La crise de l’immobilier américain s’aggrave

On trouve aujourd’hui chaque jour dans la presse américaine, des déclarations faites ici et là annonçant, sonnez clairons, résonnez trompettes, que la crise financière touche à sa fin. Aucun de ces optimistes n’est très connu, ce qui permet aux Stiglitz, Krugman, Warren Buffet, John Mauldin ou Bill Gross de PIMCO, de s’interroger : « Qui sont donc ces zozos ? » Sont-ils payés pour le faire ? Ou bien comptent-ils sur l’originalité de leurs propos pour leur assurer une renommée ?

Il y a deux dimensions à la crise : la catastrophe immobilière et la crise de confiance au sein du monde financier. A mon avis, les annonceurs de bonnes nouvelles travaillent au corps la confiance, en espérant que si elle se rétablit grâce à ce traitement musclé, la catastrophe immobilière ira du coup beaucoup mieux elle aussi. C’est ce qu’on appelle : « traiter le symptôme ». Ça n’a bien entendu jamais aucun impact sur la maladie elle–même, m’enfin ça ne peut pas faire de tort au moral.

Alors, comment se porte la catastrophe immobilière aux États–Unis ? Ça fait un moment que je ne vous en ai pas parlé mais ça ne l’a pas beaucoup gênée : elle croît chaque jour en vigueur. Le petit diagramme ci–dessous a paru dans le Wall Street Journal ce matin.

Il représente l’indice Case–Shiller : l’appréciation de l’immobilier résidentiel dans les 20 principales métropoles des États–Unis. Comme on le voit, le prix des maisons poursuit inexorablement son plongeon et sa chute va même en s’accélérant. Le chiffre le plus récemment publié : celui du mois de février, est de –12,7 %, représentant la dépréciation au cours de l’année qui précède. La dépréciation totale du parc immobilier résidentiel américain, depuis le sommet atteint en juillet 2006, est de 14,8 %. La chute constatée au cours des derniers trois mois correspond à une dépréciation annuelle de –25 %.

Au vu de la courbe, les acheteurs potentiels préfèrent bien entendu attendre : le nombre d’Américains qui déclarent vouloir acheter une maison dans les six mois à venir n’arrête pas de décliner : il est passé de mars à avril de 3,4 % à 2,4 %, ce dernier chiffre étant à peine supérieur à 2,3 %, le taux le plus faible jamais enregistré et qui date de février 1983, au plein cœur d’une période d’inflation galopante.

La chute des prix reflète bien entendu le nombre toujours croissant de résidences mises en vente, conséquence des défauts toujours plus nombreux parmi les consommateurs ayant contracté des prêts hypothécaires. J’ai affirmé depuis le début (eh oui ! trois ans déjà) qu’il s’agirait d’une crise de l’immobilier résidentiel américain dans son ensemble et non des seuls subprime, mais commençons par eux puisqu’ils constituent la partie la plus visible et la plus spectaculaire de la crise actuelle. Le nombre des subprimes accusant un retard de paiement de plus de 60 jours frise désormais les 40 %. Countrywide, bientôt absorbé par Bank of America, mais jusqu’ici toujours le premier établissement de financement de crédits au logement aux États–Unis, a annoncé il y a quelques jours que 35,9 % de ses prêts subprime sont dans ce cas : une augmentation de 2,3 % en un trimestre. Pour les prêts prime dans le portefeuille de Countrywide, le taux de défaut est passé, entre le quatrième trimestre 2007 et le premier trimestre 2008, de 5,76 % à 6,48 %.

Les prêts Pay Option ARM, sont eux aussi en pleine déconfiture, Countrywide annonçait mardi que, pour ceux qu’il détient dans son portefeuille, 9,4 % d’entre eux étaient en retard de paiement de plus de 90 jours ; le chiffre n’était que de 1 % il y a un an et il avait grimpé à 5,7% en décembre dernier. L’accélération est spectaculaire mais ne surprend pas si l’on pense à la finalité de ces prêts : permettre aux riches de se payer des logements bien au–delà de leurs moyens. Les Pay Option ARM leur ont offert le luxe de se comporter comme s’ils étaient pauvres : en remettant à plus tard la question importune du remboursement du principal, et en ne versant que des mensualités d’un montant moindre que les intérêts dus (*).

A ceux qui sont assis là, à se demander si la fin de la crise financière est pour mai ou pour juin – et qu’ils soient payés ou non pour se poser la question – je recommanderais donc de repasser voir… dans un an ou deux.

