment, des propositions d’achat groupés ( à prix trés élevé pour ce que cela vaut ) pour 2 semaines par an et par propriétaire …bizness mafieux quand tu nous tiens !

        au même titre qu’il faut un plafond des revenus, il faut un plafond des prix du logement, à la vente, ou à la location : les dispositifs défiscalisants dont vous parlez ont été mis en place en // à la démesure des prix à l’achat …et pour pousser à l’achat, et pour favoriser la montée spéculative des prix . L’un ne va pas sans l’autre . Si on enlève l’un, on rend l’autre caduc : c’est donc une bonne idée !

  8. Le GEAB du mois de juin (le n°56, dans sa partie « payante ») met en relief les problèmes majeurs auxquels fait face le secteur de la construction immobilière… Selon eux, c’est -30% à 5 ans, suivis de 5 à 10 ans à -5% l’an.. Selon eux, les causes seraient bullesque, babyboomer, taux de chomage et taux d’intérets, les 4 facteurs se conjugant défavorablement car arrivant de façon concomittante. Selon le LEAP, hors zones ultra touristiques et grandes capitales, point de salut !

    1. 100 en 2011 = donc 42 en 2026 , du jamais vu , mais très plausible , la ou la spéculation passe le propriétaire trépasse , donc remboursements impossibles.
      Je rappelle 1 spéculé du double = 2
      2 acheté à crédit 30 ans = 6
      Dévalué de moitié et l’écart est de 12
      30 ans * 12 = 360 ans pour rembourser.
      D’autant que tout l’immo neuf est subventionné , donc c’est un marché pourri , irréel , depuis des décennies.
      Attention la cata bancaire .

      1. Sans compter que maintenant nos banques, à la solidité que le monde nous envie, sont gorgées de prêts à 3.5% qui vont sous-performer quand l’inflation reviendra. Au point que les agences de notations s’en émeuvent, c’est dire…

  9. Comme dit un comptable de ma connaissance, regardez le prix du m² avant toute considération et vous aurez une idée de la marge réalisée.

  10. +1

    Solutions préconisées en attendant le renouvellement de la bétonnière de notre urbanisme nécrogène: le squat; l’autoconstruction; ou encore bouder les agences immobilières (et + si non affinités)

    Merci Zébu

  11. Entièrement d’accord avec toi Zébu, d’ailleurs j’ai publié un article sur Le Cercle Les Echos avec chiffres à l’appui et références sur le sujet des ventes de logements neufs : Pourquoi les logements neufs ne se vendent plus ?

    On en revient toujours au même : le prix par rapport aux capacités d’achat des particuliers et le peu d’intérêt pour les investisseurs (rentabilité faible, potentiel de plus value très limité, seule la défiscalisation attire encore un peu de monde…)

    1. Merci pour l’article.
      J’ai répondu un peu plus haut que pour moi, il fallait à tout prix CESSER de soutenir le marché.
      Par contre, sur le foncier, il me semble que c’est un effet de la bulle spéculative. Car les propriétaires, voyant les prix monter, ne ‘libèrent’ pas leurs actifs immobilier, sur lesquels sont ‘assis’ du foncier. Comme en plus les prix deviennent exorbitant, les aspirants acheteurs vont migrer, à la recherche à la fois de foncier disponible mais aussi de prix moins élevés.
      Ce faisant, ils ne font que propager la bulle à des territoires qui n’en étaient jusqu’alors pas concernés.
      A mon sens, ‘libérer’ plus de foncier (notamment de l’Etat, comme ce que demandent les promoteurs sous biais déguisés au dit Etat, lequel va s’empresser d’y réfléchir, car il est à la fois libéral mais des élections approches, avec de ‘nouveaux besoins’) est un non sens.
      On continue à penser comme si on était dans la loi de l’offre et de la demande, alors qu’elle est partie en vrille depuis lurette.
      Ce dont on aurait besoin pour libérer du foncier, c’est en premier lieu de faire baisser les prix pour que les acheteurs achètent les biens immobiliers et le foncier qui va avec, notamment en zone urbaine, sans étendre plus encore les connurbations et encore moins vendre le foncier de l’Etat, comme solution aux maux des promoteurs !!

  12. @Roger
    ne comparez pas Berlin à Paris!
    Berlin est une ville d’administration sans industrie, sans économie réelle, avec un taux de chômage très élevé;
    Paris est une ville administrative, industrielle et financière donc où plein de monde veut (doit) habiter.
    Voilà pq. Berlin est si peu cher et compte des tas de logements vides

