QUAND LE BÂTIMENT VA… TOUT VA ?, par zébu

Billet invité.

Cette fois-ci, c’est le CAS (Centre d’Analyse Stratégique) qui le dit : « Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français. »

Sources :
http://www.lemonde.fr/economie/article/2011/05/04/immobilier-une-etude-demontre-l-existence-d-une-bulle-speculative_1516569_3234.html#xtor=RSS-3208
http://www.strategie.gouv.fr/article.php3?id_article=1414
http://www.strategie.gouv.fr/IMG/pdf/2011-04-29-prixdulogement-NA221.pdf

Cette analyse n’est pas unique puisque la presse dite ‘économique’ s’en empare (cf. L’Express ou La Tribune) mais c’est pourtant la première fois qu’une institution française de prospective qui ne soit pas directement partie prenante dans la question de l’immobilier reconnaît l’existence (possible) d’une telle bulle.

Un tel rapport, passé relativement inaperçu, est donc intéressant à lire, ne serait-ce que pour la manière dont il analyse la formation et l’existence de la bulle immobilière en France.

Et que dit ce rapport, dont le but est d’analyser les facteurs, tant sur l’offre que sur la demande, à court ou à moyen terme, qui peuvent influer sur les prix de l’immobilier en France ?

Qu’au-delà de tendances sur le long terme induisant une augmentation des prix de l’immobilier (notamment démographiques et sociologiques mais aussi de la qualité des constructions), le CAS relève des faits plus qu’émergents qui remettent en cause les canons paradigmatiques du marché immobilier en France, fondés sur la loi de l’offre et de la demande.

Qu’au cours des trente dernières années, le prix de l’immobilier a doublé en moyenne.

Que depuis 15 ans les prix à l’achat sont décorrélés des prix à la location, qui suivent, eux, la progression du salaire moyen.

Et que l’augmentation du coût de construction ou la faiblesse de l’offre ne sont pas suffisantes pour expliquer ce décalage quant aux prix à l’achat, quand dans le même temps la hausse des prix des loyers n’a, elle, explosé ‘que’ de 30% : « La relative modération de la hausse observée (en termes réels) conduit donc à remettre en cause l’idée d’une pénurie généralisée de logements. Si une telle pénurie sévissait, elle aurait dû se traduire par des hausses de loyers bien plus importantes. »

Exit donc la petite musique récurrente des marchands de sommeil en béton sur la pénurie de logement, cause des hausses de prix …

L’étude souligne aussi d’autres facteurs, très intéressants : « L’augmentation de la durée des prêts a été permise par de nouvelles techniques bancaires et par l’allongement de la durée maximale des prêts aidés. En libérant la demande, cette augmentation a pu favoriser la hausse des prix. Néanmoins, elle est aussi une conséquence de la hausse des prix, les ménages acceptant de s’endetter plus longtemps pour faire face à l’augmentation des prix. »

‘Nouvelles techniques bancaires’ dont le CAS tait les noms : subprimes, titrisation, crédit hypothécaires rechargeables, …

Mais il aborde aussi des aspects plus ‘pointus’, sociologiquement, notamment sur le foncier qui joue un rôle plus important en termes de renchérissement des coûts que le bâti, sur les règles d’utilisation des sols : « Or ces règles qui encadrent la mise à disposition du foncier dans les zones tendues sont le résultat d’intérêts divergents. Les propriétaires en place peuvent avoir intérêt à s’opposer à une libération du foncier pour ne pas voir leur logement se déprécier, même si une telle libération serait bénéfique pour les nouveaux entrants (30). »

Et de reprendre la théorie avancée par un autre chercheur, A. Jacquot, dès 2008 : « une déconnexion des prix de leurs fondamentaux serait d’autant plus probable que la proportion de ménages propriétaires de leur résidence principale est importante. »

Dans des pays où cette proportion est importante, comme en Espagne, en Irlande et au Royaume-Uni, la hausse des prix a été la plus forte, à l’inverse de pays où cette proportion est la plus faible, comme en Allemagne et en Suisse.

Les ‘propriétaires’ ne subissent donc pas ce que le CAS appelle une ‘force de rappel’ quant à la définition des prix de l’immobilier, à fortiori quand ils en attendent une plus-value leur permettant de changer de résidence, mieux située, de meilleure qualité, …

Les ‘nouveaux entrants’, eux, la subissent de plein fouet.

Pour terminer, l’étude rappelle qu’a contrario des exemples ainsi cités, la France ne connaît pas de taux d’endettement des ménages délirant, ni même, comme elle l’écrit en utilisant des métaphores pétrolières, « la pratique de l’extraction de plus-values latentes, courante dans les pays anglo-saxons » et donc que le secteur bancaire en France reste peu exposé au risque de la bulle immobilière.

Sauf que les évolutions, récentes, infirment au moins partiellement ces assertions sur l’évolution des taux d’endettement, dont Jacques Friggit estime qu’ils devraient atteindre dans quelques années les taux américains (c’est dire) : 80% des revenus dès 2020 et 90% en 2030, alors que ce taux n’était que de 30% entre 1980 et 2000.

90%, c’est le taux d’endettement des ménages américains le plus récent selon son étude.

La France atteindrait ainsi ce taux 30 ans plus tard, avec tous les effets à en attendre : « on peut arguer que les Etats-Unis n’ont pas pu soutenir durablement une dette immobilière des ménages supérieure à 90% de leur revenu (graphique 10) et qu’au moment où, du point de vue du budget de l’Etat, les effets nocifs de la fuite dans l’endettement pratiquée depuis trente ans sont devenus évidents en France, la même erreur ne doit pas être commise s’agissant du budget des ménages. »

L’étude du CAS pêcherait donc par optimisme, d’autant plus qu’elle néglige une pratique de l’extraction de la plus-value immobilière digne des pays anglo-saxons : les Sociétés de Financement de l’Habitat. Active depuis fin 2010, leur rôle est de relancer la titrisation des crédits hypothécaires mais tout en s’appuyant sur des garanties de ‘grands pères’ (dixit leurs thuriféraires, le ‘bon père de famille’ n’étant plus disponible), soit l’hypothèque. Mais aussi à défaut, la caution bancaire et donc l’engagement direct des banques.

Quelle ne fut pas ma surprise de constater par exemple qu’une institution de l’économie solidaire comme l’est la CASDEN proposait qu’une convention portant sur une SFH de la BPCE puisse permettre d’investir sur ce type de ‘titrisation hypothécaire’, à l’insu du plein gré de leurs sociétaires, pourtant actionnaires-propriétaires de la dite CASDEN …

Sans compter non plus l’augmentation des saisies immobilières par des banques de biens immobiliers de ‘propriétaires’ (virtuels), ayant de plus en plus de difficultés à payer leurs mensualités de crédits.

De sorte que les solutions préconisées de la CAS semblent dérisoires, au regard de la situation : ‘assouplir’ l’offre de logement et améliorer la mobilité résidentielle …

Dérisoires mais aussi en décalage par rapport à l’analyse pratiquée, qui montre combien la fameuse loi de l’offre et de la demande est pour le moins faussée : comme s’il était incongru que l’analyse puisse être en cohérence avec les solutions préconisée. La réalité pouvant difficilement être masquée, les auteurs ont donc choisi délibérément la dissonance : la loi de l’offre et de la demande est faussée, vive la loi de l’offre et de la demande !

Dans le même style, rococo flamboyant, on peut aussi lire l’analyse de Christian Noyer sur ces prix de l’immobilier et les conclusions qu’il en tire : « En clair, les banques ne sont pas les premières responsables de la flambée de l’immobilier actuelle – liée d’abord à une rareté de l’offre – mais elles y ont leur part en proposant des taux de crédit à taux fixe très – trop ? – compétitifs. Elles doivent donc veiller à préserver leurs marges qui risquent de souffrir avec la remontée des taux. « Si besoin, nous ferons des recommandations », prévient Christian Noyer. »

Voilà donc les banques averties : il n’est pas question que vous cédiez à vos penchants, forts connus, pour le masochisme : remonter moi vite ces taux, ou je recommande !!

Plus profondément, et c’est l’objet de ce billet, on s’aperçoit très rapidement que la loi de l’offre et de la demande est tronquée sinon truquée mais que la formation des prix telle que Paul Jorion la décrit dans Le prix (2010) permet de mieux appréhender le phénomène de la hausse des prix de l’immobilier en France.

En effet, on a pu observer que la conclusion de l’étude du CAS portait en grande partie sur l’hypothèse que les nouveaux entrants payaient le ‘prix’ d’un rapport de force social plus que défavorable pour eux par rapport aux ‘propriétaires’ car le ‘ticket d’entrée’ pour devenir propriétaire devient de plus en plus élevé.

Ce faisant, le nombre de participant se restreignant, c’est tout le système de Ponzi qui s’est développé depuis 2000 qui est en passe de s’effondrer : le dernier entré éteindra la lumière, pour éviter de voir le trou profond dans les fondations et y choir.

Entre-temps, les plus avisés seront déjà ‘dehors’.

La formation du prix, y compris donc de l’immobilier en France, tel que la décrit Paul Jorion nous permet, autrement que par la loi de l’offre et de la demande, de bien appréhender ce qui se noue dans ce type d’échanges : des rapports de forces sociaux et non uniquement des échanges de biens.

Or, sur ce versant, les effets deviennent potentiellement dévastateurs. Car si l’on parle d’une explosion de la bulle immobilière, on parle dès lors d’une baisse d’une potentielle plus-value pour les ‘propriétaires’ et même d’une moins-value possible et à l’inverse, pour les ‘nouveaux entrants’, la possibilité que les cartes puissent être rebattues et redistribuées.

En quelque sorte, la possibilité d’un ‘nouveau jeu’ social, qui ne se fasse plus au détriment uniquement des ‘nouveaux entrants’, au travers l’acquisition d’un bien immobilier.

Sans oublier non plus la dimension intergénérationnelle puisque les 2/3 des retraités sont ‘propriétaires’ quand un peu plus de la moitié des Français le sont.

Sans oublier non plus tout le discours fondé sur la capitalisation, la plus sûre possible, pour ses vieux jours et ce d’autant plus qu’on nous fait comprendre tous les jours que nous devrons travailler plus pour moins de pension.

Sans oublier enfin que la majeure partie du patrimoine des ménages français repose sur le patrimoine immobilier … au prix du marché actuel, soit un marché ‘virtuel’ : que celui-ci s’effondre et c’est tout un pan de la ‘valeur’ des Français qui part en fumée, du moins de ceux qui en ont un.

Le dommage collatéral sur le discours politique de la ‘République des propriétaires’ ne serait pas non plus des moindres …

On ne peut donc qu’acquiescer quant aux potentialités paradigmatiques de la formation des prix fondée sur les rapports de forces sociaux en lieu et place d’une loi dont les institutions analysantes nous disent son rapport trivial à la réalité.