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(*) C’est ce qui explique pourquoi dans mon livre à paraître en mai, L’implosion. La finance contre l’économie : ce que révèle et annonce « la crise des subprimes » (Fayard 2008), je classe les Pay Option ARM dans la catégorie « emprunteurs en cavalerie », juste à côté des subprimes.

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16 réflexions sur « La crise de l’immobilier américain s’aggrave »

  1. Merci de cette mise au point.
    Je m’interroge : Les chiffres du PIB U.S. et les bénéfices en progrès de grandes entreprises américaines au 1 er trimestre 2008 peuvent-ils être sincères et véritables ? Est-il possible que l’Amérique ne soit pas déjà en récession ? GEAB-LEAP affirme qu’elle l’est depuis… un an !
    Cordialement.

  2. Je précise les chiffres ( sauf erreur de ma part ) :
    PIB US 4 ème Trimestre 2007 = + 0.6 %
    PIB US 1-er Trimestre 2008 = + 0,6 % , annoncé hier.
    Identiques… Est-ce possible ?

  3. Question à Paul

    Vous avez écrit  » la titrisation fluidifie la circulation des capitaux, c’est–à–dire la mise en contact de ceux à même de faire des avances et de ceux capables de les faire fructifier ; sous la forme où elle existe aujourd’hui, elle s’effondre cependant en période de récession du secteur ; est-ce à dire qu’il faille l’interdire ? non, il faut en repenser les termes pour en faire un facteur de stabilité ; »
    Mais, fondamentalement, au vu de ces chiffres et de l’ensemble de cette crise immobilière et subprime, j’ai vraiment des doutes : car en fait, la quantité de monnaie (compte tenu du mode de création) n’a pas de réelle limite et ceux qui sont capables de faire fructifier l’économie réelle ne devraient pas en manquer… quand à ceux qui ne font que faire « fructifier » la spéculation financière (ce que je me refuse à appeler « économie »), en avons-nous réellement besoin ?

    Ma conclusion – en attendant vos éventuels arguments, Paul – est même que la titrisation devrait être totalement interdite si elle consiste à établir des ponts entre la « zone spéculative » et la zone de « l’économie réelle », comme elle le fait actuellement. Que les fournisseurs de crédits « pourris » supportent eux-mêmes les conséquences de leur rapacité sans chercher à « diluer » leurs pertes…

  4. Est-ce que le taux de croissance n’est pas le taux de croissance nominal moins le taux d’inflation qui donne donc le taux de croissance réel ?

    Or le taux d’inflation aux Etats-Unis est un peu trafiqué comme partout, mais aux Etats-Unis en particulier il ne comprend pas les produits alimentaires et l’énergie, c’est-à-dire ce qui augmente le plus.

    A l’origine. ces produits étant en abondance aux Etats-Unis il a été décidé que cela n’avait pas d’intérêt de les intégrer au CPI (Core Inflation Index).

    Par contre les produits technologiques dont les prix baissent sont bien représentés.

  5. La variation annoncée du PIB tient compte du « déflateur du PIB » (encore appelé « Advance GDP Price Index ») destiné à prendre en compte l’inflation. Enfin, une certaine inflation …

    Le déflateur annoncé hier était à 2.6%.

  6. Je serais curieux de savoir qui détient les hypothèques : les banques prêteuses ou les titulaires des titres subprime ?

    Ma question n’est pas innocente ; lorsque les emprunteurs ne peuvent plus payer et qu’il y a saisie, à qui revient ce que Philippe Derudder appelle « le bien réel » ?

  7. La procédure de saisie est lancée au bout de 120 jours de non-paiement mais l’obligation pour la banque de remplacer les sommes manquantes des flux de la Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) au sein de laquelle ce prêt hypothécaire particulier est inclus, est immédiate. Une fois la saisie effectuée, le prêt est remplacé au sein du « pool » de plusieurs milliers de prêts sous-jacent à la RMBS, par un autre, aux caractéristiques équivalentes. La maison saisie est alors sous la responsabilité de la banque qui a émis la RMBS et qui, du fait du prêt, avait obtenu un « premier lien » sur elle. La maison a alors le statut Real Estate Owned (REO) et est mise en vente par la banque. Si le produit de la vente devait être supérieur à la somme due à la banque (Outstanding Balance), la différence serait versée à l’emprunteur en défaut.