    1. C’est du grand n’importe quoi. « Berlin sans économie réelle: je rêve. J’y ai vécu pendant près de 10 ans. Je n’ai pas du tout cette impression, alors que Paris, je ne pourrais pas y vivre du tout, n’étant pas millionnaire et pour mille autres raisons liées à la qualité de la vie, car de ce point de vue, entre Berlin et Paris, y a pas photo.
      Paris est aussi plus cher parce que la France n’est pas un pays décentralisée, où les richesses ne sont pas équitablement étalées sur l’ensemble du territoire. Vous arrive-t-il de vous promener en province profonde? Le désert, l’abandon, des villes fantômes avec des taux de chômage gigantissime. Comparez ces mêmes petites villes de province avec celles de l’Allemagne, c’est comme passer du 19ième au 21ième siècle.
      Si mon exemple avec Berlin ne vous convient pas, pourquoi ne pas comparer Paris avec Munich, qui d’un point de vue économique est loin de se laisser impressionner par Paris. Ce qui vaut pour Berlin, du côté de l’immobilier vaut pour Munich.
      La comparaison pourrait aussi se faire avec Marseille. Une ville moche, sale où règne l’insécurité à tous les coins de rue et où les tarifs immobiliers sont abusifs comme s’il fallait justifier la méthode Coué utilisée par son maire qui n’arrête pas d’affirmer que « c’est la plus belle ville du monde ».
      La relation prix au M2, taux de chômage, revenu moyen des marseillais et insécurité est juste désastreux. La moitié de la ville vit dans une économie parallèle. Franchement, pour y être très souvent professionnellement, je ne voudrais y habiter, pour rien au monde, même si les prix de l’immobilier étaient à 50% de ce qu’ils sont aujourd’hui. La mer et le ciel bleu ne valent pas cette plus value.

  13. Bonjour,
    Une question:

    Quant au mythe de l’insuffisance de logements en France

    Incluez-vous aussi Paris intra-muros? Il me semble que la pénurie de logement y est réelle; un logement peut trouver acquéreur en une seule journée. Mais je ne connais pas le rôle/poids des banques, assurances et autres spéculateurs qui achèteraient un logement simplement dans l’espoir de faire un gain à la revente, ou tout du moins d’investir dans un placement pu risqué (comme certains le font – à tort probablement – avec l’or).

    1. @ Baric :
      Je pense en moyenne, en France. Il existe toujours des territoires où cette moyenne est fausse.
      Prenez le nombre de logements vacants en France, vous serez surpris … (hors résidences secondaires).
      http://www.insee.fr/fr/methodes/default.asp?page=definitions/logement-vacant.htm
      http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201
      Presque 8% du nombre de résidences principales.
      Même si une bonne part n’est pas concernée par une ‘réelle’ vacance, cette ‘armée de réserve’ participe bien aux mécanismes de formation du prix immobilier, à la location comme à la vente.

      Par ailleurs, à Paris, je poserais la question différemment : combien de bureaux vides ?

    1. @karluss:
      Maintenant! il y a une masse de gens ou sociétés qui sont sur le marché: on achète, on loue pendant 15 ans, on revend sans taxes sur la plus value, on rachète du neuf, etc; ça c’est TERMINE! et, cerise sur le gâteau, j’ai bien l’impression que le taux d’inflation, qui sert de base à l’estimation de la taxe sur la plus value, ne sera pas abondé par le coût de l’emprunt, par exemple pour les gogos du scellier; en bref, ton appart t’a coûté le double avec le prêt, mais ça, ce n’est pas pris en compte; chouette rentabilité, l’immobilier de placement!
      le seul gisement de croissance que je vois, c’est dans la réhabilitation de l’existant ( en ville! ) avec les économies d’énergie qui vont bien à la clef; le reste, c’est à dire la Sam Suffit dans un lotissement cimetière au diable vauvert ( 2 bagnoles obligatoires ) et de surcroit passoire énergétique chauffée au fuel, c’est plié!

      1. @Karluss

        je dois être le seul « commentateur » à vivre dans un HLM

        Et oui, tout le monde n’a pas cette chance. 🙂

      2. @ Marx-groucho :
        +1
        Le top, ce serait des programmes d’aides financières pour la réhabilitation, avec des prix plafonds fixé par l’Etat.
        Et là, on verrait quels entreprises et artisans jouent ou pas le jeu …

      3. @ Bibules big bulle : au moins, pas de lutte des classes sur le blog, le locataire HLM peut même dialoguer avec l’aristocratie des matérialistes ! 😉

  14. Je viens de travailler sur un chantier où un promoteur immobilier va construire du logement social. Surface du terrrain: 3,5 hectares (dont deux-tiers en zone inondable non constructible). Prix d’achat au cultivateur du coin: 500 000 euros. Localisation: périphérie d’une sous-préfecture moribonde à environ 90 km de Paris avec accès autoroute à 15 km mais pas d’arrêt TGV.
    Zébu, si pour vous ces données ont un sens ?!
    Moi, ça me dépasse.

    1. C’est du « social ». Selon le gouvernement et le système actuels.
      Il est clair, Arkao, que les pauvres doivent être chassés des villes. Tout simplement.

