Le vieux plus cher que le neuf

Les promoteurs américains ont la migraine. Leurs recettes pour le premier trimestre 2007 sont en baisse par rapport à la fin 2006 : de 85 % pour le numéro un, D. R. Horton, de 84 % pour K. B. Home et de 79 % pour Toll Brothers, qui fait dans le haut de gamme. Du coup, ils freinent des quatre fers : le nombre de nouveaux chantiers de maisons individuelles est en baisse de 16 % par rapport à l’année dernière à la même époque, et les demandes de permis de construire, de 28 %. Ceci n’empêche pas le marché d’être engorgé et ils sont obligés pour faire face à leurs échéances de trésorerie de brader, voire même de procéder à la vente aux enchères d’une partie de leur stock en excédent. D’une année sur l’autre, le prix de la construction neuve a baissé de 10,9 %, chiffre qui ne tient pas compte des cadeaux en nature, tels qu’équipements en option qu’ils ajoutent au plateau de la balance, comme argument de vente. Il faut rapprocher ces 10,9 % de baisse pour la construction neuve (15 % des ventes), des 1,4 % de baisse constatés sur le marché des maisons existantes (85 % des ventes).
Evolution des demandes de permis de construire aux Etats-Unis
Evolution des demandes de permis de construire aux Etats-Unis

À l’époque où Alan Greenspan ne croyait pas encore à l’existence d’une bulle de l’immobilier américain, il expliquait que la hausse du prix des habitations existantes s’expliquait par leur réalignement constant sur celui de la construction neuve. Comme, disait–il, le secteur du bâtiment est moins sensible aux gains de productivité que les autres, le prix de maisons neuves grimpe constamment pour refléter le coût croissant de la construction, et celui des autres s’aligne sur lui (*). J’ai montré dans « Vers la crise du capitalisme américain ? » que cet effet ne pouvait rendre compte que d’une partie modeste de l’augmentation des prix constatée (page 218). Quoi qu’il en soit, le mécanisme opère–t–il dans l’autre direction : le prix des logements existants s’aligne–t–il sur celui du neuf quand celui–ci est à la baisse ? C’est ce qu’imagine en tout cas Mike Larson de Weiss Research qui déclare au Wall Street Journal (25 mai 2007) : « Le marché immobilier souffrira d‘un excès d’offre jusqu’à ce que les vendeurs deviennent réalistes et se mettent à baisser leur prix de manière draconienne – à l’exemple des promoteurs ».

(*) Alan Greenspan, The Home Mortgage Market, Remarks by Chairman Alan Greenspan at the annual convention of the Independent Community Bankers of America, Orlando, Florida, 4 mars 2003

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