La lutte pour la répartition des richesses entre ‘ceux qui ont’ et ‘ceux qui n’ont pas’ trouve donc son écho dans la bulle immobilière, dont le CAS nous certifie par ailleurs qu’« Il est par essence impossible de prouver l’existence d’une bulle : ce n’est que lorsqu’elle éclate que son existence s’impose à tous. » Et le prix de l’essence augmentant, la cote de l’explosion augmente …

On retrouve enfin là le même problème qu’avec les banques, à un autre niveau : comment faire accepter le ‘haircut’ nécessaire, pour que le niveau des prix redevienne acceptable, pour tous ?

Sachant que ceux qui possèdent le patrimoine n’accepteront cette solution que contraints et forcés, quelle autre solution que d’attendre que la bulle explose ?

Pour ceux qui sont déjà propriétaires, tant pis pourrait-on dire : ils feront moins ou pas de plus-value (et leurs héritiers avec).

Mais pour ceux qui sont toujours en cours de remboursement de crédit : quelle solution, qui ne soit pas à la fois une perte de ‘valeur’ immédiate tout en gardant les mêmes niveaux d’endettement ? En clair, que faire pour éviter qu’ils ne se retrouvent eux aussi comme leurs collègues américains placés devant l’évidence de l’intérêt de faire faillite puisque le bien pourra valoir moins que ce qu’ils remboursent en intérêts, les durées d’endettement ayant explosé (et les niveaux d’intérêt avec) ?

A priori, on peut en déceler deux.

‘Haircut’ sur le capital restant à rembourser sur le crédit immobilier, donc ‘haircut’ pour les banques, soit, contrairement à ce qu’indiquait le CAS, un risque systémique bancaire potentiel (dépréciations des actifs bancaires).

Ou inflation (mais les salaires ne sont plus indexés sur l’inflation et la BCE veille à l’ivraie).

Une troisième aussi, plus délirante : transformer les décotes sur les remboursement de crédit à subir pour les banques en obligations, sans coupons annuels (sans ‘loyers’), mais avec fixation d’un pourcentage sur la plus-value possible lors de la revente (ou mutation) des biens par les propriétaires, pourcentage dont bien évidemment les déterminants seraient fixés par l’Assemblée Nationale, en toute transparence.

Des trois solutions, il y a de grandes chances qu’aucune ne voit le jour, tant il semble patent que seul le rapport de force social doive aller jusqu’à son terme pour déterminer quel serait le ‘prix’, social, de l’explosion de la bulle immobilière, que tout le monde annonce mais que pratiquement personne n’explique réellement.

Quitte à ébranler les fondations sociales et politiques de l’ensemble du système : la ‘République des propriétaires’, celle de 1789.

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204 réflexions sur « QUAND LE BÂTIMENT VA… TOUT VA ?, par zébu »

  1. Enfin un article qui parle de l économique,du politique et du social en même temps et des enjeux mêlés !

  2. À propos d’endettement des ménages et d’immobilier:

    Selon les données del Banco de España, l’endettement des familles résidant en Espagne a baissé en un an de 899 Mds € à 888 Mds € (dont 674 Mds € de crédits immobiliers). La dette des entreprises est de 1 300 Mds € et a diminué 0,11 % en un an.
    http://www.eleconomista.es/economia/noticias/3037263/05/11/La-deuda-de-las-familias-con-las-entidades-financieras-cae-un-127-en-marzo.html

    Quant aux clubs de football espagnols, ils doivent au fisc et à la Sécurité Sociale 630 millions €. Et leur dette totale représente presque 350 % de leurs recettes.
    http://lacartadelabolsa.com/leer/articulo/cosas_14
    http://lacartadelabolsa.com/leer/articulo/el_fin_de_lo_que_fue

    Presque 2 millions de chômeurs espagnols ne touchent aucune prestation (434 000 de plus qu’un 2010).
    http://www.libremercado.com/2011-05-04/cerca-de-2-millones-de-parados-espanoles-no-tienen-prestacion-1276422285/

    « Le salaire réel des Espagnols n’a augmenté que de 8 € annuels depuis l’an 2000.
    En pleine expansion économique, le salaire moyen réel en Espagne, c’est-à-dire, une fois déduit l’effet de l’inflation, n’a augmenté que de 6,15% entre 2000 et 2010: il est passé de 1 335 € à 1 417 euros mensuels en dix ans. »
    http://www.expansion.com/2011/05/05/economia/1304546592.html?a=61402f752043865372cd86af0bc918a1&t=1304570759

    Gary Shilling: Five things that can derail the recovery
    http://www.advisorperspectives.com/newsletters11/Gary_Shilling-Five_Things_that_can_Derail_the_Recovery.php

    1. Pendant que je vous ai sous la main, merci encore pour ESV Trio, je me régale.

      Si quelqu’un a des nouveautés(moins de 20 ans) jazz a me faire découvrir, je suis preneur.

  3. Sur l’augmentation des loyers qui, s’il y avait pénurie, aurait du être plus importante, j’ai un peu de mal à suivre. L’augmentation des loyers est plafonnée n’est-il pas ?

    Donc, on pourrait tout autant défendre que, puisqu’il y a pénurie, les gens ne bougent pas, donc leur loyer n’augmente pas selon la loi de l’offre et de la demande.

    1. @ Abiram :
      A priori, cela semblerait logique. Le rapport le dit d’ailleurs, qu’en partie grâce à cette mesure (thanks la régulation du dit ‘marché libre’), les loyers n’ont pas explosé … pour les locataires en cours, mais pas pour les nouveaux entrants !!
      Car rien n’interdit à un propriétaire ou à un bailleur d’augmenter les loyers lors des mutations de logement entre locataires. Ce qu’ils font allègrement par ailleurs.
      De sorte qu’il vaut mieux ne pas trop déménager, sans quoi la douloureuse passera fortement.
      Ce n’est donc pas cette mesure, contrairement à ce que l’on croit, qui a limité les hausses de loyers.
      Mais bien une corrélation (fort ‘relative’) d’avec les revenus disponibles des ménages.
      A l’inverse des prix à l’achat de l’immobilier.
      Et s’il y avait pénurie à l’achat, il y aurait aussi pénurie en location.
      Ce n’est donc ni la régulation (qui n’est valable que pour les locataires en place) ni la pénurie qui explique l’explosion des prix immobiliers.
      Mais bien un rapport de force social entre ‘entrants’ et ‘occupants’.
      Soit, pas grand chose à voir avec la loi de la demande et de l’offre (dont les termes s’expriment néanmoins, selon différents paramètres … socio-démographiques et qualitatifs) mais bien avec la formation des prix de Paul Jorion (et d’Aristote).
      CQFD.

      Et ce n’est pas moi qui le dit.
      C’est le CAS !!
      🙂

      1. Et la fiscalité est en embuscade, les pertes de dotations des départements, régions et communes, vont se ruer sur la bête en compensation, le développement des métropoles adossées aux bassins d’emplois, qui concentrent tous les services nécessaires à la population, vont créer une baisse terrible de rendement car il va falloir financer ces infrastructures et leurs encours (pochettes surprises aussi!) qui valorisent ces biens.

        Et que penser de tous ces Baby-boomers qui vont vendre leur biens trop grands et trop chers à l’entretien, une fois à la retraite et les enfants partis? Il va y avoir du volume car les coûts de détention vont croître inexorablement.

        La correction semble inévitable, tous les facteurs sont réunis!

        Vous êtes en plein dans le mille sur le court et moyen terme des conséquences de cette crise financière.

      2. @Zebu :
        Tu oublies certains facteurs qui ne sont pas innocents et peuvent déséquilibrer un rapport de force offre /demande apparent :
        -habitations vides non ou peu taxées (non louées ou vendues pour des raisons structurelles (conformités , contraintes …) ou conjoncturelles (volontairement par « le marché » pour maintenir les cours)
        -les contraintes administratives , sanitaires de tous ordre qui effraient l’ « offre » .
        -le maintient sur les regions actives de nombreux retraités (moins de retour « au pays »

        Si le volant de locaux disponible etait mis a disposition , les cours seraient nettement plus abordables .
        En solution : diminution des contraintes locatives et taxation du bien comme s’il etait loué , suivant sa valeur locative , ou plus si c’est deja fait
        QQun a qui ça coute trop cher de garder un batiment vide , le loue ou le vend …ça parait simple .

      3. @ Kercoz :
        C’est quoi, les ‘contraintes locatives’ ?
        Sinon, pour la taxation, elle existe : depuis 1998 (pas le même gouvernement, c’est sûr), taxation des logements vacants.
        http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/impots-locaux/imp2070-taxe-sur-les-logements-vacants.php3
        Jusqu’à 15% de la valeur locative à la troisième année.
        Possibilités, nombreuses de contournements (meublés, résidences secondaires, etc.).
        Et faible taxation.
        Mais on peut améliorer, j’en suis sûr …
        🙂
        PS : ceci ne concerne que la location, pas les prix à l’achat. Or, comme le montre l’étude, les prix à la location sont plus que décorrélés des prix de l’achat. Augmenter ou améliorer la taxation des logements vacants n’influera pas sur les prix à l’achat.
        Par contre, arrêter immédiatement la Loi Scellier et tout dispositif de défiscalisation pour l’achat en neuf (ou même en ancien), à usage locatif, même encadré, permettrait de faire baisser les prix de l’achat directement.
        Mais ça, politiquement, autre paire de manche : faut se concilier les ‘épargnants’ qui veulent ‘investir’, comprenez …

      4. @ Kercoz :
        Et j’ajoute que comme le montre très bien et très explicitement le rapport, le niveau de l’offre n’est pas en lien avec la formation des prix pour l’achat : la causalité de la pénurie de l’offre est fausse ou faussée.
        Elle peut néanmoins intervenir pour le locatif, puisque si les ménages ont ‘le choix’ (s’ils l’ont) d’être ou non propriétaire, ils ne l’ont pas pour se loger, tout simplement.
        Améliorer les conditions d’accès au locatif, notamment social, permettrait de mieux faire pression, indirectement, sur les prix à l’achat. Question de rapport de force social.
        C’est pourquoi le logement social est en déshérence depuis tant d’années, pour conforter la politique de l’achat, en lieu et place du locatif (sauf s’il est défiscalisé, mais c’est pour d’autres raisons, spéculative et fiscales, et cela reste un achat).