      Pour la partie inondable, j’ai un cas similaire dans les Landes à 15 Kms de l’Océan. Les personnes du coin achètent les parcelles non inondables…

    2. c’est le jackpot pour le cultivateur ou le « vigneron » ; donc les bâtisses vont se concentrer sur le tiers restant : c’est le tiers état…

      1. Meuh non, vont construire sur pilotis, avec une joli com° architecte-branchouille pour emballer-c’est pesé !
        En bas, feront même des cultures de moisissures, le cas échéant …de là à ce que des algues vertes … ah non, on me dit qu’il n’y a pas de cochons dans la région ; ils ont eu la couenne toute retournée par le bruit de l’autoroute, et le gaz carbonique ; se sont fait porter pâle : ce qui n’est pas signe d’une bonne santé =) indignés du (mauvais) traitement,ont pris le maquis …

    3. >Arkao

      Votre chantier, il est en Seine et Marne?

      Dans une autre vie, j’ai connu ce coin: c’était assez comique. On y trouvait pleins de petits jeunes qui jouaient aux méchants rappeurs au milieu des champs. Comme ils n’étaient pas méchants, je me moquais gentiment d’eux…

  15. @ arkao: en principe un promoteur immobilier ne construit pas du logement social ( HLM avec PLA ) c’est réservé aux offices HLM ou aux SA HLM…
    quant au reste, celui qui a fait une affaire, c’est le péquenot avec son champ de maïs à 500 000 €…bref, on installe les pauvres au bon air, loin des tentations de la ville avec un solide auto boulot dodo! c’est chouette, l’aménagement du territoire, quand même; on voit de ces trucs, mais de ces trucs!

  16. De là l’effet extrêmement pervers des incitations fiscales ruineuses.

    Je sais qu’on ne peut pas généraliser mais prenons le cas de ma ville: Nimes, 150000 habitants, agglo 220 000.
    Les prix dans l’ancien jusqu’à 300 000€ ont quand même subit une baisse de près de 20%.(de 1500 à 2500€ le m²)
    Les prix dans l’ancien au delà de 300 000€ se sont effondré(souvent au delà de 30%), ne trouvant pas d’acquéreur.

    Alors que dans le neuf, même minable, on est encore à 3000 voire, 4000€ le m² soit 150 000€ pour 50m².
    Pour une ville au taux record de chômage en France(top 10) et dont plus de la moitié des habitants ne payent pas d’impôt.

    Demandez à n’importe quel promotteur qui est l’acheteur type: le retraité à l’aise. Qui achète même sur un rendement locatif minable. Ce retraité à l’aise dont plus de 80% votent pour qui vous savez.

    Vous allez dire que tous ces chantiers font des emplois? Détrompez vous, la quasi totalité de ces chantiers sont réalisés par des sous-traitants étrangers faisant, tout à fait illégalement travailler leurs salariés(étrangers) au black ou selon les conditions du pays d’origine.
    Et là, c’est marrant, mais dans ces chantiers là, on ne voit pas la queue d’un inspecteur du travail ou d’un bleu pourchasseur de clandestin ou d’illégal. Ils préfèrent faire la sortie des écoles….

    Ce dispositif permet donc à la clientèle électorale du parti au pouvoir d’augmenter son patrimoine en ruinant l’état et en enrichissant quelques promotteurs et en faisant vivre quelques pauvres ères étrangers qui retourneront chez eux dés le chantier fini.

    C’est un peu caricatural, mais on n’est pas loin de la vérité.

    1. @Kerjean

      C’est la situation qui est caricatural et non pas ce que vous écrivez. C’est très près de la vérité.

      1. @ Roger Wielgus,

        Bonjour,

        Vrai. Et pire encore. Dernière expérience. Dans le béton. 2011.

        Dénoncer précisément, c’est croire-espérer que la justice veuille-puisse encore être plus rapide et efficace que les balles et certains riches notables, acteurs encensés par toutes les facettes du système, qui palpent et font régner l’omerta du chiffre d’argent.

        Silence. Dehors il fait froid. Patience et longueur de temps?

    2. Votre description est excellente. c’est la vérité approchée au mieux.
      Généraliser, non; mais adaptez aux situations locales et vous avez un tableau d’ensemble
      valable.
      L’or sans les risques, c’est le béton; pas de surprise si la Droite au pouvoir
      l’avantage outrageusement: le rendement électoral est bien meilleur.

    3. C’est une triste ère que celles où les hères errent, fussent-ils des hères étrangers.
      (il faut aimer ces hères, dirait-on, c’est en changeant de l[‘a]ntille qu’on regarde la déshérence par le bon bout de la lorgnette)
      [Piotr s’estant calmé, il falloit faire quelque chose].