  8. J’ai lu qq part (bulle immobilière.org ? le blog immobilier.com ? je ne sais plus) que la croissance de 0,6% du PIB américain au 1er trimestre était due à une modification dans son calcul, et notamment la sortie de je ne sais plus trop quel paramètre lié précisément à l’immobilier (prix de vente , stocks ? ).

  9. C’est Roubini qui en parle : http://www.rgemonitor.com/blog/roubini/252541/

    « First of all, if you exclude the increase of inventory of unsold goods (that moved positive after a negative figure in Q4) the Final Sales of Domestic Product were a negative 0.2%. In other terms, inventories of unsold goods added an artificial 0.8% to Q1 growth boosting it from a negative 0.2% to a positive 0.6%. »

  10. Pour aller dans le sens de Greg:
    « Dans un article au titre explicite, « Le racket des chiffres », publié dans la livraison de mai du mensuel Harper’s, l’économiste Kevin Phillips entreprend de « déconstruire » les principaux indicateurs économiques. Il s’appuie sur les calculs d’un économétricien californien, John Williams, mis en ligne sur ShadowStats.com. Se fondant sur la modification du calcul de la hausse des prix introduite en 1982 et celle du calcul du chômage adoptée en 1994, il parvient à la conclusion que, si les précédents critères avaient été maintenus, le chiffre de l’inflation serait aujourd’hui trois fois supérieur à l’officiel, et le taux des demandeurs d’emploi aux Etats-Unis ne serait pas de 5,2 % mais de 7,9 %. »
    source : lemonde.fr

  11. Merci Paul

    Une précision si possible…. Le système Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) est-il un organisme d’Etat fédéral, est-il contrôlé par la FED, ou par les banques elles-même sous forme de « mutuelle » ?

  12. @ Paul

    Ce serait intéressant d’avoir un article plus détaillé mettant en parallèle ce qui se passe pour les acheteurs (qui ne peuvent assurer les remboursements) et ce qui se passe pour le système bancaire sur le même sujet (les conséquences croisées des difficultés de remboursement des crédits)

    Ceci dit, je lisais hier:

    La Fed veut protéger les clients des sociétés de crédit

    La Réserve fédérale, avec d’autres autorités de régulation américaines, prévoient de renforcer les contrôles pour empêcher les sociétés de crédit d’augmenter abusivement leurs taux d’intérêts et laisser suffisamment de temps aux clients pour payer leurs factures.

    Les autorités proposent notamment, selon un communiqué publié vendredi, d’interdire les délais de remboursement excessivement courts, d’appliquer abusivement des taux d’intérêts différents selon les remboursements, de relever abusivement le taux d’intérêt annuel sur le dû, d’appliquer des pénalités excessives aux découverts uniquement dus aux délais d’encaissement, ou de demander des dépôts de garantie excessifs.

    La Fed devait se prononcer par un vote vendredi sur ces mesures présentées conjointement avec la National Credit Union Administration et l’Office of Thrift Supervision, mais qui devraient rencontrer une certaine résistance de la part du secteur bancaire. Les nouvelles règles pourraient être finalisées d’ici la fin de l’année.

    (…)

    AP

  13. Larry Levin newsletter (15 mai 2008) sur le calcul de l’inflation aux USA :

    Folks, if any of you thought that questioning the way the government calculates inflation data was odd, or just flat out silly, (after all, the government would never lie to us – right?) today’s report should make you rethink that conclusion. It was so blatantly absurd that it calls into question the government’s calculation of unemployment reports, GDP and everything else it reports.

    The crux of the astonishment is that the CPI came in below the already anemic expectations for April, even as food prices skyrocket at the sharpest rate in 18-years! Moreover, after the government statisticians were done massaging the data, it reported that gasoline had…wait for it….wait for it…DROPPED 2.0% last month!

    Excuse me…but who the *$#k do they think they are fooling? Does anyone still believe this nonsense? Oh sure they do…just turn on your television and you will be inundated with excuses. That huge, yet illusory, 2.0% drop in gasoline prices brought the overall inflation number to a negligible .2% for the month, and the “core” was just .1%. Yeah – right!

    I’m happy to know I’m not alone…“If you believe that inflation is under control, I have a bridge that spans the East River that I can sell you for a really good price,” said Joel Naroff, president of Naroff Economic Advisors Inc. He went on to say, “Watch out for the headline number in May as the full increase in gasoline will show up.” Good point, but what other part of the CPI will magically go negative…apparel? Medical costs?