      5. @Zébu :
        Merci pour le lien et les précisions ……on voit que la contrainte est des plus facile a contourner !
        les res secondaires non soumises ! ..elles devraient etre taxées comme si elles rapportaient en location …
        C’est assez facile de faire un rapport : années 50 : au vu des « fromages » des budgets des ménages ou les ménages vivaient pour la majorité sur 1 seul salaire : 3 à 5% (de mémoire) pour le budget logement …meme si les chiottes et l’eau etaient parfois sur le palier …
        Pour les contraintes locatives , celles qui freinent la location : locaux vides pas assez taxés , rénovations obligatoires , analyses plomb , analyses amiante , termites , surfaces …. bientot détecteurs incendie , avec les verifs annuelles ….J’ai bossé la dedans (pour les entreprises) …les ISO machins et tout , ça ne sert qu’ a « assainir le marché « , c’est a dire limiter la concurence en éliminant ceux qui ne sont pas agréés ..
        Combien de SDF ou « limites » pourraient survivre avec un loyer a 200 euros , avec comme seule limite mini , des chiottes , un robinet , une extraction ..?
        Certains rèvent a une allocation de revenu minimum dt les 2/3 partiraient ds les poches du type qui loue ! c’est du pipo , il faut un moyen d’existence minimum et inaliénable …ou bon marché pour ce qui concerne l’habitat ..
        Combien de residences secondaires inhabitées à 90% , combien de locaux inhabités actuellement ? 20 , 30% ou 40% ? Si d’une façon ou d’une autre ces locaux reviennent ds le circuit , l’achat et la location sont a diviser par deux .

      6. @ Kercoz :
        Merci pour les précisions.
        La réflexion peut aussi porter sur une autre utilisation des allocations logements, en lieu et place d’alimenter le marché ‘libre’, en particulier en investissement en logements sociaux (à la Friot).

    2. Les loyers augmentent de 4% / an depuis plus de 15 ans
      (parfois 3,85, avant c’était selon l’ indice de la construction, je crois que Sarkosy a changé l’indice, mais je suis formelle l’augmentation de mon loyer est en juillet, et il augmente toujours)

  4. Excellente synthèse Zébu, je crois que c’est par l’immobilier que les premières secousses vont arriver pour nos classes moyennes. Je suis depuis un certain temps un blog spécialisé qui démonte en détails et à l’aide de simulateurs le piège à gogos de cette bulle en voici le lien si cela vous intéresse: http://www.marc-candelier.com/categorie-10482236.html
    (Je vous déconseille l’abonnement à la newsletter, qui est envoyée souvent plusieurs fois)

    Globalement, on constate que c’est bien l’Etat et les banques qui ont développé cette bulle, les promoteurs se sont gavés de marges, et maintenant avec les normes énergétiques et les diagnostiques, on oriente le marché vers une élimination d’une partie de l’ancien en le dévalorisant en mettant en considération dans le panier l’augmentation des coûts de l’énergie!

    Encore une victoire de canard! 😉

  5. Bonjour à tous.
    Une petite précision. J’ai oublié de citer ma source d’information principale.
    C’est immobilier-danger.com (dont le titre ne résume qu’imparfaitement les positions qui y sont présentées et dont le véritable objet est plutôt d’être un blog d’informations ‘no main stream’ sur l’immobilier, ce qui est rare). Si je me rappelle bien d’ailleurs, Paul Jorion l’avait croisé lors d’une émission radio où il avait fait un malaise.
    Etant moins connecté ces derniers temps, j’essaierais de ne pas faire mon ‘Gouwy’, si j’en crois le peu que j’ai lu sur le sujet.
    Par avance, merci de ne pas me flinguer précocement en l’absence de réponses.

  6. C’est la lutte inter-générationnelle que je retiens, et qui remplace désormais la lutte des classes Marxistes.

    1. La lutte inter -générationnelle ….Ou plutot le déplacement de la lutte depuis l’unité de lieu vers l’unité de temps …….n’est pas assez étudiée .
      On y retrouve toutes les « marques » et rites d’agression : mode , coiffes , language , accent , musiques , usages , coutumes …. qui existaient d’un lieu a l’autre .
      Le problème c’est que l’ancien modèle a su , au fil du temps s’auto-régulé …le nouveau n’a pas cette ancienneté .

  7. En effet, excellente analyse, Zébu.

    Et je rappelle que notre pouvoir actuel a indexé les loyers sur l’inflation…

    Je ne vous explique donc pas le carnage qui se profile…

    1. Chacun se doute bien que si Sarkosy a changé l’indice de l’augmentation des loyers ….

  8. Le commentaire de François Leclerc ci-dessus m’incite à modérer mes commentaires et j’avance donc sur des œufs pour faire les remarques suivantes 😉

    Curieux de traiter ce sujet du logement sans parler ni des modifications de comportement (divorces, familles, urbanisation …) des Français ces 20 dernières années, ni de la question du déséquilibre des revenus également ces 20 dernières années (je veux parler de la stagnation des revenus du plus grand nombre). Curieux aussi de parler des 30% d’augmentation des loyers pour affirmer qu’il n’y a pas de crise du logement sans rappeler les quelques 4,5 millions du parc social locatif en France qui ont bien du jouer un rôle dans cette augmentation « modérée ».

    Par ailleurs,il ne me semble pas que cette situation confirme la théorie développée par Paul Jorion dans Le prix. Que nous dit Paul Jorion : que le maçon vend plus cher une maison au savetier (rand social inférieur à lui) qu’au juge (rang social supérieur à lui). En l’occurrence pour le sujet du billet, il ne s’agit pas de fixation d’un prix mais de l’accès à un marché, certes conditionné à un prix mais pas uniquement me semble t-il. Qui imagine sérieusement d’ailleurs que je vendrais ma maison moins cher à un Procureur de la République qu’au plombier du coin ?

    1. @ Didier :
      Si si, le rapport en parle, de ces modifications sur les trente dernières années. Mais il dit tout simplement qu’elles ne sont pas suffisantes pour expliquer l’augmentation des prix (pas la cause fondamentale, en quelque sorte).
      Sur l’oeuf ou la poule de l’accès au marché et de la formation du prix, il me semble néanmoins que c’est bien le prix qui permet l’accès au marché et non l’inverse.

      1. Les agences immobilières commencent toutes par demander à une quelconque personne qui souhaite louer de remplir un dossier, avec déjà la photocopie des trois dernières feuilles de salaire, et tuti quanti. ….

  9. Mais c’est qu’il écrit bien , le Zébu. 🙂
    Bravo ! Excellent exposé.

    Je suis locataire et partage votre point de vue depuis plusieurs années, au grand dam de mon épouse qui aimerait bien « avoir un toit bien à nous » en bonne auvergnate qu’elle est.

    Mon constat était moins fouillé que le vôtre et le rejoint pourtant : quitte à m’enrichir, autant tenter de le faire en créant ma propre entreprise et vivre du fruit de mon travail plutôt que d’une hypothétique plus-value sur laquelle je n’ai aucune prise et que j’assimile intuitivement à une loterie. Au moins, si je me plante, je saurai à quoi m’en tenir. Ce fut hélas le cas, un dernier tour de table d’actionnaires ayant eu la mauvaise idée de voir le jour en 2007-2008.

    Maintenant, je repars à zéro, avec un salaire (c’est tellement confortable !). Pas de dette (ouf!) et pas propriétaire. Quand j’entends les propos de nos amis à propos de leurs emprunts et de leur crainte d’aléa de la vie (sic!), j’oscille entre bienveillance et ennui et passe vite à un autre sujet.

    « J’attends » donc le crac immobilier avec sérénité. Sans me réjouir pour mes amis en cours de remboursement.

    Qui sait ? Un jour, peut-être ferai-je plaisir à ma femme.
    Je préférerais un bateau à voile mais c’est loin d’être gagné.

    1. Thom, en parlant de bateaux, ma femme et moi faisons beaucoup de tourisme en Bretagne (et partout en France).
      Si tu voyais le nombre de bateaux à vendre, il y a réellement des bonnes occasions à faire…

      En contre partie, si les propriétaires cherchent tant à se débarrasser des biens « moins cruciaux », il y a de sérieuses questions à se poser…

      1. Savais-tu, Yvan (ohé !):), qu’un bateau est considéré comme un bien immobilier aux yeux du fisc ? Une résidence, si tu préfères.

        Ainsi, un bateau volé (dérobé si tu préfères) ne peut-être en réalité qu’emprunté. Amusant, non ? Ah, si les bateaux volaient…

        Pour la Bretagne, je ne sais pas, mais pour les Antilles où j’ai qq attaches, les bateaux à vendre pullulent aussi. Fin de la défiscalisation oblige. Ils pourrissent gentiment dans les marigots plein de moustiques à dengue et autres joyeusetés tropicales.

        Ds le sud où je réside, vers Le Grau du Roi, Port Camargue est plein à craquer aussi de bateaux à vendre + anneau. C’est très important, l’anneau (ou âne eau :)). En fait, c’est mieux que ça, c’est bateau + anneau + appartement titulaire de l’anneau. Et revoilà les crédits hypothécaires et le toutim qui réapparaissent.

        Pas belle la vie ?

        1. Oui, surtout que le prix d’une marina à Port-Camargue (60m2), c’est 400.000 € !!!

      2. Ca, Thom, depuis que les « cadeaux » d’entreprises sont soumis à l’impôt, j’ai …. rien perdu.
        Car j’en acceptai déjà de façon exceptionnelle en faisant bien passer le message que je préfére une remise…
        Pour déstabiliser un commercial, y’a pas mieux.

        Pour se faire haïr aussi, me diras-tu…

      3. @billabong

        Bien immobilier un bateau ? Pas tout à fait non. Exemple et témoignage :

        CDI SEVRES
        SAID MEUDON BELLEVUE-LA FORET
        8 ave de l’Europe 92311 SEVRES CEDEX

        LR/AR 1A 000 000 0000 0

        Objet : Avis d’imposition Taxes Foncières 2007

        Bateau-logement « XXXXXX »

        Meudon, le 2 octobre 2007,

        Madame, Monsieur,

        J’ai bien reçu votre avis d’imposition pour les taxes foncières de 2007, payables au 15.10.2007.

        En citoyenne et mère de famille responsable, souhaitant conserver des relations de simplicité, de respect et d’équité avec l’administration fiscale que vous représentez, je ne conteste pas que participant en tant que riveraine à la vie de ma commune, je doive participer financièrement à ses services dans la limite du droit et d’une égalité de traitement avec les autres habitants de la commune. Par exemple, bien que je ne bénéficie pas d’un service de poubelles dédiées à mon habitation et que je doive porter et déposer mes ordures dans des bacs communs loin de mon bateau, je pense équitable de participer à la Taxe sur les ordures ménagères.

        Néanmoins, concernant la Taxe Foncière, je tiens à attirer votre attention sur le fait que la situation administrative du bateau-logement XXXX est incertaine et précaire.

        Le bien dont je suis propriétaire n’est pas un bien immobilier puisqu’il s’agit d’un bateau. Selon l’article 531 du Code Civil : « les bateaux, bacs, navires, moulins et bains sur bateaux … sont meubles.

        Immatriculé PxxxxxxF, motorisé et en état de naviguer, le bateau xxxxxxxx est en conformité avec les exigences techniques et administratives des Voies Navigables de France, avec un titre de navigation n°0000/2006, délivré le xx/xx/2006 par la Commission de Surveillance de Paris. Ce bateau est donc par définition meuble et mobile et n’a pas de fondations ou assises en maçonnerie, telles qu’il est impossibles de les déplacer sans les démolir.