      Sinon, mieux que les 16 riches faisant le début du commencement de leur nuit du 4 aout en appelant à un contribution d’impôt exceptionnel (comprendre rideau de fumée exceptionnel) de leur part, ne pourrait-on imaginer une « Guilde des propriétaires débullateurs » qui ayant amorti leur logement il y a longtemps, se mettrait ensemble pour faire un canal de location à prix décoté à -30% sous le marché actuel ? En échange de quoi, ils constituerait une agence de location sans but lucratif qui se chargerait intelligemment des deux ou trois problèmes classiques des propriétaires : recruter, rénover (verdir), réparer, sur la base d’une éthique raisonnable elle aussi.
      (Ce serait un deal « gestion intelligente contre prix raisonnable », avec un don collectivisé sous forme de non profit excessif)
      La logique démographique du pool serait mutatis mutandis celle des mutuelles semi-corporatistes (MAIF ?) : Centrer un noyau sur un profil sain, des propriétaires d’un ou deux logements pas plus, ayant prouvé qu’ils ne veulent pas spéculer par leur calme et leur CV, etc. Bien sûr on ne peut pas empêcher à 100% mauvais coucheurs, gens aux intentions tordues et autres cas de figures désagréables,
      mais si un circuit capable de proposer 50 000 logements (chiffre pour une première phase, dans une dizaine agglomérations pilotes ou la décote serait -15%, la décote à -30% étant un but pour Paris) puis 500 000 logements pouvait se constituer sur une telle base saine, cela ferait coin dans l’empoisonnement patrimonial actuel (Empoisonnement qui affecte aussi l’Allemagne, mais guère à Berlin, voir plutôt à Stuttgart dans les Bade-Wurttemberg).
      Il faudrait certes rassembler des compétences peu réunies usuellement, mais on a bien eu un Martin Hirsch à la tête d’Emmaüs.
      Et je suis sûr d’être dans l’anathème économique, mais l’idée de base est qu’un pool peut éviter les bulles, et c’est ce que souhaite une part non négligeable des propriétaires fonciers ordinaires…

    4. Ouais, Nimes, j’ai visité une fois; un gars du cru m’avait dit de ne pas traverser certains quartiers, je l’ai pas écouté, j’en avais vu d’autres dans ma vie aventureuse, eh ben j’ai compris! un ilot de bourges un peu cadenassés de l’intérieur et le reste, c’est la zone, mais alors franchement!

    5. Je confirme.
      Le ‘BBC’, c’est le must.
      Pasque défiscaliser, c’est bien, mais c’est un peu ‘sec’, question supplément d’âme …

    6. je fais construire actuellement, une maison modeste pour m’y loger. je pense malheureusement comme vous. (nb je ne suis pas retraité).

  17. Des faits, rien que des faits, simples et impertinement pertinents.

    Merci zébu, même si c’est rare qu’on soit pleinement d’accord.
    Pour le coup, on a la même nana lise.

  18. merci pour cet article – il n’y en a pas assez pour ce sujet aussi vital que le logement, la « base de la vie en société – mais voilà : « on » en a fait de « ‘l’immobilier » et on est entré depuis une décennie dans un âge de pierre faute de vigilance…
    facile de filer les métaphores à l’infini quand l’expression « actifs immobiliers » se substitue à des réalités comme « habitation » « logement »‘ que nous n’aurions jamais du perdre de vue..
    et l' »on » persiste à nous vendre de la pierre flambée au prix de l’or., à construire des châteaux en espagne qui finiront en châteaux de sable..
    Il s’agit de rien moins qu’habiter notre demeure terrestre de la façon la plus harmonieuse, de construire une société habitable pour tous, de construire le possible en réconciliant l’humain et l’urbain (cf. des initiatives comme celles d’habitat et humanisme ou d’acteurs locaux dans chaque région, chercheurs en solidarités en tous genres ).. donc de réinventer d’urgence une autre alchimie (à rebours de la défiscalisation et de la titrisation des phynanciers) qui permettrait à la pierre de toucher terre à nouveau – et nous permettrait d’habiter la même planète, « crise de la solvabilité » des ménages oblige (le « prix » de a pierre flambée galope quatre fois plus vite que le revenu du travail) : quand la plupart de ceux-ci ne peut plus s’offrir les mirages de la « propriété » immobilière, la « grande correction » est à l’oeuvre…
    l’atterissage de « l’immobilier » tarde because « dispositifs defiscalisants » & enfumage : pourtant, la pierre n’a pas d’ailes – pas plus que les cloches de Pâques censées s’envoler à Rome..
    le pb c’est que personne ne se sent concerné jusqu’au jour où se précise « l’accident de la vie » – c’est avant qu’il faut faire le choix de « la ville à vivre » plutôt que de laisser s’installer cette société verrouillée, gentrifiée, au coeur de pierre…
    juste une parabole naïve entendue voilà longtemps et actualisée : nous sommes tous propriétaires en puissance d’une si belle maison commune si bonne à vivre – et pourtant nous préférons camper à côté chacun dans une vieille tente percée qui prend l’eau de partout..

  19. Quelqu’un peut me dire qui, a part l’état via les droits de mutation, profite de la hausse vertigineuse de l’immobilier depuis 15 ans?

    En effet, les personnes physiques, a moins de manger les pissenlits par la racine, doivent se reloger quand elle vendent et donc payer plus cher si elle s’agrandissent…

    Je ne vois donc que l’état, les agences immobilières et les retraités qui vendent grand pour acheter petit qui en profitent.

    Une nation peut elle être ainsi l’otage d’une corporation véreuse (les agents immo) et de ses retraités qui ont déjà tous les avantages?