    It doesn’t matter which portion of the CPI is molested – it will happen. What’s happening is sort of like the following: One of these egghead statisticians is standing next to me in the pit; he steals my winning trade so I break his nose while I shout derogatory remarks at him. As he is writhing on the floor in pain, blood is spewing from his nose at the same rate of his heartbeat – covering his nifty white jacket – I say, “What happened buddy?” Like the BLS pretending it didn’t happen, so do I.

    In order to explain themselves, the eggheads at the BLS released the report with the following sidebar: “Gasoline prices rose 5.6 percent in April. Compared to a year ago, these prices were up 20.9 percent. Gasoline prices increase seasonally during the first five months of the year, with the largest increases occurring in March and April and decline seasonally for the remainder of the year.” Read that again!

    So there is the truth: the actual cost of gasoline is skyrocketing. But when has that mattered to Poindexter at the BLS? He took a pencil from his pocket protector, one with a new eraser mind you and magically erased the increase by using a substantial “seasonal adjustment” of 7.6% because gas prices “might” go down next month…and poof…you have a negative reading that is lapped up by most of Wall Street. Why rock the boat – right?

    When I read this I screamed “Hey MORON …Look at a chart of oil for a change! It has been going straight up since 1998, which, as best as I can surmise, is a TEN YEAR ADVANCE…not seasonal!!!”

    Here is more proof why you should be disgusted by the way the government lies to you about inflation and gas prices…

    According to AAA (national average as of 05/14/08):
    Gasoline:
    Regular grade = 3.758, month ago = 3.373, year ago = 3.087.
    Mid-grade = 3.990, month ago = 3.582, year ago = 3.277.
    Premium = 4.134, month ago = 3.711, year ago = 3.396.
    Diesel = 4.419, month ago = 4.108, year ago (wow…) = 2.902.

    Why doesn’t the government want to properly report inflation? To be sure there are many reasons; however, the main reason is COLA payments to senior citizens. According to a survey released Tuesday by the AARP, the economic downturn and higher prices are hitting roughly one in 10 middle-aged and older Americans especially hard, compelling them to borrow money for everyday living expenses and to seek help from family, friends or charities. In the telephone survey of 1,002 adults 45 and older, nearly four in 10 said they had helped a child pay bills or expenses. Among retirees, one-third said they’d helped their children pay bills. Eight percent said they’d helped a parent pay bills or expenses. The survey’s margin of sampling error was plus or minus 3 percentage points.

    Prices are rising so fast that many need help to pay the bills. Yeah, no inflation!

    For more anecdotal proof I called a friend of mine this afternoon to ask him about his commercial roofing business costs, and this was what he said, “Commercial building products going way up. Material pricing that I work with normally has a 3-to-5% increase per quarter. Some products that we sell that have asphalt base products such as shingles…rolled roofing felts, cements and adhesives have only 30 day price protection to no price protection at all, due to the volatility in the markets. Straight asphalt products can now jump 5-to-10% in as little as 2 weeks. Insulation products that are more chemical based, Isocyanurate and such, had increases of 5-to-6% in June and another 5-to-6% in August. Metal products have jumped the most with increases as high as 20-to-22% and some metal manufacturers are now looking at allocation to distributors on specific product lines.”

    Yeah, no inflation there either!

    With all this in mind, California economist John Williams argues that CPI is understating inflation by at least 3 percentage points and maybe as much as 7 percentage points. So instead of an annual inflation rate of 4%, the true number could be between 7% and 11%.

    Bill Gross, the manager of the country’s largest bond funds, refers to the CPI as a “con job” that deliberately understates the price pressures faced by Americans in order to keep Social Security payments and other government costs pegged to the index unduly low. Welcome aboard Bill!

    In a report about the CPI, he noted that some of the adjustments don’t accurately reflect how much consumers pay for goods. “Did your new model computer come with a 25% discount from last year’s price?” Gross wrote to his clients. “Probably not. What is likely is that you paid about the same price for memory improvements you’ll never use.”
    He is referring to another trick the BLS uses to lie to you about cost increases. If Poindexter says the computer has “improved” by 25% because of memory improvements, he once again grabs the pencil from his pocket protector and erases 25% off of the cost of the new computer. It doesn’t matter that it costs 25% more today than last year because it is better, and the government says that offsets the higher price. Voila – no inflation!

    “The government can claim there’s no inflation but all they’re measuring is a reduced standard of living,” argues Peter Schiff, president of Euro Pacific Capital.