        De plus l’emplacement où est amarré le bateau n’est pas un emplacement référencé par les Voies Navigables de France et ne bénéficie pas en conséquence d’une Convention d’Occupation Temporaire. Il est donc déplaçable à tout moment selon les exigences des Voies Navigables de France, qui tentent d’ailleurs d’obtenir la signature d’un arrêté préfectoral d’expulsion à court terme.

        Certes l’article 1381-3° du code général des impôts précise : « les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ». En revanche la directive interne CD 6 C113 énonce « qu’un bateau immatriculé sur les registres de l’inscription maritime et affecté à l’habitation permanente de son propriétaire ne saurait être imposé à la taxe foncière, dès lors que, étant en état de naviguer, il ne serait pas utilisé en un point fixe – critère essentiel d’imposition – nonobstant le fait que ses déplacements seraient peu fréquents ».

        En conséquence, et surtout du fait que le bateau XXXXXXXX est à très court terme sous le coup d’une expulsion, je trouverais injustifié de devoir acquitter cette taxe foncière. Néanmoins je vous laisse juge de votre décision, que vous voudrez bien me faire connaître au plus tôt afin de ne pas avoir à régler en sus des indemnités de retard le cas échéant.

        Je reste à votre disposition pour tout document ou information complémentaire dont vous auriez besoin pour la résolution de cette affaire et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes meilleures salutations.

        XXXXX XXXXXX

        REDEVANCE ORDURES MENAGERES
        Voir : REDEVANCE ORDURES MENAGERES Témoignages sommaire

      4. @ Vigneron,

        Merci de cette précision, j’ai du me tromper.
        Pour le fisc, un bateau n’est donc pas une « maison » ? Même sur la mer ? (A Meudon, ça peut se discuter… 🙂 )

        Mais alors, comment justifier d’un habitat ? Le droit du sol ?

    2. avec la modification de la reglementation des hlm , il devient plus « rentable » d’acheter que de rester en location quand on a un salaire moyen ..les effets de seuil ont été remarquablement calculés afin d’obliger beaucoup d’acheter ou de partir de certains logements où les loyers ont été considerablement relevés , un coup de pouce supplémentaire qui participe à la bulle immobliaire ….

    3. ThomBilabong dit

      Je préférerais un bateau à voile mais c’est loin d’être gagné.

      Oulala ! attention !
      car les places de port sont devenues denrée rare, alors

      -> soit vous êtes prêt à laisser votre bateau à sec pendant la majeure partie de l’année (les prix ne sont pas donnés) et vous vous contentez de naviguer l’été en espérant avoir une place visiteur dans chaque port si vous faites de la côtière,

      -> soit vous trouvez un mouillage forain à l’année, avec tous les risques que cela comporte en cas de mauvais temps.

      Bref, c’est pas de la tarte, Zébu devrait nous faire un billet sur les places de port en France 🙂

      1. Merci, Edith.
        Edith Eau !, ça sonne bien non ? :), je ne peux m’en empêcher.

        Voir ci-dessus ma réponse à Yvan le Terrible.

        Je suis un peu au courant pour les mouillages.

        Mon objectif était différent en 2008 : acheter un voilier et partir pour 2 ans faire un tour du monde avec femme et enfants en attendant que ça se tasse ou que ça pète. Ma progéniture en serait revenue bien plus ouverte, instruite et débrouillarde qu’en ânonnant ses bases sur les bancs de la République. Mon épouse, sculpteur animalier, aurait simplement pu changer de modèles (sauf moi) ou de support (sauf moi aussi 🙂 ).

        Après une belle faillite – pas de dettes mais 15 volontaires mis au chômage – j’ai remis à plus tard ce beau projet voilier. On peut pas tout financer en même temps… 🙂

        Bref, pas de port, pas d’anneau, pas d’appartement ou de maison fixés au sol, la vie simple et parfois rude sur la mer. Le nomade du futur, comme l’annonce Jacques ATTALI.

        @+

    4. @Thombilabong
      Si vous dites « bateau à voile » et pas « voilier », c’est que vous ne connaissez pas, aussi puis-je me permettre de vous conseiller d’apprendre avant de vous lancer dans la grande aventure de l’achat ET SURTOUT DE L’ENTRETIEN d’un voilier.

      En ce qui concerne l’achat de la résidence principale, mon épouse m’a harcelé pour ce faire, et pendant 15 ans, j’ai sué sang et eau pour payer cette maison. Aujourd’hui, à 50 ans, je finis. J’aurai de toute façon payé un loyer. C’est le meilleur investissement de ma vie.

      @JULLIEN
      Je connais très très très bien Port-Camargue, et je puis vous dire qu’à ce prix là, elles ne se vendent pas.

      @YVAN
      Je vais vous expliquer une des raisons principale de cette meute de voiliers à vendre. Le voilier c’est beau, et ça fait fantasmer beaucoup de monde. On fait deux ou trois sorties en mer lors d’un séjour en Grèce ou aux Antilles, on mord et puis un jour, petit héritage, somme soudain disponible, fin d’un crédit, on se met à fantasmer sur Voile et voilier jusqu’au jour où on va dans un salon, qu’on a le coup de coeur et qu’on se paye sa folie.
      Et c’est là que ça se complique.
      Parce que sortir un voilier, ça demande du bagage. Je fais de la voile assidument, depuis des années et je ne me sens absolument pas le bagage pour être skipper. C’est qu’il faut en connaitre des choses. Des choses que si on les connait pas, ça se transforme vite en galère. Et la galère en mer, c’est vite la terreur.
      Donc, vous pouvez vous dire que la plupart de ces voiliers qui sortent moins de 3 jours par an(moyenne pour les plus de 8m à Port Camargue) appartiennent à des gens qui se sont fait une grosse frayeur et qui n’ont pas envie de passer pour des cons en le revendant de suite.

      1. Non, Kerjean.

        Un Breton, qui navigue, sait que le terme « plaisance » a quasiment été inventé comme piège à gogos.
        Je ne te parle pas de cette tendance, qui a toujours existé, mais de l’inflation du nombre de bateaux à vendre.
        Et là, ces temps-ci, ça atteint des sommets.

      2. C’est qu’il faut en connaitre des choses

        Pareil pour le jardin potager. Il ne suffit de balancer des graines n’importe où, n’importe comment, sur n’importe quel sol pour que ça pousse.
        (avis aux amateurs pressés du retour à la terre et de la vie en autarcie)

      3. @Yvan

        Absolument vrai, tu as raison, il y a des tombereaux de bateaux à vendre.
        En Méditérranée on peut trouver des unités très récentes à des prix défiant toute concurrence.

        En discutant avec les gens, il y a deux catégories qui sortent du lot :

        les bateaux dont le propriétaire est décédé
        les bateaux anciens dont les propriétaires (les plus jeunes généralement) ne peuvent plus payer les places de port dont les prix augmentent d’une manière incroyable …. place aux riches !!!

        Dans les années 70/80, il y avait beaucoup de gens qui vivaient sur leurs bateaux, c’était vraiment sympa.
        Aujourd’hui c’est chose tout à fait impossible.

        Alors il ne reste plus qu’à partir faire un tour du monde, pour deux ou trois ans, mais quoiqu’il en soit, ça n’est réservé qu’aux retraités ou aux gens plus jeunes qui plaquent tout, en se disant que la vie c’est d’abord ça, quitte à galérer au retour pour retrouver du travail.

        Il n’y a plus de place pour la génération des 30/40 ans qui aurait un voilier dans un port à l’année et irait passer des week-end voile. C’est absolument dégueulasse (laisse tomber Julien ;-). C’est vraiment le reflet du nouveau monde voulu par des … je ne leur ai pas encore donné de nom.

        Bon à part ça, reste toujours la formule location, mais qui n’est pas abordable par tous et enlève le plaisir de bricoler soi même sur son bateau.

      4. @Edith

        personnellement, je navigue prés d’une cinquantaine de jours par an, ce qui n’est pas négligeable. Et je le fais sur un BDA44, bateau magnifique et au prix imbattable. C’est sûr, il faut avoir l’esprit d’équipage.
        52 jours de navigation pour moins de 1000€ tout compris. Qui dit mieux?

  10. et refelemele : 1*2 = 2 , acheté à crédit 30 ans = 6 , dévalué de moitié = 0,50 , l’écart est de 12 fois.
    30 ans*12= 360 ans……la durée de remboursement de nos pioupious proprios endettés.
    Bonjour chez vous.

  11. Histoire de ‘pourrir’ moi-même mon propre fil :
    diverses et variées infos, dont un Chat avec Pervenche Berès à 11h sur Libé aujourd’hui, pour ceux que cela intéresse et son travail au Parlement Européen :
    http://www.liberation.fr/politiques/1201460-rapporteur-de-crise-le-parlement-europeen-face-a-la-crise

    Sinon, une info suisse :
    http://www.lemonde.fr/ameriques/article/2011/05/04/ubs-va-payer-160-millions-de-dollars-aux-etats-unis-pour-des-pratiques-anticoncurrentielles_1517099_3222.html#xtor=RSS-3208

    Un dossier d’Alternatives Economiques sur la dette publique :
    http://www.alternatives-economiques.fr/dettes-publiques-nbsp—qui-doit-payer-nbsp-_fr_art_1091_54212.html

    Et un rapport du Sénat, à priori intéressant, sur le ‘programme de stabilité’ :
    http://www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/114000238/index.shtml?xtor=RSS-436

    Bonne lecture.

  12. Petit rappel, Standard & Poor’s, étude aout 2008 :

    «En termes de croissance nominale entre 2000 et 2008, le marché immobilier espagnol prend la tête du classement avec une progression de 146,2 %, suivi de près par les marchés français (+ 112 %) et britannique (+ 108,8 %), écrit Standard & Poor’s dans son étude. Ironie de la chose : si les Etats-Unis étaient inclus dans ce classement, il n’y apparaîtrait qu’à la neuvième place, avec une croissance d’«à peine» 65,1 %.»

    1. Hhmm…
      Vigneron. Tu oublies une chose fondamentale dans l’ironie.
      La culture générale anglo-saxonne est le prêt à taux variable… Soit, le terrain idéal pour du subprime.
      Hors, je doute que les Européens tombent dans ce piège maintenant…

      1. D’ailleurs, cela me fait penser qu’une formule de révision de prix dans un contrat de gré à gré dans l’industrie pourrait s’assimiler une série convergente.
        Alors que le prêt à taux variable est au contraire tout à fait dans l’optique d’une série divergente…

      2. Arghhh …
        Désolé. Je pensais que tu avais lu.
        Société de Financement de l’Habitat.
        Il y a un lien sur un papier de Marianne dessus.
        Je confirme d’ailleurs pour la CASDEN. J’en suis encore sur le cul …

      3. @Zébu,

        Merci pour ce billet très intéressant.
        Cependant, je n’ai pas très bien compris le passage à propos de la CASDEN. Pouvez-vous nous donner quelques explications supplémentaires, svp?

        Merci d’avance.