    Tous les autres subissent….

    En fait l’état pourrait agir sur les prix, la preuve, les nouvelles mesures sur les plus-values immobilières seront appliquée à partir du 24 août. Normalement ça devrait s’appliquer à partir du 1er janvier 2012, mais ils ont eu « peur » de faire chuter les prix (vous avez bien lu) si trop de gens mettaient en vente leur bien en même temps pour vendre avant la fin de l’année.

    Bref des gens souffrent de ne pas pouvoir se loger décemment car l’immobilier est hors de prix mais l’état (vous savez de qui je parle) s’en fout complètement.

    1. Quelqu’un peut me dire qui, a part l’état via les droits de mutation, profite de la hausse vertigineuse de l’immobilier depuis 15 ans?

      Vous oubliez :
      – Les notaires via les droits d’enregistrement ;
      – Mais surtout les banques, qui distribuent des crédits à 30 ans à 5 % qui génèrent 1,5 fois la valeur du bien en intérêts 🙂

      Sauf que… arrive un jour où la proportion des débiteurs incapables de rembourser est telle que… et là patatra !

      1. Oui, oui, les banques, mais aussi les propriétaires fonciers qui dans ma région veulent 150 à 200 000€ pour un lopin constructible….

      2. La DESPECULATION immobilière est la seule parade qui devra être mise en place pour parer au gigantesque écroulement des emprunteurs incapables de rembourser.
        A savoir répartir la spéculation sur les précédents propriétaires par décision et expertise judiciaire.
        Vous verrez çà se fera , c’est obligé.
        En matière de dettes seul le retour en arrière est raisonnable , toute fuite en avant est une mort certaine de l’économie.

      3. @ Bertrand :
        « répartir la spéculation sur les précédents propriétaires par décision et expertise judiciaire »
        Vous faîtes ça comment ?

        Autre solution proposée :
        1/ bonus/malus pour les logements vacants au-delà d’un an
        2/ intégration totale des plus-values immobilières dans l’impôt progressif (et non taxation forfaitaire comme actuellement, à un peu plus de 30%) des revenus, avec évidemment une très forte hausse pour les dernières tranches.
        Histoire de faire passer l’envie de spéculer …, tout en contribuant à financer ainsi le logement social
        3/ suppression totale des abattements, y compris pour la résidence principale (et pour quelle raison celle-ci en serait exonérée, quand elle représente 85% des logements en France ?)
        4/ suppression de toutes les niches fiscales sur l’immobilier
        5/ MAIS, à l’inverse : pour inciter les propriétaires à revendre sur le marché leur bien à des prix moins élevés, défiscalisation progressive (sur 10 ans) d’une partie des intérêts déjà payés (dont le % serait à définir, un peu comme la défiscalisation partielle en crédit d’impôt des intérêts pour les primo-accédants mais à l’inverse). En contre-partie, le propriétaire devra vendre au moins à -20% en dessous du prix du marché.
        La durée de 10 ans permettra d’étaler les crédits d’impôts dans le temps, le temps que la bulle dégonfle. Quand les prix seront suffisamment descendus, le propriétaire sera en mesure, après calcul de l’imposition sur les plus-values potentielles et sur les crédits d’impôts des intérêts, de refuser le deal : les prix auront alors atteints une certaine stabilité et normalité.

        Z’en dîtes ?
        (évidemment, toujours avec les autres ‘facettes’ de l’action : logement social, livret A recentralisé, investissements des allocations logement)

    2. @ bonobo :
      Je confirme aussi pour la mise en oeuvre de la fiscalisation des plus-values immobilières : plus rapide que United States Bank Holiday de Roosevelt …

      Liste non exhaustive :
      – les épargnants aux surplus d’épargne ne sachant qu’en faire et qui visent la défiscalisation,
      – les propriétaires ayant fini leurs traites de leurs biens, acquis avant la naissance de la bulle (soit avant 2002) et qui espèrent en tirer le maximum en cas de revente avec des plus-values,
      – ceux qui ont emprunté il y a encore peu, à des taux d’intérêt ‘faibles’ et qui espèrent encore profiter de la bulle pour faire la culbute, se rendant compte qu’ils font partie des derniers du ponzi-scheme immobilier (et qui veulent en sortir),
      – les promoteurs immobiliers (of course, quand même),
      – les collectivités locales, dont, quand même, quelques taxes sont en relation avec (dans certaines municipalités, elles s’entendent très bien avec les promoteurs et pas qu’en ronds-points, cf. témoignage de Juan Nessy sur la raison de la floraison des ronds-points, je crois) et celles qui possèdent encore du (rare) foncier disponible,
      – les sociétés de gardiennage ou de prestations des services immobiliers,
      – etc etc etc

      Bref, tout un monde.