    During one of my trading breaks today I managed to catch my friend Rick Santelli on television discussing the CPI data. The usual suspects on TV were actually ridiculing Rick for not believing the government data. They tried to put words in his mouth that he didn’t say, like there was a government conspiracy to lie about that data, etc – like he was a kook. There is no conspiracy; the obfuscation is done for the masses but the “hedonic adjustments, seasonal adjustments, etc” are out in the open. People are just tired of being told there nose isn’t broken when blood is flying from it and your fist is still wrapped up in a ball.

    The TV hosts were trying to explain the intricacies of the wonderful models the BLS uses and how it’s all up-and-up…nay, it’s the perfect mathematical model. To wit Rick responded to the government apologists by saying, “If mathematical models and algorithms are so perfect, then I guess Bear Sterns (bankruptcy) was a mirage.” Clearly, Rick is the most level-headed person you will see on financial television.

    Simply put… these government numbers are absurd. The headline CPI is absurd. The core CPI is especially absurd. The heuristic adjustments now applied make the numbers completely absurd. Unemployment reporting is absurd. What’s that? I’m absurd…I’m out of order? No, you’re out of order. This whole courtroom is out of order! Oops, flew off the reservation there for a minute.

    And now from the absurd to “it’s about time:” Merrill Lynch is changing the way it rates stocks. It sounds like, until now, Merrill Lynch analysts weren’t allowed to rate many of its stocks a “sell.” After all, that’s bad for business and we already know Wall Street doesn’t give a damn about the truth.

    Currently Merrill Lynch rates only about 10% of stocks it covers now as “sell;” however, over the last decade about 40% of stocks in major global and U.S. indexes have declined. “We want to bring those two numbers closer together to drive better investment performance for our clients,” said Candace Browning, president of Merrill Lynch Global Research. What a concept! MER will now allow its analysts to rate more than 10% of the stocks it covers as a “sell.” Presumably this means…without getting fired this time.

    It has taken many years, but finally…maybe…MER is getting truthful with its clients. In 2003, Merrill Lynch was one of 10 banks that settled with U.S. regulators over charges of biased research when it paid a $200 million fine.
    And you wonder why I end every missive with…Trade well and follow the trend, not the so-called “experts.”

    PS – One of the ridiculous methods the government uses to lie about the true cost of inflation is “substitution.” It goes like this – if steak goes up in price people will substitute steak with chicken because the latter is cheaper. Therefore the government counts the lower price of chicken instead of the steak. Even though the steak hasn’t decreased, the government pretends it has by reporting cheaper chicken prices.

    So by using this method, there is no inflation in Haiti . Last month the starving people of Haiti could not afford food, so they made dirt hamburgers/cookies out of dirt, a little salt and vegetable shortening. By the US standard of “substitution” the people of Haiti have substituted FREE DIRT for real food and therefore have solved their own inflation problem.

    You get my point now, don’t you!!???

  14. Je me pose la question suivante. Pourquoi initialement, pendant l’année 2006, l’immobilier américain a t il démarré sa chute pour conduire ce que l’on sait? Car au final, est ce bien et seulement l’immobilier américain qui a été le dynamiteur de la crise ou alors faudrait-il l’associer à l’augmentation progressive des taux directeurs de la FED?

  15. Bonjour Patrick,

    A mon humble avis la réponse à votre question est : les deux mon capitaine!
    c’est même la rencontre des deux qui a causé l’explosion :

    historique (vite fait) :
    – chute des valeurs technologique (en particulier Nasdaq) car éclatement de la bulle internet + attentats 2001
    – relance par Greenspan (fed) grâce à une chute des taux US (donc par l’endettement)
    – les investisseurs profitent des taux bas pour spéculer sur le marché immo (d’où hausse des prix)
    – les banques accordent des crédits douteux (subprime, taux variables…) à tout va

    – tensions inflationnistes poussent la fed à remonter les taux dés 2003 (+4, 25% en 3 ans)
    – remontée des taux = alourdissement de la charge des dettes des ménages = saisis immobilières
    – retournement du marché immo

    – rentre alors en scène ce qui va transférer la crise immo (prix et crédits immo) en crise financière : la titrisation

    Donc, oui, il semble évident que cette crise à des origines multiples (conjoncturelles, structurelles et surement systémique) qui TOUTES étaient prévisibles, surtout par les organismes en charge de la finance internationale! L’appât du gain les aura rendu aveugle… nous dirons ça…

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