  13. Je me demande si il faudra attendre aussi longtemps pour que l’endettement des ménages, en France, augmente à 80 voire 100% de leurs revenus.
    Car il n’y a pas besoin de contracter des emprunts supplémentaires pour voir son taux d’endettement augmenter; il suffit d’avoir une baisse de revenu.
    Or, de plus en plus de gens se retrouvent au chômage et n’ont plus accès à un emploi donc à un revenu équivalent à celui qu’ils avaient auparavant, alors que leurs charges d’emprunt restent les mêmes.

    1. Dans ce cas, Louise, on verra lors apparaitre aussi autre chose (ce que signale d’ailleurs 20 minutes) : l’augmentation des défauts des particuliers et des saisies.
      Chose impensable socialement il y a seulement 3 ans. Car l’existence d’une bulle en croissance permettait toujours d’avoir la (relative) sécurité de pouvoir revendre, au pire du pire, le dit bien, pour compenser le coût du crédit et pouvoir ‘repartir’.
      Si la bulle explose, même ça ne sera plus possible. Ce sera pire : une perte sèche de ‘valeur’ (avec tout ce que cela implique en termes financiers, de solvabilité pour les ménages, donc de possibilité d’emprunt de nouveau mais aussi de sentiment de ‘déclassement social’).
      Socialement inacceptable, pour les ‘presque propriétaires’, dont les banques leur rappelleront qu’en dernier terme, ce sont elles les détentrices de leur patrimoine.
      En France, en particulier, où il n’existe pas à ma connaissance de loi de faillite personnelle comme aux US, ni de culture du ‘rebond’.
      Traumatisme important à attendre.

      1. @zébu

        Pas de faillite personnelle possible en France. Le libéralisme n’est hélas pas allé jusque là en France. Et c’est pas demain la veille, crois moi. En France on paye ses dettes. !
        Après saisie et revente de ton bien immobilier de ton bien, tu devras toujours – ou les cautions, solidaires, mutuelles ou pas – la différence entre le prix obtenu et « le principal, plus intérêts, frais et accessoires » dus et consignés dans le contrat de prêt immobilier et suivant l’échéancier. Et comme en plus on commence toujours par te faire rembourser préférentiellement les intérêts avant le capital…
        Le seul petit « arrangement », ce peut être dans certains cas « difficiles » la commission de surendettement, mais qui ne constitue qu’une adaptation « acceptable », un rééchelonnement de tes remboursements dus en rapport à tes « capacités contributives ». On te laisse du temps et de quoi survivre sans trop d’avis de courrier avec AR dans la boite aux lettres et basta, quoi.

        PS : – Taux moyen observé des prêts immobiliers fixes 20 ans en novembre 2010 = 3,55%
        – Taux moyen des mêmes prêts en mai 2011 = 4,30%
        Soit 21% d’augmentation du cout du crédit en six mois… et c’est pas fini… d’après Trichet comme d’après Noyer.
        Comme quoi on peut se noyer sans tricher mais on peut aussi tricher sans se noyer.

      2. « En France on paye ses dettes. ! »
        Lol …
        ça me fait penser à la chanson de Brel, ‘Mathilde’ je crois, avec les vieux qui mangent la soupe en faisant ‘slurp’.
        Oui, je n’étais pas très sûr sur l’absence de possibilité de faillite en France mais tu le confirmes donc. C’est donc paradoxalement pire ici qu’en face, parfois.
        Le noyer n’est-il de ce bois dont on fait les couverts pour fatiguer la salade ? (ehe)

      3. @zébu

        Ouais c’est « mes mains » bien sûr, pas vos mains..
        Et pi les couverts à fatiguer les salades, c’est en olivier plutôt, y m’semb. P’êt même la variété à bois clair, dite Olea Alba pour les cuistres, l’Olivier Blanchard pour les intimes… 😉

      4. @ Zébu
        La famille qui mange sa soupe en faisant des grands slurp, c’est dans « ces gens là ».
        Faut vous dire, monsieur, que chez ces gens là, on ne cause pas, on compte.
        Un petit lien vers You Tube, ceux qui savent faire ? pour le plaisir de revoir et réentendre cette magistrale interprétation.
        Cdt

      5. @ Vigneron

        Pas de faillite personnelle possible en France. Le libéralisme n’est hélas pas allé jusque là en France. Et c’est pas demain la veille, crois moi. En France on paye ses dettes. !

        C’est vrai qu’en France la dette de l’emprunt à la banque est toujours dûe par le malheureux emprunteur endetté redevenu locataire, même si la maison de l’emprunteur endetté ( chômage, divorce) a été saisie, bradée aux enchères par la banque et rachetée à vil prix par un copain du banquier.
        Ce fut tragique surtout vers 1986, quand les taux d’intérêt des prêts dits « aidés », prêts PAP, pour les Français à revenus modestes, étaient à des taux voisins de 14%. On peut faire le rapprochement avec les fameux prêts « subprime » américains, sauf qu’en France l’emprunteur dépossédé de sa maison doit toujours rembourser son emprunt en plus de son nouveau loyer.

        Cependant, il existe en France un dispositif qui équivaut à la faillite personnelle, c’est l’effacement de toutes les dettes du débiteur par une décision de la commission de surendettement qui ne tient aucun compte de la situation dans laquelle elle place certains tout petits créanciers . J’ai l’exemple d’une vieille voisine qui louait sa maison pour financer son séjour en maison de retraite médicalisée et qui se retrouve au bord de l’éviction par l’effacement de la dette de loyer de son locataire par la commission de surendettement, sans pouvoir récupérer pour autant, dans l’immédiat, son domicile loué .

    2. Cest parfaitement exact Louise,

      La compensation est ventilée différemment par l’entremise de l’Etat et de la fiscalité donc du contribuable, qui finance les APL et l’allocation logement par exemple, par le biais de ce lissage.

      Cependant, je ne sais pas quel va être le sort de la pérennité de ces aides, avec le projet de réforme constitutionnel en cours (dont peu de personnes parlent actuellement), qui va limiter la capacité de déficit de l’Etat.

      1. Le calcul de ces aides a beaucoup évolué ces dernières années, à une époque, seul le revenu de l’année n-2 était pris en compte, sauf changement brutal de situation (perte totale de revenu, chômage, décès d’un conjoint…)
        Actuellement, le revenu de l’année n-2 est toujours pris en compte mais également le revenu mensuel de l’année en cours, la CAF se tenant au courant de son évolution, mois par mois, en ayant recours aux bases de données de Pôle emploi pour ceux qui sont au chômage par exemple et en vous demandant régulièrement des fiches de paye.
        Il suffit d’avoir des revenus sensiblement égaux ou très légèrement supérieurs au smic pour voir ces allocations fondre comme neige au soleil!
        Ce qui n’incite guère à trouver un emploi mieux payé si la différence de revenu est « bouffée » par la diminution des allocations.

      2. Bien vu, Louise.

        Et tu remarques aussi par là la CAPTATION d’une population qui non seulement tiens à son salaire quitte à souffrir de l’inflation, mais AUSSI choisit ou est contrainte à l’assistanat qui vient de ce même état…

        Nous voyons la propagande sous un autre angle, non..????

      3. @ Cavalier ponzi :
        Ah, pardon !
        J’ai justement mis un lien sur le rapport (le 1er) du Sénat sur ce thème :
        http://www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/114000238/index.shtml?xtor=RSS-436

        Ce ne n’était pas pour vous Zébu, votre article est parfaitement étayé, j’entendais par « personne », la presse, les médias, et même les politiques qui se font très discrets, sauf pour tenter d’amender cette main-mise de l’Europe sur notre souveraineté, bien heureusement!

        Il ne faut pas affoler le peuple! 😉

      4. @ Cavalier blanc :
        Ah mais pardon !!
        Et je dirais même plus : ‘ah mais pardon’.
        😉

  14. C’est dans l’Air , Yves Calvi , dans une émission (qui date déjà un peu) consacrée au logement un participant, notaire de son état, avait avancé un chiffre surprenant : 80% des achats de logement en France étaient (selon lui) effectués dans un but spéculatif… 80% !?…

    1. Il doit parler de l’achat en ‘neuf’ : c’est le cas, pour les achats en Loi Scellier (défiscalisation du locatif).

    2. Objection, je ne suis pas surpris.
      J’explique.
      Lorsque tu réalises la « plus-value » qui a pu être faite sur la revente d’un bien immobilier, tu comprends déjà la formation d’un capital effectuée.
      MAIS…
      Lorsque tu vois que ce phénomène a été largement amplifié par le fait que c’est le locataire qui rembourse le prêt à la place du propriétaire (cherchez l’ « erreur »..) tu te rends compte que ceux qui ont commencé à devenir bailleurs (ou l’étaient déjà) dans la période 2000-2008 ont complètement profité du DOUBLE effet de levier.

      Et n’oublions pas les avantages fiscaux qui ont encore amplifié le phénomène dans l’optique de tuer (oui, je n’hésite pas à dire tuer) les offices HLM en privatisant COMPLETEMENT le secteur….

      Donc, oui.
      Le spéculatif anglo-saxon a remplacé la vision d’un logement qui est passé du statut de domicile à celui d’objet purement spéculatif.
      Fantastique, non..???

  15. « Les ‘propriétaires’ ne subissent donc pas ce que le CAS appelle une ‘force de rappel’ quant à la définition des prix de l’immobilier, à fortiori quand ils en attendent une plus-value leur permettant de changer de résidence, mieux située, de meilleure qualité, … »

    C’est une fallace qui a la vie dure. Il n’y a pas de plus-value à attendre, vu que les prix de l’immobilier augmentent tous sensiblement dans la même proportion. Si on change pour une autre résidence de même standing, son prix sera à peu près équivalent quel que soit le moment où l’on change de résidence. Alors qu’une « résidence, mieux située, de meilleure qualité » sera plus chère.

    1. @ Fujisan :
      C’est exact. En fait, j’aurais dû préciser : ‘leur permettant, pour un niveau d’endettement légèrement supérieur, de surclasser leurs résidences’. C’est particulièrement le cas pour les propriétaires qui ont acheté avant la formation de la bulle immobilière, il y a plus de 10 ans.

    2. @fujisan,

      avez-vous des infos ou des sites ou blogs à recommander pour ce qui est de l’immobilier en Belgique, à Bruxelles précisément ???

      Merci beaucoup….