      1. @zébu
        Pour tous ceux-là, z´espèrent les bonnes grâce de la sainte liquidité et faire rouler la bulle en espérant (priant ? Vu qu´ils ont l´air de parler beaucoup de croisades en ce moment) qu´elle n´éclatera pas.
        Pour ce faire, ils font en sorte que sur moins de 5 ans, la réforme soit avantageuse.
        Liquidité : la perle de perlimpinpin du libéral intégriste, … et du gogo boursorama qui cherche à sortir d´une valeur après avoir moyenné 5 fois à la baisse.

    1. Saisies ?
      J’avais lu un article où était indiqué que les saisies avaient fortement augmenté (dans le Nord, je crois) ces derniers temps, du fait de la crise.

      1. Oui, ce sont des saisies sauf s’il y a quelques ventes par licitation (notamment saisies suite à des successions non réglées).

        Pour savoir où se situent les saisies, c’est simple, c’est corrélé au taux de chômage.

        Carte du taux de chômage

      2. Merci pour la carte.
        Effectivement, ‘logique’.
        D’où, si récession de retour = augmentation des saisies. et cette fois-ci, ce ne sera pas que pour les prêts relais, malheureusement …

  20. Les architectes cybernéticiens à la solde des usuriers devraient être pendus avec leurs maîtres, haut et court, de préférence aux grues! 8)
    J’exagère, certes, mais que pouvons-nous faire pour saboter la centrifugeuse?
    Halte à l’urbanisme nécrogène! Sa finalité -inavouée- reste de structurer et d’accroître la répartition arbitraire des toits, mais au-delà des modes de vie, ce que les Anglais nomment gentrification. Depuis le temps que nous ne construisons plus d’habitats pour loger des gens, mais pour gagner de l’argent… squattons! Autoconstruisons! Boudons les agences immobilières et leurs sbires! Dénonçons la folie des hiérarques qui transforment les paysages à leur avantage!

    Par chez nous, à Grenoble, on a de sacrés spécimens. Je ne résiste pas à vous offrir cette citation de Jean Therme, directeur du CEA de Grenoble, nucléocrate bâtisseur et visionnaire.
    Accrochez-vous.

    Les métropoles économiques à grands potentiels de développement sont repérées de nuit par les investisseurs, grâce aux images fournies par les satellites, sinon en vue directe, depuis un avion. Plus ces villes sont lumineuses, plus ils sont intéressés ! Lorsque le ruban technologique de l’arc alpin, entre ses barycentres constitués par Genève et Grenoble, s’illuminera d’une manière continue, lorsque les pointillés des pôles de compétence comme les biotechnologies de Lausanne, la physique et l’informatique du CERN à Genève, la mécatronique d’Annecy, l’énergie solaire de Chambéry et les nanotechnologies de Grenoble ne formeront plus qu’une longue colonne vertébrale, nous aurons gagné.

    Et qui donc aura perdu?

  21. Merci @zébu pour la justesse et la pertinence de cette analyse.

    Je voudrais juste signaler 2 ou 3 choses :
    Les collectivités locales ont perdu gros avec les subprimes – via les placements que Dexia leur a fourgué – et pas seulement elles.
    Les HLM de ma Région ont perdu 160 millions d’euros, ils en sont à vendre des terrains et des logements au prix exorbitants du marché, après une réhabilitation bâclée.

    Le désengagement du gouvernement sur le logement social ou encore, Livret A: Financer les PME ou les logements sociaux, en dit long sur ce qu’il se prépare.

    Quant à la Caisse de Dépôts et Consignations devenu un fonds souverain (merci Nicolaï), elle finance aussi les Ets du CAC40.
    En avril 2006, la Caisse des dépôts et consignations achète une partie du capital d’EADS cédé par Daimler-Chrysler et le Groupe Lagardère, entraînant pour eux une importante plus-value.latente. Cet épisode est un des volets de l’affaire EADS.
    Dans l’affaire qui opposent les hommes d’affaires belge Albert Frère et français Jean-Marie Kuhn, une filiale de la Caisse des dépôts est citée pour avoir racheté la chaîne de restaurants Quick à un prix surévalué …

    1. Ah ! la Caisse des Dépôts…
      Au fait, c’en est où le projet pharaonique de Balkany sur les anciens terrains Fiat sur le front de Seine à Levallois (ville la plus endettée de France, 9 000 € par habitant…), avec les aides « exceptionnelles » de la CDC à la demande de Guéant, le cheikh Al Jaber, la SOMARELP, le grabuge avec Riyad, etc ? Ousque c’en est ? Hu ?
      http://www.challenges.fr/actualite/monde/20101013.CHA1300/balkany-provoque-un-incident-diplomatique-avec-riyad.html

  22. Problème immobilier vu du point de vue « PO » :

    Qd on retrouve des « fromages » statistiques des années 50 sur la répartition du budget d’un ménage , on se pose des questions : (de mémoire ):
    -3à5% pour le loyer
    -30à40% pour la nourriture .

    Si les quotas actuels sont quasi inversés, il faut préciser :
    -la pluspart des ménages de lépoque vivaient sur 1 seul salaire
    -le passage de 40 à 3ù pour la nourriture a été acquis sur un gain de productivité grace a l’énergie (le NPK c’est 80% de gaz en euro) engrais , heures de tracteurs non taxés ..

    Le cout de l’énergie ne peut que nous faire retomber vers cette valeur , progressivement ..
    Il résulte de ces données qui me semblent inéluctables que le loyer devra retomber sous les 10 à 15 % …ce qui implique pas mal de changements :
    -remettre les chiottes sur le palier ? certe non , mais peut etre alléger les contraintes normatives et exigences bobesques .

  23. @ Sam’s,

    Bonjour,

    La CDC, 1er détenteur institutionnel du CAC40, 10% à la louche, Albert Frère, joint venturé avec B.Arnault, une fine en cierge d’investissement, moitié moins, ah la pauvre louche du grosso merdo..

    L’internationale des « gagnants » tire sur tous les leviers du bandit manchot.

    Les pétages de plombs seront doctement expertisés et impitoyablement réprimés par la farce pudique?

    Cent visages schizophrénes en chacun animés, vive le dessin animé!

    NB: un humain est moins élastique qu’un toon..mon or, mon casse-tête?

    Va falloir se serrer les coudes sévères. Des fonctionnaires des forces de l’ordre protègeront-ils leurs concitoyens?

  24. L’article traite de la situation du marché de l’immobilier résidentiel neuf mais beaucoup de commentaires évoquent les augmentations du prix de l’immobilier en général, neuf et ancien. Il me semble qu’il faut bien distinguer les deux.
    Dans le marché de l’ancien, on achète et vend des biens déjà construits et amortis, la loi de l’offre et la demande (ou la loi du rapport de force !) s’exerce pleinement, le prix payé peut ne pas être en rapport avec la matérialité du bien.
    Dans le neuf, le promoteur achète un terrain, paye des honoraires de maîtrise d’oeuvre, des entreprises qui construisent l’immeuble, diverses taxes et redevances et cherche à vendre avec une marge bien sûr la plus importante possible.
    Mais comme les appartements neufs sont difficiles à vendre et que le coût de la construction proprement dite augmente, notamment à cause des normes et prestations supérieures (BBC…), ce promoteur est obligé de limiter sa marge et le marché est bien concurrentiel.
    Il s’établit sur un secteur à un moment donné un certain prix moyen de référence de la construction neuve sur lequel tout programme neuf doit s’aligner, avec bien sûr des différences liées à la situation dans la ville ou au « standing » des équipements.
    Pour revenir au sujet, si on découpe en quatre parties le prix de revient (terrain, honoraires, construction et marge), c’est uniquement le terrain (le foncier) qui est « irrationnel », non lié à un coût de production et qui peut être objet de spéculation. Je précise : le terrain nu ou déjà viabilisé, le coût de viabilisation rentrant dans le coût de la construction.
    Le plus souvent, une opération rentable pour un promoteur sera donc celle où il peut acheter le terrain bon marché. Pour donner des ordres de grandeur, en prenant l’exemple de Strasbourg, pour des prestations similaires, le prix de revient ou de vente s’établit à (environ) 2400/2500€/m2 habitable pour un organisme HLM qui ne fait pas de marge et 3000/3100€/m2 pour un promoteur. C’est un prix maximal pour l’organisme HLM étant donné les possibilités de financement et de loyer des futurs locataires, il construira donc uniquement sur des terrains bon marché (50/100€/m2 SHON), par exemple mis à disposition par une commune.
    C’est un prix maximal pour le promoteur s’il veut pouvoir vendre, alors qu’il achète le terrain plutôt 350/500€/m2. Ces chiffres expliquent aussi pourquoi les immeubles HLM sont parfois (souvent ?) de meilleure qualité que les immeubles de promoteur.

    1. Tout à fait d’accord.

      L’irrationnalité du prix du terrain nu est d’ailleurs à l’origine de la plus grosse culbute dans le processus. Des terrains boisés ou agricoles de 10 à 50 centimes le mètre carré finissent à 100 euros/M2 (X 1000 !!) sur un simple vote de conseil municipal….Cela donne une certaine inertie à l’ensemble du mouvement.

      1. Ce qui est curieux , c’est que malgres ce problème des « retraites » …qui normalement devrait réduire le nombre de logements nécessaire …on continue a construire n’importe quoi et n’ importe ou …..
        Qqun aurait il le quota de logement inoccupé /occupé en notre beau pays ?
        Il me semble que si une pression (financiere) existait pour ne pas conserver inoccupé une habitation (taxée plus que pour un occupé) ….Les prix chuteraient …..les agences elles memes participent au maintien des prix par un taux d ‘innocupé « suffisant » » ….

  25. Et les loyers des locaux commerciaux? Madame le maire de ma ville me disait que la poignée de proprio qui règnent pratiquaient des loyers tels que les petits commerçants (y compris maison instituée de longue date) étaient obligés de quitter le centre. Résultat: seules les chaines peuvent s’installer. Voilà comment on accentue l’uniformisation de l’offre dans toutes les villes.
    Ces familles qui possèdent des immeubles entiers sclérosent de longue date la ville.