  16. Excellent billet. L’immobilier est le sujet par excellence où les poncifs le disputent aux lieux communs. L’idée selon laquelle la valeur des biens immobiliers en France ne peut que continuer d’évoluer à la hausse, en vertu de cette fameuse loi de l’offre et de la demande, est effectivement largement répandue dans l’esprit des professionnels comme dans celui du profane. Loi pourtant largement biaisée, comme le démontrent les résultats des ventes de programmes immobiliers neufs en 2010 : dans certaines villes de province comme Bordeaux ou Montpellier, plus de 80% des transactions ont été réalisées par des investisseurs, c’est-à-dire dans le secteur « subventionné » des dispositifs de défiscalisation offerts par la loi Scellier ! Ce pourcentage n’est certes « que » de 52 % en région parisienne mais il en dit long sur le caractère éminemment biaisé de cette loi de l’offre et de la demande. Le cas du marché francilien doit cependant être analysé de façon distincte compte tenu à la fois de son caractère hautement spéculatif et de l’épouvantail à classes moyennes que constituent ces zones de relégation urbaines où se concentrent les injustices sociales et leurs victimes, les « binationaux » pour filer la métaphore sportive.
    Il y a donc en France aujourd’hui deux catégories d’invidus : ceux qui sont dans la bulle immobilière, et parmi eux ce tiers de propriétaires qui rembourse un crédit immobilier plus ou moins long, et ceux qui sont à l’extérieur et qui regardent impuissants la bulle tout à la fois grossir et s’élever dans l’éther.
    Je partage votre analyse et pense que la bulle va finir par éclater, probablement à la faveur du nombre croissant de ménages surendettés, incapables de faire face à la fois à leurs échéances et à la baisse constante de leur pouvoir d’achat. Dans quel délai ?

    Mais l’idée selon laquelle la pierre constitue un valeur refuge et que sa valeur ne peut que s’appécier dans le long terme est tellement répandue et ancrée dans les esprits que je m’interroge sur les effets sur le marché immobilier d’un renversement de paradigme. Quelle sera l’attitude des acquéreurs et des vendeurs, sachant que la valeur de bien actuel ou futur ne fera que se déprécier au fil des années ?

    Merci pour ce billet.

  17. Je ne connais pas la situation de l’immobilier en France, mais tout ce que Zébu explique tellement bien (merci) est très coherent avec ce qui s’est passé en Espagne et en Irlande, à savoir, a) que la pénurie de logements n’a rien à voir avec l’augmentation démésurée des prix. En Espagne il y a à peu près un million de logements nouveaux à vendre, sans compter les logements « vieux »; les chiffres exactes sont impossibles a obtenir, vu que beaucoup de logements appartiennent aux banques et elles font des cachoteries. Et b) que l’augmentation des prix est due seulement aux nouvelles conditions de prêt, par exemple allongement de la période d’hypothèque (même jsuqu’à 40 ans!), concéssion de prets à plus de 80% de la valeur de l’immeuble, taux variables mais avec taux « plancher » …. toutes ces conditions devraient être explicitement defendues, je croyais qu’en France elle l’étaient. Et c) que l’éclatement de la bulle produit un chomage massif, des quartiers fantômes, beaucoup de SDF, faillite des banques ….

    1. @ Colomba :
      Oui, j’ai vu il y a pas longtemps que les banques espagnoles étaient devenues les premières détentrices de biens immobiliers en Espagne.
      Rapport aux défauts des promoteurs : leurs clients …

  18. Article très pertinent, merci d’avoir cité les travaux plusieurs experts, dont Jacques Friggit. Ce dernier établit clairement la décorrélation ces 10 dernières années des prix de l’immobilier, par rapport aux revenus des ménages. Et ce en le comparant à la tendance « normale » longue de l’immobilier.

    Vous n’êtes peut-être pas assez incisif / critique sur le rôle de l’Etat dans tout ça, surtout la « droite ». Les dispositifs d’allègement fiscaux (genre Scellier) ont été criminels. Une redistribution directe de la richesse vers les plus riches!
    Ces dispositifs fiscaux n’ont fait que gonfler la bulle immobilière, en subventionnant les rentiers (propriétaires qui achetaient de nouvelles habitations pour les louer ou spéculer).
    A l’inverse, l’Etat aurait dû non pas donner des subventions aux gens (systématiquement syphonnées par une augmentation des prix! ), mais avoir une politique de logements sociaux, de création de logements d’Etat. Un tel investissement aurait non seulement soutenu le secteur de la construction, mais il aurait bénéficié aux plus petits revenus, et non pas aux spéculateurs…

    Les solutions que vous proposez me semblent en revanche relativement injustes. Lorsqu’une bulle spéculative éclate, ce n’est pas la collectivité qui doit payer!!! Il faut laisser la bulle éclater, et que l’Etat en tire le meilleur.
    – La bulle qui éclate ruine une partie des spéculateurs. Bien fait pour eux. Quand on joue, il faut être prêt à perdre.
    – Une fois la bulle éclatée, certains particuliers se retrouvent ruinés, se mettent en faillite. La banque subit des pertes. Si elle se retrouve ruinée, tant mieux: l’Etat nationalise sans dédommager les « actionnaires ». Eux aussi ont joué, se sont engraissés, et ont perdu!
    – Si l’Etat était malin, il pourrait parier « à la baisse ». Et se faire un gros paquet d’argent au passage… Cet argent, il l’utiliserait d’une part dans la construction de logements ou l’achat de propriétés, destinées à ceux qui en ont besoin, et d’autre part à soutenir financièrement les bâtisseurs immobiliers. Ces subventions compenseraient en partie leur baisse d’activité, le temps que des prix « corrects » soient rétablis…

    Une solution ne mettant pas à bas les spéculateurs ne fera que les inciter à re-spéculer encore, et encore, et encore…

    1. Tout à fait d’accord, sur les effets pervers de l’immobilier défiscalisé (ex : Loi Robien, 100 000 propriétaires sur le carreau).
      Par contre, faire très attention : tous les propriétaires ne sont pas des spéculateurs. Et l’éclatement de la bulle touchera en premier lieu ceux qui sont arrivés les derniers et ceux qui n’ont pas fini de payer les crédits.
      Soit, socialement, un paquet de ‘risques’.

      1. Mais pourquoi ceux qui n’ont pas fini de payer le crédit seraient vraiment touchés? Je veux dire quelqu’un qui achète sa maison pour s’y loger, il n’a qu’à rembourser sa mensualité (cas d’un taux non variable) puis il sera propriétaire à l’issue de ses mensualités.
        Seuls ceux qui voudront déménager rapidement seront coincés, mais ils trouveront peut-être meilleure marché en retour pour re-acheter. Reste ceux qui subiront une baisse de revenus substancielle et devront éventuellement revendre.

      2. @ zébu,

        merci pour cet article et pour le soin que tu prends de répondre à chacun…

        C’est un sujet grave et qui nous concerne tous… Merci encore.

      3. @ Toine :
        « Mais pourquoi ceux qui n’ont pas fini de payer le crédit seraient vraiment touchés? »
        Parce qu’à mon sens, c’est particulièrement démoralisant de payer des mensualités qui elles n’auront pas variées un bien dont la valeur ‘latente’ (au prix ‘du marché’) aura été dévaluée gravement.
        Si en plus les intérêts payés s’avèrent être quasiment aussi importants que la dite valeur, on ne paye donc le crédit que pour rembourser la banque …
        C’est le cas pour les ménages qui s’endettent sur plus de 20 ans, parfois 25 ou 30 ans : les intérêts représentent plus de 60% du total payé !!

  19. Analyse intéressante et juste : la bulle immobilière française est une réalité que ses créateurs n’arrivent plus à dissimuler et qui peut éclater d’un jour à l’autre.
    La bulle a été créée par l’alliance des « bétonneurs » , des banques, des propriétaires fonciers et de l’état.
    Les prix de vente de l’immobilier neuf sont complétement déconnectés des prix de revient qui sont aujourd’hui pour une maison BBC (bâtiment basse consommation) inférieurs à 2.000 euros le m² avec les finitions.
    Une part importante du prix est constitué par le foncier : entre 100 et 400 euros le m² selon les régions et les emplacements sachant qu’il faut compter en moyenne 600 m² de terrain pour une maison de 150 m² habitables.
    Ces prix sont à rapprocher de ceux des appartements BBC qui évoluent entre 5.000 et 8.000 euros le m² selon la localisation.
    Le foncier est tellement générateur du problème du coût que la ville de Paris envisage maintenant de louer sur 99 ans des terrains pour construire des immeubles qui soient moins inaccessibles aux nouveaux propriétaires.
    Acheter un bien immobilier pour le louer est ajourd’hui absolument « non rentable » pour un particulier, malgré tout ce qu’en dit la propagande officielle et ses différentes lois.
    La bulle va prochainement exploser.
    Je parie un cassoulet.

    1. Je ne tiens pas le pari…
      Car comme dit Edith, je parie lorsque je suis sûr de gagner, et là, tu as raison.
      Et, en plus, elle veut nous faire passer, ainsi que Kerjean et Vigneron, au barbecue…
      Je te jure qu’on serre les fesses.

      Entre nous, Marlowe, n’aurais-tu remarqué une certaine collusion entre le pouvoir en place et un grand de la construction-téléphonie…???
      (sans vouloir être mauvaise langue, bien sûr…
      Tu me connais.. 😉 )

      1. De la collusion, j’en ai touché un mot : « les bétonneurs (…) et l’état ».

        Pour le cassoulet, c’est comme la choucroute (en été), il faut savoir digérer, ou rendre…

      1. Hhmm…
        Le cassoulet à la graisse d’oie est en effet un régal.

        Mais si je te contais un magret de canard accompagné de frites, habituellement ordinaires, mais là, extraordinaires car cuites à la graisse du précédent animal cité, tu fondrais en larme devant tant de bonheur.
        Plaisir si délictueux que tu en oublies cette entrée de foie gras réhaussée d’une pointe de salade qui parait, elle, aussi parait ordinaire jusqu’à ce que tes papilles perçoivent que son assaisonnement s’accorde en tous point avec ce foie qui fera travailler le tien…

        Le diable est dans les détails…

      2. Veuillez m’excuser d’avoir bégayé sur le parait… le souvenir du plaisir me trouble… 😉

  20. Je m’excuse pour le double-post, mais le coeur du problème est que l’Etat n’aurait jamais dû encourager les spéculateurs, les rentiers, et aider les riches. Voici quelques moyens simples pour avoir un système « juste » et efficace:
    D’une main, déshabiller Paul:
    – Taxes annuelles sur la possession d’un bien immobilier: on taxe lourdement ceux qui ont plusieurs logements. Faibles taxes d’habitation aux propriétaires qui n’ont qu’un seul logement, qu’ils habitent.
    – Taxes lourdes sur les plus-values immobilières
    – Donner le choix aux propriétaires de foncier dans les zones où le terrain est très demandé: soit ils acceptent que 50% de leur terrain soit revendu à bas coût à l’Etat, soit leur terrain reste dans son ensemble non-constructible.

    … De l’autre main, habiller Jacques:
    – L’argent des taxes est utilisé pour lancer des constructions de logements sociaux/ d’Etat dans les zones où on en a le plus besoin.
    – Le terrain racheté à prix honnête (bas) aux propiétaires de foncier est utilisé pour créer les logements ci-dessus.
    – Possibilité d’accorder des subventions au secteur de la Construction, sous certaines conditions, pour encourager les constructions UTILES (zones où la demande est réelle)

  21. De toute façon, le marché immo va plonger (-48% selon the economist)
    Mais d’un autre coté l’inflation (de l’euro ou de la devise qui remplacera l’euro) va « manger » cette baisse….

    dommage pour moi qui avait fait un PEL (donc des économies) dans l’espoir de loger ma petite famille….