    1. C’est ce qu’on appelle ‘abuser’ (ce que Bartole appelait l’abusus du droit de propriété, qui n’est en fait que l’abus de position de force).
      Je proposerais ceci : si un bailleur-propriétaire venait à pratiquer des prix supérieur à 20% au-dessus des prix du marché, profitant d’un abus de position dominante, ou générant de par son poids sur le marché une hausse des prix, tout locataire-acheteur pourra aller en justice.
      Laquelle proposera alors au bailleur-vendeur ceci : soit revenir à des prix du marché (ou antérieurs aux prix formés par la hausse des prix de ses biens), soit dessaisissement de l’abusus, pour une durée déterminée, permettant alors à la justice de fixer les prix, sans pour autant que les autres droits de propriété soient bafoués (fructus, usus).
      ça en calmera pas mal …

  26. État des lieux des logements vacants en France en 2010
    L’étude de l’INSEE rapporte que, fin 2010, la France comptait 64,669 millions d’habitants (début 2011 : plus de 65 millions d’habitants) répartis sur 28,019 millions d’habitations principales, soit une moyenne de 2,3 habitants par logement. Des chiffres qui, seuls, ne reflètent pas tout à fait la réalité, car l’INSEE fait aussi état de 2,121 millions de logements vacants (répartis de façon à peu près équivalente en individuel et en collectif), et le rapport de la Fondation Abbé Pierre a recensé, en 2010, 685 000 personnes sans domicile établi. S’ajoutent à cela les 3 196 milliers de résidences secondaires (donc inoccupées en partie) qu’a aussi répertorié l’Institut de statistiques économiques, mettant au jour les preuves accablantes d’une mauvaise répartition des logements en France. Car à la lecture de ces statistiques, quiconque est en mesure de réaliser qu’en France, début 2011, tout résident devrait être en mesure d’avoir un toit sur la tête et une adresse fixe à fournir aux administrations territoriales.


    1985 : la France comptait 1,9 millions de logements vacants pour 55,2 millions d’habitants ;
    1995 : les logements vacants sont au nombre de 2 millions pour 57,8 millions d’habitants ;
    2005 : 2 millions de logements sont vacants et la population est passée à 61,1 millions d’habitants ;
    2010 : soit seulement 5 ans après, il y a 121 000 logements vacants de plus et la population s’est accrue de 4 millions d’habitants.

    http://lise-pathe.suite101.fr/les-logements-vacants-en-france-des-annees-80-a-2010-a24400

    Considérez que ce rapport ne concerne que les habitats ou sdf recensés.
    Vous êtes priés de lui ajouter l’injonction de dératisation chère à M Fillon, je veux parler de la loi LOPPSI 2 et de ses orientations liées aux logements alternatifs, camions aménagés, yourtes, caravanes et autres cabanes expulsables et destructibles sur simple décision du préfet de police, car jugées incompatibles avec la vie moderne, souvenez-vous, c’est M Fillon qui vous le disait peu après le fameux discours de Grenoble, raciste comme on ne l’avait plus vu depuis Ein Volk, ein Reich, ein Führer.

    1. Merci pour ces chiffres .
      De façon intuitive …il me semble que « théoriquement » s’il y a autant d’offre que de demande pour un lieu , le prix tend vers zero (theorique) …Je veux dire que ce n’est pas linéaire et le volant manquant d’ offre sert de « pression » avec un carré qq part en exposant.

      1. Exact: la -fausse- société d’abondance, dépouillée de sa rareté organisée, ne peut plus créer de valeur à répartir arbitrairement.
        Il en va ainsi de l’immobilier, comme de l’alimentaire, du travail même, etc…

      2. Soutenir les squatters me parait pertinent .
        Fazire pression sur sa mairie pour faire préhempsion (?) sur des batiments négligés et atteindre le quota 20% de logements sociaux ..

  27. Les statistiques étatiques sont basées sur l’offre et non pas sur les ventes. C’est un peu comme si l’on mesurait la performance d’un hypermarché à son stock plutôt qu’à son chiffre d’affaires !!!
    La théorie de l’équilibre général sur les changements intervenus dans l’offre et la demande, selon Joseph Schumpeter, devrait être réétudiée par nos têtes pensantes. La demande influençant le prix et le prix influençant la demande, si ces réactions ne se produisent pas dans le même laps de temps, l’équilibre ne s’établira pas.
    La position de l’Etat doit être plus rigoureuse sur sa méthode d’analyse et l’Etat ne doit pas se borner à compiler les informations issues de déclarations des fédérations des promoteurs, mais se baser exclusivement sur les ventes réelles. Pour ce faire, il existe la base des Notaires PERVAL qui devraient servir de socle. Le parc de mises en chantier ou de dépôts de permis de construire n’est qu’un indicateur d’un potentiel d’offres mais pas d’offres réelles car un certain nombre de projets n’aboutiront pas. Le maintien artificiel des prix ne peut que générer une crise par un déséquilibre entre offre et demande.

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