    1. Le marché ne plongera absolument pas. Au pire il stagnera. C’est la valeur de la monnaie qui plongera (inflation). La question c’est de savoir si le pouvoir d’achat sera maintenu ou non. Le plus vraisemblable est qu’à la revente les biens immobiliers conserveront purement et simplement leur contre-valeur d’achat si leur emplacement est pérenne.

      1. @ Eole :
        Marlowe propose le cassoulet. Et Yvan, la choucroute.
        Vous avez le choix …
        🙂

      2. Hhmm…
        Il est vrai qu’à la base, je ne pensais absolument pas que ce pari avec BA laisserait une trace telle que Kerjean vient récemment de parier une choucroute phosphorescente dans un article sur Fuku.
        Un peu de ma faute aussi pour avoir vanté cette brasserie du Havre qui relègue une majorité de resto alsaciens au rang d’usines à touristes.

        Donc, Marlowe, te voilà prévenu car une des nombreuses choses dont j’ai horreur est de prendre les gens en traitre.
        Si tu trouves des traces de cassoulets dans les réponses qui te sont faites tout comme les traces de radioactivité dans les containers venant du Japon, ne soit pas surpris.
        Assumes 😉

  22.  »Et le prix de l’essence augmentant, la cote de l’explosion augmente … »

    Votre billet est très intéressant et vous avez mis en forme ce que je pense sur la crise à venir dans l’immobilier français.

    Votre assertion concernant le prix de l’essence – écrite sous forme d’image – est un sujet sur lequel j’alerte depuis bien longtemps mes proches.
    La hausse continue des prix du pétrole va pousser nombre de propriétaires – de résidences secondaires dans un premier temps – à vendre car le coût de ces villégiatures va devenir exorbitant, ces résidences secondaires devenant … inaccessibles.

    Plusieurs millions de français en sont à 50 euros près à la fin du mois.
    Si on relève la barre à 300 euros, on peut écrire que quasiment la totalité du salariat et des retraités finissent le mois avec une réserve inférieure à ce chiffre.
    Compte tenu des hausses récentes de gaz, de l’électricité, de l’alimentaire et j’en passe, le seuil d’équilibre tend dangereusement vers zéro.
    Dés lors il faudra bien vendre ce que l’on peut se passer dans un premier temps soit les résidences secondaires.

    Quant aux jolies résidences principales situées en périphérie des grosses agglomérations, ces villes nouvelles, sans transport de proximité, la chute sera tout autant sensible.
    Une famille de quatre personnes avec trois voitures sera vite forcée de modifier son mode de vie.
    La baisse de l’immobilier a de beaux jours devant elle compte tenu de la paupérisation croissante de la population.

    1. Arf …
      J’y avais même pas pensé ! Juste un jeu de mot.
      Mais c’est vrai que l’on pourrait appeler ça un double-bind : les futurs propriétaires s’éloignent d’autant plus des centres que la pression du prix à l’achat est élevé et leur niveau d’endettement possible bas.
      Sauf que les centres de travail sont toujours centralisés en milieux urbains.
      D’où explosion du coût de l’énergie pour les trajets.
      De sorte que ce que certains ménage rattrapaient avec la distance, ils sont en train de la perdre avec l’essence. Et bientôt, ils perdront aussi la possibilité d’une ‘valeur ajoutée’ en patrimoine.
      Dur réveil …

      1. Oui, dur réveil en perspective surtout qu’il n’y a pas d’alternative à court terme.

        Beaucoup de petites communes qui autrefois étaient reliées au réseau ferré ne le sont plus aujourd’hui :
        http://rubio.eric.pagesperso-orange.fr/carte%20du%20grand%20CHAIX%201921.jpg

        Certes il ne s’agit pas de revenir en 1921 alors que le réseau routier était inexistant.
        Mais aujourd’hui, il y a une multitude de petites agglomérations qui ne sont plus ou peu desservies par fer.
        http://cccp.trainprovence.free.fr/cccp/images/divers/carte-sncf-2010.jpg

        Les services publics étant soumis à une pression financière accrue, ils se sont désengagés de certaines zones du territoire.
        Sans conséquence lorsque le coût de l’énergie était faible, leur absence est particulièrement ressentie maintenant dans ces mêmes zônes.
        Et revenir en arrière prendra au moins … 10 ans avant d’éventuellement réouvrir certaines relations ferroviaires.

        Entre temps, qui voudra d’une résidence principale à la campagne  »générant » plus de 500 euros mensuels de frans de transport ?

      2. il y a été constaté il y a 1 ou 2 ans une corrélation précise entre la chute des prix immobiliers en périphérie des villes moyennes (celles sans transports en commun, etc.) et la flambée des prix à la pompe. Je ne sais plus où j’ai vu ça mais je l’ai vu. Un(e) volontaire pour retrouver la source ?

  23. le CAS nous certifie par ailleurs qu’« Il est par essence impossible de prouver l’existence d’une bulle : ce n’est que lorsqu’elle éclate que son existence s’impose à tous. »

    Pourquoi? Parce que, selon Lordon, la valeur fondamentale (celle là même dont parle A. Jacquot) est un objet flou de la théorie néoclassique dont les tenants eux-même sont totalement incapables de fournir une définition précise, et pour cause: Un bien n’a pas de valeur intrinsèque (pour donner une image concrète on pourra dire que les choux ne poussent pas affublés d’un code barre, par exemple). Ce que dit également Jorion si je ne m’abuse, d’une manière peut-être un peu plus radicale encore.

    Ainsi, puisqu’on est pas capable de déterminer la valeur fondamentale d’un bien, il est bien entendu illusoire de vouloir pointer sa variation. Comme dans un bête problème de géométrie, on ne peut mesurer un segment de droite qu’entre deux points, non pas un seul.

    Il est de ce fait tout aussi improbable de pouvoir prédire l’éclatement d’une bulle qui est le seuil au delà duquel la variation de prix s’inverse brutalement, à moins peut-être de considérer que ce seuil soit en fait un invariant…

    1. « Ce que dit également Jorion si je ne m’abuse, d’une manière peut-être un peu plus radicale encore. »

      En effet, dans La crise du capitalisme américain (2007 [rééd. 2009] : pages 214-217) :

      8. La nature fiduciaire des prix

      La prise de conscience de ce décollage du prix par rapport aux composantes de sa valeur, de cet effet de « tapis volant », peut bien entendu être très déroutante pour l’intervenant lambda sur les marchés boursiers qui aimerait qu’il existe un fondement solide à ses investissements. A la place de ce roc, ce qui apparaît, c’est à quel point la « foi des croyants » soutient l’existence du système tout entier et assure sa survie. Pour ce qui touche aux marchés boursiers, le système de croyance qui les soutient est la combinaison déjà mentionnée de l’hypothèse dite du « marché efficace » et celle d’un rapport qui existerait entre les chiffres trimestriels des recettes (earnings) et la valeur objective de l’action. Dans le cas de l’immobilier, la croissance de la plus-value est expliquée par un mécanisme à la fois plus simple et plus mystérieux : comme la conséquence d’une loi naturelle de croissance qui implique que le prix de l’immobilier soit en hausse constante (le subventionnement effectif est parfois mentionné comme un adjuvant mineur).

      Autrement dit, qu’il s’agisse de la bourse ou de l’immobilier, les systèmes de croyance relatifs à la création de richesse sur lesquels reposent « les deux piliers du capitalisme américain », selon les termes de certains commentateurs, sont fiduciaires, au sens de « fondés sur la foi ». De tels systèmes peuvent se révéler fragiles lorsque la foi vacille : la banqueroute de John Law autrefois, lors de la première introduction à large échelle de la monnaie papier en France, rappelle que tout système fiduciaire nécessite un nombre suffisant de croyants convaincus de son fondement tangible pour assurer de cette manière, sa réalité.

      Cette nature fiduciaire ne signifie pas pour autant que de la valeur n’est pas véritablement créée, Sornette, comme on vient de le voir, compare le processus de la bulle financière à celui, familier aux physiciens, de la « brisure de symétrie » : un système qui ne possédait jusqu’ici qu’une seule solution symétrique, un zéro par exemple, voit celle-ci se scinder en deux solutions qui recréent conjointement l’ancienne solution unique (p et –p, par exemple, qui, additionnés font zéro) tandis que le monde réel adopte la trajectoire de l’une seulement de ces deux solutions. Le système (tel que l’objet mathématique le modélise), reste équilibré, ce qui permet à la bulle de se développer sans apport d’énergie. Autrement dit et pour ce qui nous concerne : la foi, bien que purement symbolique, constituée seulement de représentations, engendre authentiquement de la valeur.

      La nature profonde du phénomène est révélée par une histoire drôle que j’ai entendue dans mon enfance. Les noms des personnages correspondaient à leur profession de diamantaire, et la blague émanait du milieu ethnique évoqué, il n’y a là donc rien dans la plaisanterie dont il faudrait se formaliser : elle a le mérite supplémentaire d’illustrer comment la croyance se transforme en valeur. Donc Moïse reçoit un coup de fil d’un Isaac passablement excité. Il lui dit « Moise, Moise, un diamant, tu ne me croiras pas ! Six carats, une eau ! Une eau, je ne te dis que ça ! Je te le laisse pour quinze mille ! » Moise qui est en ce moment très distrait parce qu’il pense au mariage de sa fille et combien cela va lui coûter, lui répond : « Oui, très bien, parfait : on règle ça comme les fois précédentes » et il raccroche. Isaac qui a l’habitude que les négociations s’éternisent quand il est en affaire avec Moise est un peu perplexe. Il se dit « Tiens, ça n’est pas du tout son genre, c’est bizarre. J’avais parlé de cette pierre à Sarah. Est-ce qu’elle a joué au bridge avec sa femme ? Elle a dû lui dire que j’allais l’appeler et il a dû se renseigner… On a dû lui expliquer que cette pierre était une affaire en or ! … En fait il devait s’attendre à mon coup de fil… ». Et Isaac de se ronger les sangs pendant un moment, puis il se met à penser : « S’il a dit oui tout de suite pour quinze mille, c’est qu’il est sûr que la pierre en vaut au moins vingt ! Mais il lui faudra encore trouver un acheteur, il y a peut-être encore une chance qu’il se laisse tenter si je lui en offre dix-huit… Ça ne coûte rien d’essayer ! ». Et il décide de rappeler Moise. Celui-ci, toujours plongé dans sa rumination, prend le téléphone et répond machinalement « Oui, oui, bien sûr ! », quand Isaac lui fait sa proposition à dix-huit mille. Mais cette fois-ci, une fois raccroché, c’est lui qui commence à s’interroger. Il se dit, « Qu’est-ce que c’est que cette histoire ? Il m’offre une pierre à quinze mille, et me la rachète cinq minutes plus tard pour dix-huit ? Il a dû apprendre quelque chose qu’il ignorait auparavant à propos de ce diamant, qu’il en valait en réalité au moins… disons, vingt-cinq mille, et il me le rachète pour dix-huit. Si je lui offrais vingt-deux mille, il me resterait encore une marge suffisante pour un diamant qui en vaut au moins vingt-cinq ! » Et c’est cette fois Moïse qui re-contacte Isaac. Le manège se poursuit encore un certain nombre de fois jusqu’à ce que Moïse n’entende plus rien. Une heure se passe, deux heures se passent et il décide finalement de rappeler Isaac. Il lui dit « Et alors ? » – « Ben rien ! » lui dit l’autre, « Je l’ai vendue à Samuel pour trente-deux mille ». En entendant cela Moïse éclate : « À Samuel ! Comment as-tu pu faire une chose pareille ! À Samuel ! Une pierre qui nous rapportait tant d’argent ! »

      L’histoire est comique parce qu’elle montre du vent, les explications fausses, « mythiques », qu’Isaac et Moïse se racontent (à eux-mêmes) pour justifier leur offre suivante d’un montant plus élevé, leurs cogitations « spéculatives » aux deux sens du terme, et suggère que ce vent se transforme en valeur. Et en réalité, c’est très exactement ce qui se passe : de la croyance se transforme en valeur, et c’est pourquoi l’histoire drôle constitue une excellente description du mécanisme de la bulle financière. En réalité, Moïse a parfaitement raison : le diamant a constitué pour eux deux une excellente affaire. En imaginant qu’Isaac l’avait à l’origine acquis pour douze mille (sa première offre à Moïse était, je le rappelle, de quinze mille), ils se sont partagés entre eux la différence entre les trente-deux mille acquittés en fin de compte par Samuel et les douze mille qu’Isaac avait lui payés, soit vingt mille en tout, c’est-à-dire environ dix mille pour chacun (en fonction des prix exacts auxquels ils se sont achetés puis revendus la pierre). La seule erreur de Moïse consisterait à penser que la pierre constituait une bonne affaire pour eux deux avant qu’elle n’ait été vendue à Samuel. Avant ce transfert à un tiers, la transaction n’était jamais une bonne affaire que pour un seul des deux compères à la fois : pour celui qui ne disposait plus de la pierre. L’autre était simplement en possession d’un diamant dont la valeur (non–réalisée) à ses yeux était celle du prix auquel il l’avait achetée. À charge pour lui d’encore trouver un acheteur. C’est Samuel, qui en acceptant le prix déterminé par la bulle créée entre eux par Isaac et Moïse, dans leur escalade des prix, qui fait soudain que la pierre leur a, en effet, « rapporté tant d’argent », cette fois-ci, à l’un comme à l’autre. Ou formulé autrement : il n’existe jamais de valeur autre que celle qu’exprime le prix. (une thèse que j’avais démontrée à l’aide d’arguments plus classiques dans un texte intitulé, La valeur et le prix ; maintenant dans Le prix [2010] : 45-68 ).

      Dans les deux cas, de la bourse et de l’immobilier, les explications « mythiques » de la bulle, semblables aux cogitations « spéculatives » d’Isaac et de Moïse, permettent à la nature fiduciaire du phénomène de ne pas être évoquée et, comme dans l’histoire, la rentabilité même du processus désamorce tout scepticisme éventuel en apportant la preuve que la foi est justifiée, indépendamment de la qualité de l’explication qui en est avancée. Et le phénomène s’entretient lui-même de cette manière.

      1. On ne voit que ce que l’on regarde et on ne regarde que ce que l’on a déjà dans la tête. (Théodule Ribot) ma foi… Surveillons nos transaminases…

  24. le malaise de l’immobilier, et alors elle crève quand cette bulle ?
    vous avez une idée ?
    merci !

      1. Exact Yvan.
        Même que Noyer tance les banquiers de ne pas relever assez vite leurs taux …
        Avec la remontée du taux directeurs supplémentaires de la BCE qui ne devrait pas tarder, ça va guincher …

      2. on peut aussi noter certains signes comme les panneaux « à vendre » en train de refleurir les balcons, comme pour alerter la demande potentielle faiblissante ; et si les prix affichés restent très élevés, il est possible de négocier et d’obtenir un bon rabais (contrairement aux périodes haussières).
        sinon, les rois de la com nous bassinent avec les micro-marchés ! etc. Les ficelles habituelles…

    1. @Karlus:

      D’ici 1 à 5 ans ?
      – Les taux risquent de remonter. La BCE est déjà en train de le faire.
      – Les Etats ont un problème de dettes: taxes, austérité => baisse du pouvoir d’achat => baisse des prix immobiliers
      – Les banques vont se retrouver dans la mouise, avec les problèmes de dettes souveraine. Problème de capitalisation => taux de prêt plus élevés, minimisation des risques en diminuant le nombre de prêts => acheteurs ne pouvant plus emprunter => baisse des prix

      La baisse entretien la baisse, de même que la hausse a entretenu la hausse. Si vous regardez les courbes de Jacques Friggit, nous sommes juste à point pour le « double dip »: la deuxième chute, justement…

    2. Difficile de le dire en raison de, l’obligation « d’équilibre des finances publiques », c’est-à-dire l’instauration permanente de la rigueur au nom de la réduction des déficits publics et donc de la ventilation sociale qui aura été choisie par le gouvernement.
      Cette réforme s’inscrit dans le « pacte de compétitivité » que Sarkozy et Merkel ont fait adopter par l’Union européenne, les discussions sont en cours avec un grand silence de la presse sur un sujet aussi important.

      A noter, les allemands ont un immobilier dont la valeur n’est pas du tout dans une bulle (environ 50% de moins qu’en France) et seuls 40% des allemands sont propriétaires. Le niveau des loyers ne représente qu’une part raisonnable dans le budget familial, et donc laisse un pouvoir d’achat bien supérieur qu’aux français.

    3. une bulle immo ne crève pas d’un coup , c’est une lente descente des prix corélés à la possibilité du revenu , 1 à 15 % de chute par an , il à fallut 10 ans pour doubler les prix , il faudra encore plus pour les diminuer d’autant.
      Mais aucun prix ne tiens jamais s’il ne correspond pas au revenu.

      1. @ Bertrand :
        Faut et … possible.
        Faux puisque dans les années 90, la bulle immobilière parisienne a éclaté brusquement pour chuter en quelques années seulement de -30% (!!).
        Possible, puisque même Friggit l’envisage, avec ses deux scénarios (rapide/lente).
        Personnellement, vu la configuration de la dite bulle, je pronostiquerais ‘rapide’.

      2. je ne parle pas de descendre de 30% , je parle d’être corrélé aux revenus et là c’est une chute de 100% , en 90 c’était essentiellement les marchands de biens qui ont pris dans les dents , ici c’est toute la population qui à spéculé , c’est pourquoi depuis 2008 l’immo n’a pas encore vraiment baissé , mais il doit descendre , avec la hausse des taux annoncée , l’explosion des dettes d’état-banques.
        L’avenir ne peut être qu’à de moindres revenus , 15% l’an de baisse durant 15 ans , d’autant que les nouveaux crédits ne seront jamais plus au delà de 15 ans , les banquiers doivent réduire leurs endettements.

      3. « je parle d’être corrélé aux revenus et là c’est une chute de 100% »
        Vous faites l’erreur classique, dont parle d’ailleurs Friggit.
        Il n’est pas nécessaire que le prix de l’immobilier chute de 100% mais de 40%, pour qu’il puisse revenir dans le ‘tunnel’, soit entre 0,9 et 1,1 le revenu disponible.
        C’est aussi l’argument classique de tous ceux qui ont intérêt à faire peur aux ménages concernant la chute des prix.
        Et ce n’est d’endettement des banques dont on parle, mais de leur marge de profit : ils se gavent avec ces crédits immobiliers. Ce qui leur permet par ailleurs de ‘sédentariser’ les revenus des emprunteurs sur leurs comptes en dépôts et de les utiliser comme bon leur semble. Aussi.

      4. lorsque vous aurez atteint 7% de loyers annuels sur le prix d’achat , vos prix seront stables.
        Tout ce qui est en dessous subira la baisse , la messe est dite.

  25. Zebu dit « Que depuis 15 ans… les prix à la location suivent la progression du salaire moyen. »
    … la hausse des prix des loyers n’a, elle, explosé ‘que’ de 30% »

    –> Je suis un peu surpris par les chiffres que vous donnez.

    Mon loyer (avec les charges) pour un appartement dans le 14ème avait augmenté de plus de 20% sur 5 ans entre 2004 et 2009. Est-ce bien utile de vous dire que mon salaire sur la même période n’a non seulement jamais augmenté mais a régressé compte tenu de l’inflation ?

    Depuis j’ai non seulement quitté Paris mais j’ai même quitté la région parisienne entre autres pour cette raison. Ce qui ne m’a pas empêché de subir encore cette année 3.3% d’augmentation de loyer d’une année sur l’autre et dans une villle de moins de 10 000 habitants dont je vous garantis qu’elle n’est pas soumise à une quelconque pression immobiliaire.

    J’avoue que je commence à fatiguer quelque peu…

    1. @Ken Avo :
      Ce sont les chiffres de l’étude même.
      L’augmentation des loyers est réelle : ce que dit aussi l’étude. Et importante. Mais elle est moyenne (selon différents facteurs).
      L’étude pointe d’ailleurs l’augmentation de la part ‘logement’ dans les revenus depuis 30 ans.
      Mais pas de la même manière que pour l’achat.

    2. Ceci dit, je confirme aussi : je ne pourrais plus déménager au même prix pour un même logement que j’ai actuellement.
      Les prix ont quasiment augmenté de 20% en 2 ans …
      Soit, l’assignation à résidence.
      Et c’est à fortiori vrai pour tous ceux qui vivent en HLM et/ou dans les quartiers dits ‘défavorisés’.
      Mais bon, on s’en fout, ils votent pas, ces pauvres.

  26. Ce qui se passe dans le bâtiment dans ma région :
    construction d’un EHPAD de 40 lits dans une petite commune : 3,2 millions d’euros.
    Le terrasier fait faillite, grosse angoisse, trouver un autre terrassier en urgence et qui ne fasse pas exploser le budget semblait mission impossible, et bien non, cela a été relativement rapide et pour un coût un peu inférieur aux prévisions de l’architecte.
    Le budget maçonnerie gros oeuvre a été très raisonnable et même inférieur aux prévisions, le maçon préférant avoir le chantier, même sans rien gagner dessus, simplement pour pouvoir occuper ses salariés et les payer !
    Par contre la menuiserie est revenue particulièrement chère, il n’existe que deux entreprises suffisament qualifiées pour ce chantier dans le secteur, l’une d’elles n’avait pas envie de ce chantier, elles se sont entendues et celle-ci a fait une offre de 1000 € supérieure à l’autre, mais là le budget a été explosé.
    L’un dans l’autre la commune s’en sort plutôt bien, malgré les trois mois de retard dus à la faillite du premier terrassier.

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